浅析城市更新背景下的旧住宅改造

刘云飞　彭鸿坤

关键词：城市更新;旧住宅;改造;住宅空间

中图分类号：TU241 文献标识码：A

文章编码：1672-7053（2022）02-0097-03

房屋是居民们生活中需要利用的空间，它是城市化发展进程中的重要部分。随着社会阶段的不断进步与发展，经济由高速增长变为高质量发展，住宅由原来的迅速增量阶段逐渐转变成平稳增质阶段，住宅的建造标准更新了几轮，人们的需求也渐渐变得多样化，不再满足于简单的有房可住。现代城市中存在着大量的老旧住宅，这些建筑往往还有很好的建筑结构，如果进行简单的拆除重建会造成资源浪费，耗费大量人力财力。因此，必须寻找出一套合理的改造现有城市旧住宅的更新策略，分析旧住宅存在的问题，让现代城市得以可持续发展，在更多的方面满足人们的生活需要。

1城市旧住宅存在的问题

1.1建筑结构破损

许多城市内的旧住宅在当时的设计、建设中，由于没有充分考虑地震因素，墙壁的强度和耐力远远低于现在的国家最低标准，无法满足居民的安全需求。随着时间的推移，有些住宅的老化程度不同，住宅的安全性能不够，存在很大的安全问题。一些旧住宅的表层破旧又不满足审美的需要，随着住房使用时间的增加，房檐、墙壁、门、窗户受损，房屋的稳定层和防水层受损，房屋的隔热层和装饰板塌落，房前管道杂乱，空调随意配置，窗框和阳台大多住户选择自行封建关闭，屋顶被凹凸不平的植物或者是重建和扩张所占据，街道及屋顶在空中鸟瞰和地面平视的城市形象是混乱的。

1.2室内布局不合理

城市内旧房屋所使用的的标准建筑尺寸，与中国目前最广泛使用的新建设标准《住宅设计规范（GB 50096-2011）》区别非常明显，表现在室内房屋的建筑面积、房间布局功能空间大小、内部公共设施、室内环境等各方面。现存的城市旧住宅居住的感受已经不再方便市民生活，不再满足市民的居住需求，大多会出现室内空间布局不合理、不符合现代人生活习惯的问题。旧住宅的室内环境问题普遍存在，如室内光环境、室内空气环境、室内水电环境、室内热环境、室内声环境等。许多旧住宅的窗户仍为推拉窗加防盗栅栏的组合，窗户的大小比例也不合理，这导致了室内灰尘增多、采光差、隔音隔热效果差，影响着市民的居住体验以及身体健康。

1.3缺乏住宅配套设施

老居住区存在公共绿地面积小、园林绿化没有层次、夜間没有灯光、宅间景观绿地被住户私人侵占、公众活动场所与设备缺失、社区无门禁系统、监控盲点多、市民没有公开沟通的空间、停车场总量严重不足、公共交通组织没有规范等问题。老房屋随着后期对各个居民的改建而升级，老建筑内没有相应的管道，供水系统、供电、煤气系统和采暖系统都年久失修。各种管线布置交叉，无序占用楼道空间，极易引起泄漏和过载等事故。供暖系统的老化，使其运作效能下降，不仅耗费城市能量，还会排放更多的废物，从而导致环境污染。大多数旧住宅没有配备电梯，对于老年人居多的社区，出行非常不方便，对于大多数住户进行室内的改造和翻新造成了困难，搬运物品时极不方便。这些住宅配套设施问题都是潜在的隐患，亟待解决。

2浅析城市更新背景下的旧住宅改造意义

城市中存在的大量旧住宅，已经跟不上城市发展的速度。此类旧住宅已经不能满足住户的日常生活需求，许多住户会对室内进行一定的改造来改善居住条件，但是对于室外的建筑或是社区的更新却无能为力，所以需要进行旧住宅改造。城市更新改造工程富有包容性与复杂性，包括建筑、城市规划、建筑施工管理等多个领域。城市更新背景下的旧住宅改造，可以为外立面、公共空间、主体结构和内部空间的改造提供最为合理的改造方案，力图提升人们的生活品质。

城市更新背景下的旧住宅改造方法可以不影响住户的正常居住，既符合十四五规划中对于城市更新的要点，也符合市民对于居住环境的美好向往。

3城市更新背景下的旧住宅改造方法

3.1改善整体居住环境

3.1.1结构加固

在外部对于旧的居住建筑进行结构上的加固，增加整体建筑居住空间的安全性，保障市民的安全需求是极为重要的。加固建筑结构的同时，对于原建筑空间进行改建与加建来增加建筑使用面积、增设空调机位、增设电梯机位、增设各类管线排布位置等，对旧建筑墙体进行翻新更新。在对老旧房屋内部空间的实地调查的基础上，全面发掘既有房屋的空间潜能。通过利用各种老旧房屋内尚未被合理利用的空间，提高和完善房屋的利用功效，改善市民的住房质量。改掉老旧空间的同时由于房屋自身的利用期限比较长，而住户在不同的生命阶段都会对房屋产生不同要求，所以需要随时改变房屋适应居住者不同时期的需求。年轻人需要的是人性化改变，而老年人需要的是适老化设计。

