过程式协作模式下的存量控规更新研究——以南京市孝陵卫及城中范围内的沧波门和麒麟门单元为例

刘敏，任修成

（1.南京市江北新区规划国土发展中心，江苏 南京 210000；2.南京大学城市规划设计研究院有限公司，江苏 南京 210000）

1 项目概况

孝陵卫及城中范围内的沧波门和麒麟门地区位于主城边缘，含玄武、秦淮和栖霞三区，规划区以绕城公路为界，分属主城区与麒麟新市镇，老城更新与新区开发并存。

规划范围北至沪宁高速连接线，南至石杨路—运粮河，西至友谊河，东至钟牛路一线，总面积约13.96km2。

2 现在核心问题

2.1 土地利用低效

规划区西、北部开发相对成熟，东、南部存在大量未开发空地。大单位（南理工、农科院、军事区等，共占面积的22.6%）占据重要空间，东西向大交通穿越，使得整体空间割裂。另外，用地比较混杂、分散，在双拜巷附近存在部分老旧小区和破旧厂房，在双麒路和绕城公路之间存在大量的城中村、农林地和老旧厂房，这些都直接影响了周边地块的居住环境和土地价值的体现。

图1 土地利用现状图

2.2 公服设施缺乏

参考《南京市公共设施配套规划标准》，规划区内社区级和基层社区级设施在数量、用地和建筑指标等方面均存在缺口严重。

2.3 交通循环不畅

规划区内有快速路2条（沪宁高速连接线和绕城公路）、主干路7条、次干路11条、支路18条，以及其他街巷和地块内部道路。

现在交通主要存在以下几个问题：①大单位、大交通（绕城公路、宁芜铁路等）的割裂使得交通不成体系，断头路多；②绕城以北交通拥堵严重（中山门大街、双麒路、光华路、石杨路等），绕城以南的南北向交通不畅（双麒路西侧鸿意星城、紫金明珠等居住区出行不便）；③道路密度低，级配不理想，次干路支路缺乏。

2.4 绿水系统不完善

现在绿地和水系主要存在以下几个问题：①绿地总量存在较大缺口；②人口密度最大区域存在绿地空白，可参与绿地远离人口集中区；③紫金山—青龙山联系薄弱；④水面率略低、贯通不足；⑤运粮河生态价值未体现，缺乏人气。

2.5 总结

通过以上分析总结，规划区主要存在两个主要问题。

2.5.1 大单位大交通造成功能性割裂

①用地上，大单位占据重要空间，影响交通的贯通性和设施的共享性。

②交通上，宁杭公路、宁芜铁路、绕城公路等大交通穿越，整体空间南北割裂。

2.5.2 城中村旧厂房造成居住环境差

①用地上，双拜岗、顾家营等破旧小区和郑家营、蒋家街等地块老旧厂房较多。

②道路上，断头路多，出行不便，整体生活环境差。

③环境上，绿水网络不成系统，可参与性差，生态红利未释放，土地价值未显。

3 规划策略

本次规划是由“愿景式蓝图”向“过程式协作”转变的存量控规编制范式的一个探索，是一次基于“空间重构、设施重整、交通重梳、品质重塑”目标导向下的更新型控规研究。基于老城更新的背景，本次规划在《江苏省控制性详细规划编制导则》内容的基础上，更加关注控规的可操作性和由土地权属所引起的多重利益主体和权利关系博弈等矛盾，以期探索出地方政府、社会公众和市场主体等共同参与的“过程式协作”模式，主要体现在用地整合、设施均等、交通循环、环境提升等几个方面的创新研究。

3.1 空间重构——城市大格局下的基地内部用地整合和开发建设

构建土地再开发的经济利益平衡模型，对发展用地进行经济测算，在满足开发投入产出平衡点的前提下，适当加大地块开发强度，提升土地价值。综合多种土地开发模式，针对不同类型发展用地，提出不同的有机开发策略。

3.2 设施重整——注重空间布局向注重资源配置转变的设施均等化布局

公共服务设施在规划用地和建筑指标上，首先要满足《南京市公共设施配套规划标准》对相关设施的要求；布局上，以“协商—调整”的思路完成服务设施规划布局：打破以往简单划定服务半径和覆盖面积的方式，依托GIS分析平台，建立人口空间分布与设施布局的评价模型，并研究设施的交通可达性、经济可达性、服务可达性等，为均等化布局提供重要支撑。此外，规划还从定性分析的角度，考虑行政区划和居民实际需求，对设施进行灵活调整，以达到配置效率最优的目标，真正做到以人为本。

