浅谈房地产的金融属性

颜嘉辰 香港岭南大学商学院

近二十年来，中国经济发展取得了令世人瞩目的成就。2000年时，中国GDP首次突破一万亿美元，而到2020年时达到14.72万亿美元。就经济规模而言，中国已成为仅次于美国的经济大国。2000年，中国房地产增加值仅为4141亿元，在当年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中国房地产增加值跃升至74553亿元，GDP占比7.3%。在20年时间里，房地产增加值大涨70412亿元，增长率达78%。房地产已成为支柱产业，是中国经济发展的“发动机”和“压舱石”。

一、房地产具有鲜明的金融属性

在国际产业分类标准体系中，房地产与银行、保险是归于一类的，属于金融行业。我国的房地产市场，其金融属性表现得更为明显。

1.对于开发商而言，适度的金融支持必不可少

房地产开发经营过程要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%；到了2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%。据Wind数据统计，截止到2019年6月31日，26家上市银行（2018年前上市）的涉房贷款合计达29.7万亿元。上市银行涉房贷款主要包含2个方面：一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；二是以房地产作为抵押物的其他贷款，包含地方政府及其他非房地产企业以房地产作为抵押物获得的银行贷款。而截至2019年中期，26家上市银行对房地产企业开发贷款余额合计5.8万亿元。

2.对于普通百姓而言，按揭贷款与住房抵押贷款同样重要

普通百姓置业，能够一次性付清全款的必然是极少数。按揭贷款也许是普通百姓能够获取的成本最低的贷款。按揭贷款即“房贷”，而房贷利率又分公积金贷款利率和商业贷款利率两种。公积金贷款利率为2.75%-3.25%，商业性银行贷款基准利率为4.35%-4.9%，各银行利率稍有浮动。

按揭贷款给予三方都有好处，第一方是房地产开发公司，可以迅速回笼资金获得更多的利润。第二方是银行，可以赚取利息以及将钱变得更有用。第三方就是购房者，按揭贷款可以让他们缓解资金的投入，可以提前买房，提高生活品质。从金融学角度看，有了按揭贷款，老百姓可以用30%的资金撬动100%的收益。

不仅如此，购房者还清贷款后，房产又成了优质的抵押品。业主如果有营业执照，可以以房产作抵押，获得低利率的经营资金。如果没有营业执照，也可能通过抵押房产，获取一笔不菲的资金，用作消费、投资等。

3.对于地方政府而言，房地产业的繁荣是缓解财政困难的一剂良药

地方政府要维护政府机关的正常运转，提供必要的公共服务，维持各项民生支出，保障适度的基建规模，必须要有强大的财力支撑。而在目前形势下，获得大量的卖地收入是地方财政增强财力的最便捷、最有效的途径。地方财政在本质上就是土地财政。放眼全国，房地产繁荣的地方必然是财力雄厚的地方，房地产萧条的地方必然是财力窘迫的地方。

二、房地产的发展须防止过度金融化

房地产业在本质上是金融产业，防止房地产过度开发的最有效办法就是使用金融手段，或者说是防止房地产业的过度金融化。房地产业的过度金融化有以下表现：

1.货币政策过分宽松，开发商融资渠道多、额度大、成本低、监管少，盲目扩张，遍地开花，美其名曰“高周转”。高周转就像一匹脱缰的野马，盲目追求规模，轻视建筑质量，忽视金融风险，一旦遇到政策调控，销售回款速度放慢，马上就会造成资金流紧张，形成项目烂尾，甚至发生整体性垮塌。恒大的崩盘，就是一个高周转失败的极端案例。恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，2020年销售规模达4775.61亿元。就是这个开发商中的巨无霸，如今却因为盲目扩张坠入险境，其缘由即是恒大发展中过度的金融化。对此种现象，中国银保监会主席郭树青称，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。在2021年年3月2日的国新办新闻发布会上，郭树清指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛。

