房屋公摊：取消还是规范？

看不见、摸不着的公摊面积，商住房业主却为之承担了高额费用。

全国政协委员、宁夏回族自治区政协副主席洪洋建议：“取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。”

近几年，对取消公摊面积的讨论一直未间断。

支持者认为，取消公摊，保障业主合法权益，有利于化解业主与开发商诸多矛盾纠纷。反对者认为，取消公摊，只是误读，当务之急是要规范不同所有权部分的管理界限。

如今，房地产市场已由卖方市场变成买方市场，取消公摊的呼声不断，引发公众热议。

过去，筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套設施少、公共服务差。

现在，很多高层住宅的公摊面积一般在20%～30%。“虽然得房率较低，但采光、通风条件较好，而且小区普遍装有高速电梯，有公共活动场所，还有完善的物业管理。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

所谓公摊面积，就是分摊的公用建筑面积。公摊面积与套内建筑面积之和构成一套商品房的建筑面积。具体而言，公摊部分包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅等。

事实上，公摊面积并非越小越好。

如果过度挤压公摊，意味着社区品质下将，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。“业主购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。”李宇嘉说。

在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。截至2017年，我国城镇人均住房建筑面积36.6平方米，但套内面积仅25.7平方米。

事实上，物权法明确区分了不动产专有和共有部分;1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条，对公摊面积具体测量的标准也有规定。

“对广大业主来说，这种计算太专业，人为操作空间太大，既需要实施细则，也需要落地监管，稍有空隙，可能就被钻了。”李宇嘉说。

此外，由于权属及收益权不统一，公摊经常成为房地产交易、物业与业主交往过程中争论的焦点。

“没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。”洪洋说。

住房套内部分，产权明晰，基本不存在纠纷，但共有部分经常上演“公共地悲剧”，权利边界相对模糊。

公摊面积缘何备受争议？究其根源，在于公摊面积的不透明，购房者对自己公摊的钱花在哪里稀里糊涂。不仅如此，公摊面积还衍生出一系列不合理收费。

在洪洋看来，物业费、取暖费等按公摊后的面积收费，并不合理。

“物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？”

“公摊面积并不供暖，却多数采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。”

除此之外，既然属于业主，公摊面积所产生的广告、车位、超市租金等收益理应也属于业主。

然而，事实并非如此。虽然电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但物业公司一边收着物业管理费，一边将广告收入据为己有，游泳池、地上停车场等场所属于共有部分，却对外营业。

开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有。几十年下来，多是一笔糊涂账。

让公摊“账本”清清楚楚，业主钱花得明白，不仅关乎购房者自身利益，也关乎消费公平。

在洪洋看来，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，有助于让老百姓明白付费，可化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

虽然长期存在，并不意味着公摊合理。此前，也有媒体刊文建议取消公摊面积，认为取消公摊面积可以从源头避免大量矛盾与纠纷，应探索用套内面积替代建筑面积计价。

近年来，关于公摊面积取消的讨论从未停止过。谈及对取消公摊的态度，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，取消公摊面积成为热议的话题，体现了业主对降低成本及小区规范运作的诉求。

不过，他认为，羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是会转嫁到房价上。若简单取消掉，公摊面积部分如何管理也还是一个问题。

“现实生活中，开发商‘偷面积’以及业主私自占用过道等共有面积的现象十分常见。”李宇嘉分析说，前者以名义上的高得房率，换取高溢价，受损的是多数业主，共有面积少了;后者则以侵害其他业主的利益，换取高得房率，共有面积同样少了。

无论是按建筑面积还是套内面积，只是计算方式不同。与洪洋建议国家取消公摊面积不同，李宇嘉认为，当务之急是明确产权意识，做到侵权必究。

房地产市场由卖方市场变成买方市场，取消公摊的呼声不断。图/郑智维