“金三”来临楼市小阳春还会再现吗？

本刊记者 万晓冉

近日，全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积，一时间得到广大网民的积极响应，楼市相关话题再次引发了热烈讨论。

相比看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用的公摊面积，“金三”楼市小阳春的盛况是否能再现显然更加让人期待。

楼市苦寒冬久矣。自从去年12月全面降准，今年初又现降息，房地产金融环境有所松动，发改委动员“春节买房”……与此同时，城市端购房补贴、公积金放松、落户门槛下调等政策持续出台，“自上而下”步调越发一致。那么究竟市场恢复的速度有多快？“金三”是否能如期履约呢？

虎年开年 一线城市回温明显

2022年开年的北京楼市正走出颓势，缓慢复苏。

据了解，2月20日以来，目前在售的北京新房项目推出了多种优惠活动，看房的人多，买的也多，颇有一房难求态势。“多数在售项目的销售已出现改观，一些高性价比项目更是异常火爆。”贝壳找房一位新房经纪人表示，北京楼市回暖势头还在继续。

2021年楼市震荡不断，北京楼市虽然上半年也出现几波火热行情，但下半年开始总体表现并不景气，市场热度较低。今年以来，随着金融信贷环境持续宽松，市场信心和预期不断提升。

根据北京中原新房统计，2月14～20日北京新建商品住宅（普通住宅+豪宅+别墅）成交额58.29亿元，环比前一周上涨103%；成交量720套，环比前一周增加350套；成交均价为60094元/平方米，重新回到6万+台阶。国家统计局发布的最新数据显示，1月北京新房价格指数环比和同比分别上涨1%和5.5%，二手房分别上涨0.5%和8%。

“在利好政策加持下，今年以来北京楼市显著回暖，“小阳春”初现。随着更多地块取证和开盘，北京楼市丢失的信心正在回归。”某房企北京公司营销负责人表示。

同样的情况也在广州上演。2022年2月21日，国家统计局发布的2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中广州上涨0.5%。在房价小幅上涨的同时，市场成交也明显活跃许多。

广州市黄埔区的一位中介人士表示，最近一个月的带看量开始多了起来，而且目前业主的心态又比较强势了，“跟年前相比，谈价空间没那么大了，因为成交价都有涨了一些。”与此同时，目前购房者的信心也普遍有所看涨。随着信心的好转，天河、黄埔等之前热点的区域热度也有一定的提振，多个豪宅楼盘也在陆续推进入市流程。如位于天河悦景路的合景臻颐府就于2022年1月29日领到预售证，这也被视作是市场破冰的信号之一。

到目前为止，在四个一线城市中，深圳的房贷利率最低。据了解，2020年6月至2021年4月，深圳首套房主流房贷利率一直维持在4.95%，加点幅度为30BP，但在去年5月，各大行陆续将首套房贷款利率上调15BP至5.1%，二套房贷款利率上调35BP至5.6%。而今年此番下调加点叠加五年期以上LPR下降，令深圳首套房主流贷款利率低至4.9%。多名个贷经理表示，4.9%的利率为多年来最低。

限贷放开 政策出台稳定楼市

“限购”作为楼市调控最有效的武器，反过来无疑也是为楼市添柴的利器。

近日，郑州鼓励老年人投靠在郑州的子女，允许投靠家庭新购一套住房；且郑州还放松限贷政策，拥有一套住房且贷款结清的，再买房可以按首套政策计算。南昌全面放开城镇落户，大专以上学历不用迁户口就能买房。夫妻双方不管多少套房产都可以办理夫妻财产约定，实现限购区不限套数。青岛新房交易由拿证满5年改为网签满5年，是今年首个松绑限售政策。而在长三角地区，宁波开始放松限贷，全面认贷不认房。一场放松楼市限购的风暴，从二线城市开始席卷。

在放松限购之前，降首付和降利率的组合拳，已经在全国各地打响。

1月以来，楼市相关政策出台几成刷屏之势。与2021年的紧缩形成鲜明对比，此轮调控以稳定楼市、宽松政策为主，意在支持合理的住房消费。

从具体内容看，购房补贴和公积金政策“打头阵”，主要包括：上调公积金贷款额度，认贷不认房，降低二套房首付比例，人才购房可用公积金做首付，放宽公积金提取、使用条件等。

三四线城市首当其冲，广西北海、四川自贡、湖南株洲和安徽马鞍山等率先发力。后续伴随时间推进，二线城市逐渐加入、出台政策稳定市场，典型如济南取消异地公积金贷款审批时的户籍限制，宁波为二孩、三孩家庭提高首次公积金贷款额度，福州放宽公积金二次申请使用的贷款条件等。目前，全国至少有20个城市降低购房首付比例至20%，包括菏泽、重庆、南通、佛山、温州等。

除商业贷款外，一些城市也下调公积金首付比例，或提高公积金贷款额度。

目前在福州市行政区域范围内购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；自贡实行只认贷不认房的住房公积金贷款标准，无房贷记录即执行首套贷款政策，二套房公积金最低首付比例将从40%下降到20%；北海二套房公积金贷款最低首付比例由60%下调至40%；南宁提高住房公积金贷款额度，首套房和二套房的最高额度均提高10万元。

