基于房地产经济与市场经济发展的协调分析

2022-03-18张星中铁城建集团南昌建设有限公司

环球市场 2022年1期

张星中铁城建集团南昌建设有限公司

房地产经济与市场经济之间存在密切相关性，二者相互制约、相互影响。因此在经济社会发展进程中要协调好二者之间的关系，推进市场经济健康稳步发展。房地产行业直接关乎人民生活质量，只有保障其健康发展，才能使经济处于良性运行状态。为推进房地产经济与市场经济的协调发展，政府部门应继续推进房地产市场调控，避免市场过热而产生价格不稳定的问题，防止产生泡沫经济，从而促进国民经济更好地发展。

一、发展房地产经济的意义

近年来房地产业发展速度不断加快，在当前环境下，房地产业要充分认识到自身在国民经济中发挥的作用，明确其对经济社会发展的重要影响，其关乎人们日常生活水平。由此可见，发展房地产经济具有重大现实意义，主要体现在如下四个方面：

1.房地产在市场经济发展过程中起到促进作用，而且能提供内在支持，对内需起到一定拉动作用，从而增加国民经济收入，为大众日常生活提供便利；

2.房地产业的不断进步带动了就业市场发展，就业问题是人们重点关注的社会性问题，房地产业的发展可有效缓解社会矛盾，维持社会稳定与经济平衡，减轻社会压力，改善人民生活水平，提高经济水平；

3.房地产业的不断发展可改善住房质量，使人们的生活更加优质化以及健康化，美化居住环境，使人们过上更加舒适的生活；

4.中国房地产经济虽发展多年，但依然处于初级发展阶段，其长期存在的问题并未得到彻底解决。政府以及民众为此付出大量努力，希望改善房地产经济环境，实现房地产经济规范化发展以及标准化运行，从而维护社会和谐稳定。从社会发展角度而言，房地产经济起到内在动力作用。

二、房地产经济市场范围定义与经济环境

（一）房地产经济的定义

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融主要包括房产金融和住房金融两个方面。其中房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

（二）房地产融资渠道

目前，国内贷款是我国房地产融资的主要渠道，主要分为银行贷款和非银贷款。房企主要通过银行贷款中的开发贷和并购贷获取银行贷款，同时非标融资渠道中的委托贷款的资金也通常来源于银行资金。此外，房企主要通过非标融资中的房地产信托融资获取非银贷款，其利率通常较银行贷款更高。

2019年，房地产开发企业开发资金中国内贷款为25229亿元，占比11.4%。近年随着房地产相关融资政策的收紧，其占比有逐渐下降的趋势。2020年1-5月其占比上升至12.5%，原因主要是受新冠肺炎疫情冲击导致整体开发资金来源总额下降，同时国内货币政策有所放松，银行和非银机构资金较为充裕，从而导致国内贷款占比相对提升。

（三）房地产融资——房地产开发贷款

银行向房企发放的贷款主要为房地产开发贷款，是指金融机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的且在地产开发完成后计划收回的地产开发贷款；以及计划在房屋建设阶段继续使用并向市场销售住房的房产开发贷款，根据开发内容不同，可分为住房开发贷款和商品房开发贷款等。

与其他融资方式相比，开发贷款具有成本相对较低、审批条件更为严格的特点，多户采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。开发贷款主要需要满足三点要求：

1.“四三二”的要求：“四”即四证齐全。“三”是指自有资金应不低于开发项目总投资30%，后经政策调整，保障房和普通商品房维持20%不变，其他由30%调整为25%。“二”即具有二级房地产开发资质。

2.银监会要求，商业银行发布的房地产贷款，严禁跨地区使用。

3.商业银行在房地产开发贷款对象的选择上使用名单制管理，对房企的销售规模和股东背景等有所要求。

（四）房地产融资——并购贷

商业银行并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款，即其可以用于投资股权。与其他融资方式相比，并购贷款具有期限较长、成本较高的特点，以3～5年期限为最多，一般不超过7年，并且由于并购贷款银行承担风险更高，目前利率基本保持在10%以上。

（五）房地产融资——利用外资

利用外资是指报告期收到的境外资金，包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资。房企主要通过发行海外债券和获取海外银团贷款渠道获取外资，其利率通常较国内贷款更高。主要渠道有境外IPO、海外债、海外银团贷款。目前，受国内房地产宏观政策环境影响，利用外资有所降低。