2.投资客疯狂涌入楼市，推高房价的同时也为自己埋下祸根。投资客忽视住房的居住功能，看重的是其增值功能。而20年来的发展历程似乎在告诉人们，房价是一路上扬的，买房是注定可以获得高回报的。因此越来越多的人加入到炒房的行列，掏空钱包，加大杠杆，投资变成了投机，入市或将变成入坑。更有专家指出，如果任由房产证券化、众筹购房等模式发展下去，很有可能催生“中国版次贷危机”。因此，我们可以说，房地产业的过度金融化，不但会断送行业的生机，甚至会动摇整体经济的发展，甚至给整个社会、国家带来巨大风险。

三、房地产的去金融化是一个漫长的过程，是一门艺术

2021年，中央经济工作会议和房地产长效机制、金融业治理整顿都对房地产业过度金融化、高杠杆高负债顽疾提出治理整顿要求。中房研究院ICR认为，以壮士断腕的勇气、力度加速“去金融化”，是站在转折点上的中国房地产业脱险求生的关键一招。

1.牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。一言以蔽之，就是货币政策坚决不搞大规模放水，不搞大水漫灌。金融优先支持实体经济，资金要多流向能解决就业和税收的制造业，同时要防止以经营贷的名义，将资金变相流向楼市。要做到这一点，各级政府还必须树立正确的政绩观，坚决破除GDP崇拜。对政府各部门的考核也应优化手段，不以GDP论英雄、排座次，对各地的GDP数据只用来作为制定政策的参考，不用来作为评价政绩的依据。极而言之，中央政府甚至可以考虑对各地的GDP数据进行保密处理。

2.加快发展保障性租赁住房。2021年6月，国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见。意见提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。与此同时，国家应该通过改革税收政策，降低交易税费，促进商务公寓的销售，从而促进房屋租赁市场的发展和繁荣。现在从全国范围来看，商务公寓市场一直较为冷淡，究其原因，主要是因为产权期限短（一般为40年），无法落户没有学区，交易税费过重，而这种小面积、低总价的商务公寓正是租客的最爱，以致在社会上形成商务公寓“买的人不住，住的人不买”的现象。而据笔者了解，在日本、柬埔寨、菲律宾、泰国等地，公寓与住宅享有一样的待遇，大多数人居住在公寓里，因为租售比较高，不少中国人远涉重洋到海外投资公寓，在金边楼市，超过一半的公寓卖给了中国人。因此，笔者认为，现在到了为中国公寓市场点一把火的时候了。首先可以考虑延长公寓产权年限，其次可以降低交易税费，还可降低首付，引导资金进入公寓市场，既可促进地方财政的增长，又极大地保证了租赁住房的供应，何乐而不为？

3.以市场化手段抑制房地产投机。一是严控房贷发放，防止投机客获得低成本的资金。二是增加房产交易税收，防止住房的频繁交易。三是延长限售期限，打破投机客预期，冻结其炒房资金。我们在这里强调用市场化手段来抑制投机，而淡化行政手段，目的还是要发挥市场这只无形的手的作用，以更好地促进行业的健康发展。

冰冻三尺，非一日之寒。房地产的去金融化需要时间，需要有高超的艺术，如果操之过急，造成房地产的硬着陆，以致发生系统性金融风险，不但会给国家经济造成伤害，还有可能引起社会动荡。那将是国家、社会、个人都无法承受的。

那么，在去金融化的过程中，我们有哪些值得注意的地方呢？

1.我国地域辽阔，各地社会经济发展不均衡，房地产市场情况也不一样，以往的经验一再证明，调控不能搞一刀切，需要因地制宜，采取适宜本地的楼市调控政策。因此，在坚持“房住不炒”“租购并举”的政策基础上，给予地方政府一定的政策调整空间，对当地楼市重新进行全面评估，调整不合时宜的调控政策，确保市场供需平衡，逐步稳定民众对楼市的预期，通过市场行为抑制房价非理性上涨。