信贷放松 助力房企投资回暖

去年年末，房地产信贷政策在执行中开始出现松动，房贷利率下降，放款周期缩短。这种情况一直延续到今年。多家银行表示现在额度比较充足，和之前相比，放款的速度也明显加快了，基本都能在3天以内批放。有了银行贷款的支持，也就意味着楼市整体又将进入正循环阶段。中央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境持续改善，房地产市场的政策底已经逐渐显现。业内普遍认为，类似的放松或鼓励政策有望持续增加，为楼市健康发展注入活力。

据贝壳研究院2月发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市2月份主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点，平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

种种迹象表明，房地产市场正迎来冰雪消融的时刻。而随着商品房预售资金监督管理政策纠偏、多地下调首付比例等利好消息不断，束缚房企流动性压力的“紧箍咒”似乎正在逐一松绑。

据统计，2022年共有超过6800亿元地产债到期。各个季度的债务到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元和1242.4亿元。这也将对房地产企业的流动性和融资能力，形成较大的考验。

在“因城施策”的政策指引下，近期多地商业银行适时调整细则，房地产信贷环境迎边际宽松，楼市小阳春似乎渐行渐近。此外，随着2022年首批集中供地明细在各地逐渐公布，房企投资层面也出现回暖迹象。

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。郭树清称，现在房地产价格有一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业是好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。

从金融管理层的表态来看，也在向市场传递着稳定的信号，未来房地产信贷投放将会趋于平稳，房地产企业的合理融资需求也将会继续得到支持，金融监管保持合理审慎原则。

虽然房地产从业者期待的“新春档”置业热潮并未如约而至，但开年以来，随着商业银行信贷环境的放松，一定程度上提升了各主要城市的置业热情。

业内人士表示，“各地房地产稳楼市政策频繁发布，比如公积金政策宽松，给予人才补贴、购房补贴等。而根据以往经验，一般上半年银行贷款额度相对充足。接下来，住房信贷环境有望继续边际放松，利好自住型购房群体。对房企来说，应该要尽快抓住业绩增速的窗口期。”该人士进一步表示。

克而瑞研究中心认为，行业利好政策，或是地方调控放松的扶持性政策，主要目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。

但是对于房企而言，政策效果传导到销售、投资仍需要一定时间，目前整体投资仍极度低迷，且今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资或许仍是未来主旋律。

降本增效 房企加速“再造”架构

在房地产行业的转折之年，精细化管理、降本增效已经成为众多房企改革的共同目标。开年以来，多家房企加速进行组织架构调整。

3月3日，金辉集团内部发文升级集团组织架构，其全国地方公司整合为九大城市公司，推进扁平化管理。3月4日，宝龙地产进行组织架构调整。其资产管理中心增设“特殊资产部”；营销管理中心撤销“配套部”，配套管理职能并入“市场部”；“广东事业部”并入“宝龙置地”；“安徽事业部”并入“事业二部”；原事业二部“武夷山项目”转入“宝龙置地”管理；原宝龙置地“扬泰城市公司”转入“事业二部”管理。整体来看，“缩编”意图明显。

事实上，虎年刚一开工，房企的组织架构“再造”工作就如火如荼展开了。

2月14日，建业集团召开媒体恳谈会，对近期做出的重大组织结构调整等问题做公开说明。建业集团董事长胡葆森表示，整个行业从“资本红利”向“管理红利”转变，必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕。此前，融创、世茂等多家房企对组织架构进行了调整，万科、旭辉也表示今年将调整组织架构。

业内人士认为，行业高速增长不再，为了保持效益，房企扩张性的组织架构有必要进行收缩，精细化管理、降本增效已经成为众多房企改革的共同目标。

胡葆森表示，此前建业五个层级管理，机构臃肿、效率低下，本身也要进行变革。只不过，特大暴雨灾害加上三次疫情叠加的发生，迫使变革加速。

2月10日，融创宣布调整组织架构，由七大区域调为九大区域。新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州；广西并入华南区域。

融创方面表示，公司为顺应行业和外部市场环境变化，更好地支持下阶段“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”的发展目标，安排此次架构调整。调整后的组织架构，更有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率，提高综合经营管理能力。在区域管理半径优化的同时，9个区域将在现有的城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市，加强公司在行业的综合竞争力。

此外，今年1月，世茂集团宣布新一轮架构调整，对集团职能部门整合，新成立三大中心，分别为建设运营中心、供应链中心与产品研发中心。区域顺应承接集团组织架构管理逻辑，也同步做对应调整。在区域设置层面，有区域降级、缩减管理范围、区域扩围等。

正如旭辉集团CEO林峰所言，地产行业如同鹰的中年，唯有彻底变革，才能获得新生。变革要有向死而生的勇气，要有刮骨疗伤的决心。

经历了长时间的楼市低迷，部分开发商陷入生存困境，偿债高峰期到达，土地市场同样尽显“凉意”。随着今年以来金融信贷环境持续宽松，企业和购房者的信心和预期都得到明显提升，特别是3月1日，郑州出台的“救市”新政。作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州的19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。

业内人士认为，郑州新政出台并未遭遇太大阻力，起到了投石问路的作用，预示着未来会有许多弱二线城市跟进，诸如昆明、南宁等，同时也意味着当前市场环境下，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在打开，二线、三四线城市可以适度加大政策松绑幅度，核心一二线城市政策也有纠偏空间，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。对于全国其他城市来说，若是类似政策持续跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月“小阳春”到来。而针对购房者普遍关心的房价走势问题，行业观点亦是企稳为主，大幅反弹、报复性补涨等情况不会出现。