基于空间基准模型的地价估算GIS系统的研究——以“数字·高邮”示范应用项目为例

居 飞

(江苏易图地理信息科技股份有限公司，江苏 扬州 225000)

0 引 言

土地价格是土地市场中最为重要的经济信号，是调节供求和引导投资方向的重要杠杆。因此，地价对政府进行经济决策和调控土地市场起到非常重要的作用。

土地出让单价的计算方式多样，涉及的因素很多，也很复杂，但是总体而言，是有其定价标准和规范模型的。传统方式，是通过标准和模型，通过地价评估咨询公司，定期制定区域地价动态监测与基准地价更新报告，以此作为依据，采用“先定级，后估价”[1]的技术路线，在地块出让前，花费大量人力进行评估和测算地块的出让单价。

本文结合“数字·高邮”示范应用-高邮市地价管理信息系统项目，运用高邮市城镇基准地价数据，研究基于GIS空间基准地价模型的地价估算GIS系统，通过将基准地价数据空间化、图层化，建立空间基准地价模型的控制区域范围，通过建立多维度的地价修正模型，实现实时计算模型控制范围内出让地块的价格的功能，辅助相关部门对即将出让土地的价格预估，满足有关部门制定土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要。

1 研究方法流程

本文的研究方法流程为：运用GIS技术，将土地基准地价数据空间化，作为地价估算模型的控制范围参考，通过地价修正模型，建立控制范围内的空间地价模型。根据制定的空间地价模型，实现控制范围内自定义区域地块的面积，通过设定容积率和综合因素修正后得出所选地块区域的预估出让单价和总价，如图1所示。

图1 技术路线图

2 基准地价空间数据建设

基准地价空间数据建设即赋予基准地价数据空间坐标，作为地价估算空间基准模型的控制范围基础数据。基准地价数据包括：工业用地基准地价数据、住宅用地基准地价数据、商服用地基准地价数据[2]。本文采用高邮市城镇住宅用地和商服用地基准地价数据作为基础数据来源，分别对高邮市城镇住宅用地和商服用地基准地价数据进行数字化、空间化，并按照一到五等进行分级[3]，用不同颜色进行符号化，分等级、分图层存储入库[4]，作为本文基准地价空间数据来源，如图2、图3所示。

图2 住宅用地基准地价数据空间化示意图

图3 商服用地基准地价数据空间化示意图

3 空间基准模型建立

3.1 容积率修正模型

利用商服、住宅用途样点地价资料，分析不同容积率下的样点价与标准容积率(取各用途宗地容积率的众数)下的平均地价之间相关关系，建立容积率与容积率修正系数的回归模型[5]：

(1)商服用地

Y= -0.061 2X2+ 0.423X+ 0.364 3

R2= 0.783 4

(1)

(2)住宅用地

Y= -0.071 4X2+ 0.601 1X+ 0.408 7

R2= 0.702 1

(2)

利用此容积率与修正系数的回归模型，分别确定了商服用地、住宅用地由设定容积率修正到实际容积率的修正系数。

3.2 综合因素修正体系

3.2.1 综合修正因素权重

商服用地综合修正因素主要包括：宗地形状及可利用程度、宗地自然条件、宗地利用状况、商服繁华程度、临街道路状况、交通便捷度、规划条件和其他别因素状况。商服用地详细的综合修正因素权重如表1所示。

表1 商服用地综合修正因素权重

住宅用地综合修正因素主要包括：宗地形状及可利用程度、规划条件、距商服中心距离、微观环境状况、区域公用设施方便度、交通便捷度、绿化率和其他别因素状况。住宅用地详细的综合修正因素权重如表2所示。

表2 住宅用地综合修正因素权重

3.2.2 综合修正因素修正系数

根据待估宗地的实际情况，在地价区段基准地价修正系数表查取相应的修正系数，并按下式测算宗地地价综合修正系数。

K= 1 + ∑k(i)

(3)

式中，K为宗地地价的综合修正系数，k(i)为各因素的修正系数。

将各地价区段内的土地利用状况按修正因素分为优、较优、一般、较劣、劣5个等级，在修正系数表中给出了各个地价区段某修正因素劣级水平优级水平的修正系数， 记一般水平的修正系数为0,较劣级水平的修正系数为劣级水平的一半，较优级水平的修正系数为优级水平的一半(表3-表4)。

表3 商服用地地价修正系数说明表

表4 住宅用地地价修正系数说明表

4 地价估算

将上述研究内容，应用到“数字·高邮”示范应用-高邮市地价管理信息系统项目中。通过建立的GIS系统，可以在地价模型控制的范围内，任意勾画一个地块面，可以选择估算地块用地类型(商用、住宅)，根据所选土地级别以及所在区段设置一个容积率(商用容积率范围：1.0～3.4，住宅容积率范围：0.9～3.2)，如图4所示。

图4 勾画区域设置容积率示意图

进行综合因素修正，包括：宗地形状及可利用程度、宗地自然条件、宗地利用状况、商服繁华程度、临街道路状况、交通便捷度、规划条件和其他因素状况，如图5所示。

图5 综合因素修正结果示意图

系统根据地价模型，综合因素修正后，实时计算出当前所选地块的面积、地块单价、楼面单价、地块总价等信息，如图6所示。

图6 地价估算结果示意图

5 结 语

本文综合运用了GIS技术和基准地价模型理论，在“数字·高邮”示范应用-高邮市地价管理信息系统项目中得到了很好地应用，为运用GIS技术在研究土地价格估算可行性方面进行了尝试，所得出的自定义地块土地估算价格信息，对照附近区域已经出让的同类型的地块价格相差不大，可以为以后土地出让前的地价估算及相关的决策提供新的方法和依据，具有很好的推广和实用意义。