2.我国的城镇化远未完成，房地产业仍然是支柱产业，不但是政府财政的有力支撑，也是老百姓财富的储钱罐。前文已提过，住房对老百姓来说，是优质抵押品，抵押贷款是普通人能获得低成本大额现金的最佳渠道。不仅如此，住房也是百姓生活的稳定器，有房产在手，宛若荒年有余粮，心中自不慌。特别是在城市，市民如有多套房产，一套自住，其余出租，可以获得稳定的现金收入，生活品质自然得到了保证。如遇突发状况，比如家人重病、子女留学等等，需要大额现金支出时，也可以通过出售多余房产解决问题。对于金融机构而言，发放房贷获取利差，是银行收入的主要来源。其放款抵押品大多数是房产，如果楼市崩塌必然会引起金融海啸。因此，不管从哪个方面考虑，维持楼市的稳定，都是政府部门必须考虑的当务之急。万不可意气用事，不计后果武断决策，搞运动式调控，经济下行时把房地产当夜壶拿出来应急，经济回暖即疯狂打压，如此这般，忽左忽右，必然会给经济社会带来灾难。

3.房产税的实施范围和税率需谨慎处理。2021年10月23日，全国人大授权国务院未来5年内，在国内部分地区试点房地产税。一石激起千层浪，房产税的试点极大地刺激了人们的神经。不但是炒房客，就是普通百姓，也因房产税的试点而对楼市充满了悲观情绪。因此，房产税的试点必须十分慎重，一是试点范围不宜太大，限定在房价上涨过快的一线城市即可，最多加入几个炒作现象严重的二线城市。二是房地产的税率不宜过高，否则会加大楼市的悲观情绪，造成楼市的二次崩塌，从而影响经济社会的正常发展，建议一套房的房产税与物业费持平即可。这样既不会刺痛广大房产持有者，又给地方政府开拓了稳定的税源。

4.综合运用好行政与市场化手段。政府的归政府，市场的归市场。当市场可以自主调节时，政府可以不必出手，静观其变。但在现有国情下，完全弃用行政手段是不现实的，也是不负责任的。当楼市疯狂或有颠覆性风险时，政府应当及时出手，综合运用限购、限售、限贷等手段，使楼市迅速降温，以避免最坏的结果。已我们某地区为例，其楼市在上世纪九十年代的崩塌就是一个极端案例。彼时的某地楼市只涨不跌的想法深入人心。踏入1997年，某地楼市更是疯狂飙升。风暴前夕的某地区居民认为借贷买房只会获利，纷纷跑去银行借了7成或以上的贷款买房，以期短炒获利。可见当时借贷炒房地产已成为风气，甚至远远超过了某地区所能承受的范围。房地产也是某地区重要的经济支柱，截至1997年底，银行业与房地产有关的贷款占GDP的比重高达64.7%。就在市场一片繁荣之时，某地区受金融风暴的影响，先是股市重挫继之楼市崩溃，整个中产阶层几乎都被波及。1998年的某地区楼价比1997年的高位下跌65%。在楼市高峰期借贷买房的人们，很多都资不抵债，变成了负资产，部分更是低价把房子卖了也还不起欠下的贷款，于是出现部分无力供房的业主个案。某地区楼市的这段经历，从反面证明了政府运用行政手段进行强调控的必要性和重要性。

综上所述，房地产具有鲜明的金融属性，它的发展极大地促进了经济的发展和社会的进步。但房地产的金融化又是一把双刃剑，它的过度金融化将使人们的价值观发生偏移，经济社会发生动荡，甚至带来颠覆性风险。我们必须驯服房地产这匹野马，从金融源头加强调控，管好货币总阀门，坚持稳字当头，稳定增长、稳步发展，避免大起大落、大涨大跌，使房地产业成为社会财富的制造者，而不是财富的掠夺者。