3.3 交通重梳——城市大格局下的基地内部系统再造和道路优化

3.3.1 疏通原有大单位、大交通的阻隔，打通断头路

提高胜利村路的道路等级，快速联系城东和城南，以疏解中山门地区进城交通拥堵问题。增加贯通绕城高速、宁芜铁路的主次干路，提高支路网密度，打通现在多处断头路，构建片区内交通循环。

3.3.2 形成交通微循环，打造慢行系统

①增加7m～12m毛细血管，重点梳理农科院组团、78902部队组团、南理工南部组团、紫金社区组团等功能板块内支路网系统。

②加强规划区内部与紫金山的联系，疏通进入紫金山的通道，使规划区内居民便捷通达紫金山，释放生态效益，结合慢行绿道设置跨越大交通的过街通道，纾解大交通割裂效应。

③在规划区南部，打造明外郭和宁芜铁路沿线的慢行系统，以及永丰大道沿线的林荫道。北部塑造南理工校园内休闲步道，柳营路结合水系打造带状公园。

3.4 品质重塑——基于海绵城市和绿色低碳理念下的低影响开发

依托紫金山、青龙山、运粮河等优势资源，架构大的绿化生态体系，通过化整为零，建立多条绿色通道，引绿入城、南北贯通、纤维渗透，以解决紫金山止于中山门大街、500m生态廊道止于绕城公路的问题，最终形成“一带、双廊、一轴、纤维、多点”的绿地结构。

①在规划区内部结合城市水系、道路、广场、居住区和商业区等空间载体，建设低影响开发的雨水控制与利用系统，形成生态仿生海绵体。

②贯通现在水系，充分发挥自然水体调节作用。

③重建自然岸线，留足生态用地，河道两侧控制不小于5m～50m绿化带，构建河滨植被缓冲带、雨水滞留塘等低影响系统。

④改造规划区内部道路、广场等，设计低影响开发道路断面、生态停车场、广场透水地面等，使雨水最大程度下渗，提高透水面积。

⑤改造居住区、商业区绿地布局模式，变传统集中绿地形式为小规模而分散的下沉式绿地。

⑥将现在零碎、带状的择机开发用地规划为绿地，并将科教单位内部私有绿地作为潜在可利用绿地对公众开放，进行资源共享，提高居民绿地使用效率。

4 规划方案

4.1 规划结构

规划形成“一心、三轴、三片”的总体布局结构。其中，一心：孝陵卫地区服务中心；三轴：城市活力发展轴、绿色生态发展轴、历史文化景观轴；三片：宜居片区、高教片区、科创片区。

4.2 用地布局

规划居住及其配套设施用地主要分布在中山门大街以北、双拜岗路附近、农科院C地块、杨庄地块、西花岗西地块等；高等院校和科研用地主要分布在中山门大街和光华路之间，少部分在光华路南侧；科研设计用地主要分布在紫金（白下）科创特区和麒麟科创园内；商业服务设施主要分布在下马坊和孝陵卫地铁站周边、石林百货附近、钟学北路两侧；绿地主要分布在中山门大街、绕城公路、宁芜铁路沿线、紫金山—青龙山生态景观廊道以及河道、道路两侧。

图2 规划结构图

图3 土地利用规划图

4.3 道路交通

规划形成四横两纵的主干路网和三横五纵的次干路网系统。其中，主干路包括永丰大道—马高路、钟学北路、中山门大街、紫金路—马群南路、光华路、石杨路；次干路包括后标营东路、双麒路、紫云大道、柳营路等。

4.4 绿化系统

依托水系和山体的“蓝绿”生态骨架，规划形成“一带、双廊、一轴、纤维、多点”的绿地系统结构。

一带——沿运粮河的滨河绿带。

双廊——东西穿越地块的绕城高速、宁芜铁路沿线生态绿化廊道和连接紫金山、青龙山的麒麟中心生态公园廊道。

一轴——沿明外郭、燕西路两侧的线型绿带。

纤维——打通内部水系，续接紫金山—青龙山生态廊道，由滨水、沿路绿化形成的连通型线状绿地体系。

多点——由小型街旁绿地、社区公园、单位共享绿地组成的多节点网络。