高层民用建筑火灾危险性分析及物业管理对策

雷金全

摘要：高层民用建筑发生火灾后火势蔓延途径多、速度快，人员疏散困难，救援难度大，近年来全国已发生多起高层民用建筑的重大、特别重大火灾事故。在研究消防安全问题时，除了关注消防设施设备的研发、配备外，更应关注消防系统的管理和使用。文章着重讨论物业服务企业面对日益突出的高层民用建筑消防安全问题可以发挥的作用和采取的对策。

关键词：安全;消防;火灾;物业;高层建筑

根据《建筑设计防火规范》中的定义，建筑高度大于27米的住宅及建筑高度大于24米的非单层公共建筑属于高层民用建筑。近年来，全国高层建筑如雨后春笋般涌现出来，据不完全统计，全国已有高层建筑75.6万栋，其中高层住宅30余万栋，百米以上超高层建筑8000余栋，150米以上的建筑我国占了全球的四成以上。高层建筑楼层多、竖向管井密布、功能复杂、人员密集、火灾负荷大，起火后会造成大面积充烟和立体燃烧，给火灾防控和灭火救援工作带来严峻挑战，一旦发生火灾将造成严重人员伤亡和经济损失。

一、火灾危险性分析

（一）火灾负荷大、隐患多

第一，高层建筑房间多，建筑内部各房间装修不统一，装修材料多样、成分复杂，地毯质量参差不齐，发生火灾后会产生大量有毒烟气。而其人流量大，打火机、烟头等都可能成为引火源。

第二，电气设备多，电气火灾隐患隐蔽，对排查人员专业能力要求高，排查难度大，且发生火灾后易造成严重后果。从电气火灾的占比看，2020年全年因违反电气安装使用规定引发的火灾共8.5万起，占总数的33.6%，因目前还有1万起火灾原因尚未查明，预计后续该比重还将提高;其中，因电气引发的较大火灾36起，占较大火灾总数的55.4%。从电气火灾的分类看，因短路、过负荷、接触不良等线路问题引发的火灾占总数的68.9%，因故障、使用不当等设备问题引发的火灾占总数的26.2%，其他电气原因引发的占4.9%。

第三，公共建筑多有配套的餐饮，因用油、用火、用气不慎，经常引发火灾事故。厨房的日常清洁更注意墙面、地面、灶台等表面的油污清理，而油烟道的清洗一般要委托专业公司进行，成本较高，因此常常未按期清洗，成为隐患。住宅中，因烹饪过程中离人引起的火灾较多。

第四，电动车违规上楼、不规范充电等易引起火灾，且难以扑灭。2021年5月，成都某小区电动车在电梯中突然自燃，导致5人受伤的新闻引发全国对电动车安全的讨论。电动车在室内、公共区域停放或充电危险大，一旦起火，燃烧速度快，升温快，短时间毒烟弥漫。电动车自燃后30秒，火焰温度升到310℃，室温达到120℃，有毒气体覆盖整个房间;自燃后3分30秒，房间内温度将超过660℃。高温毒气比明火更致命。

第五，外墙保温材料在高层建筑中运用普遍，但若采用了易燃、可燃保温材料，将极易造成火灾的迅速蔓延。2009年，即将投入使用的中央电视台某大楼被焰火点燃，最终牺牲一名消防救援人员，直接经济损失1.6亿。造成火灾迅速蔓延的一大原因就是不合格的保温材料。

第六，因建筑消防系统的施工质量问题以及维保不到位，很多建筑消防系统在使用数年后就故障频出，甚至瘫痪。数据显示，全国设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。消防主机故障，探测、报警、联动设备故障，消防水泵、消防风机未在自动状态，疏散指示标志、应急照明灯具故障等都是常见问题。

（二）火灾传播速度快

首先，高温烟气流动的方向是火灾蔓延的主要方向，可燃物在遇到500℃以上热烟就可能被引燃。烟气扩散蔓延主要呈水平流动和垂直流动，而建筑的门窗、楼梯间、竖井管道、穿墙管线、闷顶等成为烟气蔓延的主要途径。

其次，高层建筑中，发生火灾时由于室内外的温度不同，将引发空气浮力驱动的烟气流动。建筑物越高，这种流动越强，而建筑内的楼梯间、竖井是发生这种现象的主要场合，这种现象被称为烟囱效应。在火灾过程中，烟囱效应是造成烟气向上蔓延的主要因素，烟气上升流动速度可达6～8m/s。

再次，房间起火后，温度上升，气体迅速膨胀，大量的烟火通过外墙窗口后，由室外向上蔓延，引燃上一层建筑;同时烟火内部蔓延，进入竖井后，会加强烟囱效应。这种“火风压”会大大加强火灾的蔓延。