（六）房地产融资——自筹资金

自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金。房企除了自有资金投入外，其发行信用债和资产证券化产品也计入自筹资金。同时，债券型的房地产信托计入国内贷款，二股权型房地产信托计入自筹资金。信托、私募基金也可能通过明股实债的方式为房企提供融资，这部分近年来受到了相关机构的严厉监管。2019年房地产开发资金来源中自筹资金为58158亿元，占比26.4%，2020年1—5月占比进一步下降为23.4%。随着近年信用债发行的收紧和信托、私募基金明股实债模式等地产融资政策的收紧，自筹资金占比逐渐下滑，但其占比依旧较高，是房地产企业开发资金的重要来源。

三、房地产经济与市场经济之间的关系

（一）房地产经济对市场经济发展具有重要意义

房地产经济在市场经济中发挥催化作用，二者相互支撑、相互影响、相互制约、各自发展。在良好的改革开放环境中，房地产经济得到快速发展，在市场经济发展中发挥主导作用，同时也带动其他相关行业发展，比如电气设备、建筑材料生产以及电力输送等。然而房地产经济发挥积极效应的同时，也存在消极因素，对市场经济造成不良影响。因此房地产经济要想实现持续稳定发展，就需将法律监督管理工作做到位，保证房地产经济与市场经济处于稳定发展态势。

（二）房地产经济带动市场经济成熟化

房地产经济在发展进程中，可带动其他相关行业发展以及促进国民经济发展。但由于房地产经济发展过快，导致市场经济在发展过程中遭遇各种风险，主要是受各种不稳定因素影响，尤其是房地产经济中的不稳定因素，使市场经济遭到巨大冲击，严重制约国民经济发展，尤其是经济增长存在的不合理性，导致泡沫经济产生，市场稳定受到影响。因此要促使市场经济快速成熟，就要加大房地产经济监督力度，采取有效的风险防范措施，实现房地产经济和市场经济协调发展，满足市场需求。

（三）房地产经济对市场经济起到拉动作用

房地产经济的不断发展增加了基础性公共设施建设项目数量，进一步转变民众基本消费需求，大幅提升中国基础消费水平，从而改善人民生活质量。由于房地产经济发展，城市与农村之间的距离在不断缩小，极大地推动城市化建设，支撑国民经济建设的良性发展。房地产经济逐渐稳定可以吸收大量家庭性资金要素，避免金融领域出现通货膨胀，也是保证市场经济平稳发展的关键。

（四）房地产经济对周边相关行业发展起到带动作用

房地产行业具有先导性以及服务性，其覆盖范围非常广，涉及内容众多，一定程度上会影响周边经营形态。比如在房地产经济发展中，与房地产相关的行业有很多，包括生产建筑材料行业、生产冶金材料行业、生产化工产品行业以及水电灯基础行业等，提高房地产经济利润。房地产经济在发展过程中对连带产业起到一定带动作用，增加就业机会，促进社会和谐稳定发展，提高人民经济收入，实现经济社会良性发展。

四、房地产经济与市场经济发展中存在的不足

（一）价格与价值背离造成市场波动

市场调节存在自发性特点，房地产市场在运行过程中会受各种因素影响存在不稳定现象，价值与价格背离。在房地产经济发展中，人们通常不重视循环经济，波动问题非常明显，无法预测市场经济未来发展趋势，造成行业经济发展不持续，产生断层问题，不利于市场经济健康，导致市场经济运行缺乏稳定性。此外，房地产价格往往与实际价值不匹配，房地产市场在发展过程中，其规律已脱离正常轨道，会出现很多消极因素，甚至泡沫增长不降，出现混乱的买卖行为，市场大幅度波动等负面效应。

（二）受泡沫经济影响导致市场波动

房地产行业呈现快速发展态势，泡沫经济依然存在，而且产生制约效应。房地产行业在发展过程中，会增加投资风险，损害公众经济利益，严重影响人民生活质量，甚至产生下降趋势。房地产开发商获得足够资金的主要渠道是银行信贷，若出现资金链问题，会在某个阶段或者时间点断开，不利于房地产业发展，若无法进行有效及时地处理，将会牵连各行业领域，由于打破了市场经济稳定性，就会产生明显的市场波动。

（三）无法有效执行节能环保措施

经济快速发展进程中会消耗大量资源，房地产业在发展，土地资源越来越少，当前低碳环保型住宅是重点发展方向。若没有基于此建设，就会影响房地产经济与市场经济之间的协调性，从而制约中国可持续发展战略的实施。目前，低碳环保住宅数量不多，占有比例不高，这对房地产经济转型非常不利，无法促使该行业实现良性发展。因此要认真分析节能环保方针，结合房地产行业，更好地发展节能型建筑。