最后，外界风会影响建筑物的烟气流动，并且其影响超过其他驱动烟气运动的力。风速增大，势必会加速火势的蔓延扩大，因而更加难以控制火势和迅速有效灭火。

（三）疏散、救援难

近几年，多有私家车堵塞消防通道延误灭火救援时机的新闻，消防车道被私家车占用、堵塞问题普遍存在。另外，楼梯间被杂物堵塞，防火门常开或被锁闭等都会影响救援和疏散。

高层建筑面积大，特别是高层公共建筑很多是多功能组合建筑，结构复杂，外来人员不熟悉建筑结构和安全出口，影响逃生。另外，高层建筑内部疏散走道没有对外的窗口，在火灾发生后，消防主机将切断正常照明，如果应急照明灯具和疏散指示标志存在故障或亮度不够，在滚滚浓烟下人员难以第一时间找到安全出口和楼梯间。

由于火灾发生后乘坐电梯有风险，因此根据规范要求，电梯会联动迫降到1楼，非消防电梯不能使用，人员疏散只能通过楼梯间。人员在恐慌、拥挤的情况下很容易造成踩踏事件，并且20～30层楼的疏散距离，对人的生理和心理都是严峻考验。

消防云梯是消防人员进行灭火及营救被困人员的一大工具，但普通云梯最大工作高度仅为53米，针对目前的高层建筑、超高层建筑，灭火和营救极其困难。

当消防人员从建筑内部进入，若遇到消防电梯在火灾中出现故障，消防电源故障，发电机未能及时启动等情况，消防人员需要背负装备攀爬数十层楼梯，并且由下往上遭遇恐慌逃生人群的碰撞，会极大延迟灭火和营救时间。

二、物业管理對策

（一）建立机制，责任落实到位

物业服务行业发展多年，但对安全的重视程度还有待提升。物业服务企业要形成切实有效的消防和安全管理机制，建立并完善危险源识别、风险评价、事故报告等制度，并形成PDCA闭环。责任要落实到位，形成明确、清晰的“横向到边、纵向到底、责任到人”的安全责任清单。

（二）利用资源，创新管理手段

建筑安全的日常管理工作和责任主要在物业服务企业，需充分利用资源，发挥好业主的作用。在住宅中，业主来自各行各业，有的业主有从事安全管理、安全技术工作的经验，可以利用这一资源，邀请其参加小区、楼栋的安全管理工作，建立安全楼长制度。可以每栋或每个单元设置1～3名安全楼长，可以由有经验的物业人员、业主代表担任，也可以邀请社区网格员参加，负责安全检查、隐患排查、安全宣传教育等安全管理工作。

高层公共建筑往往有多个使用单位，各单位对安全的重视程度、管理标准及其自身安全专业能力不同，单靠物业服务企业进行安全管理难度较大。因此可以由物业服务企业及使用单位成立楼栋安全管理委员会，由物业人员、使用单位人员共同担任安全管理人，组织开展建筑的安全管理工作。

（三）成立专管部门，配备专业人员

随着国家、社会对安全的愈加重视，发生安全、火灾事故后工伤成本、信用成本的不断增加，成立专职、专业的安全管理部门，配备专业的安全管理人员势在必行。特别是消防安全重点单位、超高层建筑等发生火灾易造成重大人员伤亡和财产经济损失，应优先配备注册消防工程师、注册安全工程师等专业人员。现在各地做出相关要求的文件、规定正在逐步出台。

（四）开展安全文化、安全标准建设

安全标准化是通过建立安全生产制度、安全管理制度、安全操作规程等，使企业的安全生产趋于标准化、科学化、规范化，使人、物、环、管各项安全因素数量化。安全文化是企业及其全员安全意识、观念、态度以及知识和能力的综合。目前，安全标准化、安全文化建设都有相应的国家和地方的评定规范，物业服务企业可以通过创建和参评，以此助推企业实现安全发展，提升安全形象，提高安全经济效益。

（五）简化应急预案，深化应急演练

物业服务企业的各类应急预案种类繁多，内容冗长，程序复杂，结果是突发事件发生时人员不熟悉预案，不清楚岗位职责。因此，应该对各类预案归类、梳理，使程序更合理，内容更简化，具备实操性。预案的演练要避免走过场，应模拟真实场景进行演练，可以采取双盲演练、夜间演练等形式。

（六）加强日常管理

首先，梳理安全重点部位，对高层建筑内的厨房、仓库、设备用房、管道井、避难层、消防车通道、登高操作面、疏散通道、安全出口等进行重点关注和巡查，加强管理，严抓不懈。

其次，明确日常安全巡查、消防专项检查、安全隐患排查的频次和具体内容，定期开展由项目经理带队的各部门联合检查，并建立安全隐患台账，对隐患实行销项管理。

再次，严格用火、用电、用气管理。实行动火作业票，实行现场监护制度，严格执行动火作业审批流程;根据建筑的特点，划定禁烟区域、禁火区域。

最后，定期对消防控制室值班人员进行实操培训和考核，进行法律法规、火灾案例培训教育。加强对消防维保单位的考勤管理和维保效果的查验。

三、结语

物业服务企业对建筑物的安全，特别是对消防设施设备的完整性、运行有效性及对火灾的预防、初期扑救发挥着重要作用。结构复杂的高层建筑，每栋建筑的火灾危险性都不同，物业人员需要对每栋建筑的火灾危险性有清晰的认识，建立安全管理机制，完善安全管理制度，创新安全管理手段，排查治理隐患，才能有效预防火灾、控制火情，实现建筑物的安全运行。

参考文献：

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