五、实现房地产经济与市场经济协调发展的有效措施

（一）有效调整房地产市场价格

房地产经济在不断发展中，会相应地提高市场价格，泡沫经济将被带动起来，若对该现象听之任之、置之不理，房地产经济很有可能产生崩盘现象，市场经济环境受诸多不良因素影响，很有可能出现经济滑坡问题。此外，虽然人们经济收入不断增加，但其速度依然跟不上房产价格的增长速度，人们将大部分经济收入投入房地产市场中，对市场经济持续发展非常不利，消费水平也会因此降低，资金无法快速流动。

因此，要想保障地产经济以及市场经济健康运行，政府要启动宏观政策控制好房价，使其处于合理范围内，抑制泡沫经济，避免产生负增长。中央政府需意识到房地产经济在发展过程中会产生各种问题，甚至一些隐性的风险显性化将遏制宏观调控，规避风险。此外，还要高度重视房地产行业监督机制，合理运用多种管理手段，推进房地产行业稳定发展。

（二）不断加强房地产行业金融监督管理

在市场经济宏观视角下，要探寻房地产行业经济发展目标，结合金融秩序，严格监控房地产开发进程，同时提高偿还能力，扩大贷款规模等，设定市场经济发展目标后，从开发进程出发，分析其偿还能力以及贷款规模，规范商业银行和信贷业务等方面，构建合理的内部结构。此外，合理调整银行产业结构，以便信贷资金流通顺畅，资金在流通过程中充满活力，流向朝阳型产业。因此政府要详细分析金融机构业务情况，做好划分，尊重原有的存款和贷款模式，优化优质资产，控制房地产经济发展过程中存在的各种不良因素，消除潜在风险以及明显风险，整合现有业务，使房地产市场中的优质业务占更高比例，实现房地产市场安全发展，保证市场经济以及房地产经济更加有序，经济运行稳定。

（三）合理利用土地资源

房地产行业在发展进程中面临各种问题，比如土地资源利用不合理，部分开发商为提高经济利润，就采用购买土地的方式开发房地产，导致空置房子居多，土地资源严重浪费。土地在房地产行业中是前提条件，需要二次利用土地，提高土地利用效率，实现土地绿色利用以及房地产开发的绿色化发展，符合国家绿色发展战略以及时代发展趋势。房地产业在发展进程中要合理规划土地资源，促使房地产与其他行业之间建立合作关系，实现共同发展，合理利用资源，实现节约化以及科学化发展，促使房地产经济与市场经济更加协调发展。

（四）完善房地产市场结构

在房地产行业发展进程中，一些城市二手房交易量猛增，市场发展迎来了新机遇。纵观总体发展趋势，情况不容乐观，房地产经济发展处于被动的不正常运行状态，而且房地产市场供应和需求之间的关系会对市场经济运行秩序造成不良影响，甚至殃及资金市场。部分城市房地产发展存在过度开发现象，使得住房空置率上升，不利于经济稳定发展，因此，要实现房地产市场稳步发展，就要做到去库存化，保证土地开发决策机制具有良好的适应性。在城市建设中，要充分考虑市场发展规律，基于此调整建设规模，建立智能化以及绿色化的城市，实现市场平稳发展。

（五）完善房地产行业需求体制

经济的快速发展使人们经济收入水平相应增长，房价也在不断上涨，但需要将其控制在合理范围内，一旦超出该范围，就是不合理增长房价，若无法有效抑制，将会导致泡沫现象产生。从当前房地产行业发展情况来看，总体趋势呈现供大于求，若房价一直居高不下，呈现增长速度过快趋势，很可能导致社会动荡。因此需采取科学有效的措施控制好房价，使其保持动态平衡，并根据当地经济水平确定房价，持续保持平衡状态。

若房价涨幅严重超出人们可承受范围，就会影响人们的幸福指数，很有可能出现经济倒退的现象，社会稳定因此也会受到影响。政府要正确引导房地产市场，及时有效地进行宏观调控，避免产生投机倒把的问题，使房地产行业在发展进程中保持健康、持续以及稳定。此外，政府要不断完善政绩考核机制，有效控制房地产价格的上涨幅度，并以此为考核重要指标，处理好短期收入与长期收入之间的关系，防止为创造更高财政收入而产生大量批地问题。