3.1.2翻新立面

在老房子的建筑设计中，由于成本的考虑，门窗的高度与建筑外立面的厚度是一体的，因此，建筑立面缺乏立体性。而现代房屋建筑设计中最大的改变，就是在凸窗的设有落地窗，这种玻璃扇不但扩大了采光面积，还将建筑外立面变化与虚拟现实相结合，使房屋的外立面更加富有空间变化。完成的旧住宅立面改造不仅是住宅本身，外立面也是需要美化的。大多数对已完工的房屋立面进行翻新有两种方法：一是改变家居立面，更新换代，焕然一新;另一种是将房屋的平屋顶改造成斜屋顶，结合技术改造，如住宅防水、保温等。已建房屋立面改造主要集中在外墙、建筑檐口装饰等方面。改善整个住宅的周边环境，就需要将改造更新形式与原来的房屋立面装修格调，与周围环境相和谐。

3.1.3改造室内空间

室内改造应该在确保主要结构的安全性的基础上，进行功能分割和合理的房间分割，改进旧的室内布局，综合考虑旧住宅的不合理空间，使得改造后各功能空间的独立整合，提升人们的生活品质和居住环境。许多旧住宅功能分布不合理，许多剩余空间未被正确的高效利用。提高既有使用空间的功能与利用、增添既有使用空间的用途都是一种在不改变面积的情况下改变空间格局的方法。在不改变原来住宅建筑的机械构造上，透过改善一些非承重墙的设计布置，完成空间设计格局的变化，使空间设计布置更加适应现代生活的需要。在现代改造中，既要减少对原来建筑机械构造的损坏，也可以用许多新的手段来处理空间设计。因此，灯光创新不仅是指单个灯光系统，更是多个灯光照明体系。光影的变幻体现了空间设计的深度，也体现了空间设计的优雅与不足。可利用没有隔断的墙面或在客厅中增设走廊等，在隐私条件相对较低的情形下利用这种方法，大大增加空间感。其中提升的原有使用空间主要包含厨房与卫生空间的设计整合、卧室功能提升等，以降低卫生间对餐厨垃圾空间的负面影响。并根据建筑平面套型布置，进行改建尽可能达到通风采光的需求，在不严重影响原使用功能的前提条件下，增加新的空间。利用原有的使用空间，增添的新用途主要是：（1）将一间居室改建为餐饮、起居室;（2）入户回廊改建为门厅空间设计;（3）阳台空间设计的再使用;（4）增加适当的储物空间等。在整体进行室内空间改造的过程中要进行合理的交通流线设计，不能一味地追求在小空间中增设不必要的功能，大多旧住宅面积较小，水平方向空间发挥余地有限，可以适当注重室内竖直空间的多样利用，例如层高较高的旧住宅可以增设隔层空间、临时的休憩空间、室内景观空间或者储物空间等。

一是，完善建筑外部设施。如建筑空间优化改造并增设了楼梯，以前的大阳台型住房被小单元房所代替，从而减少了公共交通，增加了建筑面积、室内使用面积、增加空间利用效率、提高了门厅、楼梯等更明亮的内部环境，并在走廊二旁的小单元门口增加了轮椅坡道并安装自动扶手，以增加公共空间。通过这些措施，可以改善市民的居住体验。为了解决噪音问题，需要改善建筑墙体和地面。可以加厚建筑物的墙壁，还可以通过在地板上铺设弹性面层，减少地板结构的振动并在地板下运用弹性隔音天花板。二是，完善建筑内部设施。提高门窗的保温性，增加门的重量，增加门与墙之间的气密性。安装在室内插座以及线盒上，避免把线盒安装在墙面两侧。三是，改变机械设备和管路噪音。机械设备噪音一般涉及楼梯、泵、风机、中央空调等。在工程设计与维修过程中，必须对大型装置与支撑设施采用降噪设计，如在风机底座上设置降噪垫。或通过水泵、阻尼减振支架等实现降噪的目的。而对于机房等小房间，可在空间内增设吸音装置，或通过对墙面加以隔音与吸震，减少噪音污染，管道噪音的主要原因是厕所管道。减少排水管噪声的主要办法是使用二壁中空多孔结构管壁材料，能够阻挡排水管中的噪声，或者利用尖端的双螺线消声器排水技术，防止水撞墙产生水。当然，即使除去了装置自身的降噪措施，在水平面设计上也能够达到装置与管线之间的降噪措施。对于独立的卧室、客厅、书房等环境质量要求的空间，应与厕所、楼梯、机房、水泵等噪声来源区隔开。

3.2结合可持续性和智能化设计

3.2.1可持续性设计

城市旧住宅的可持续性设计包括能源的可持续和小区环境的可持续。通过调查走访研究和数据统计，由于门窗一直是所有建筑维护构件中质量最差的部分。所以，在家居改造中提升门窗的保温特性十分关键。而提升门窗的保温特性则是通过改变门窗材质的保温特性，增加门窗覆盖面和玻璃门窗层数，以及增加气密性来达到的。门窗框可以采用导热系数较低的材质，用建筑保温材料填充真空。而原来的实木门窗和铝合金材料窗，通过断桥可以改为铝合金或塑钢门窗。良好的门窗材质，拥有卓越的隔热、防火、耐腐蚀、气密性。在寒地城市建议屋顶及表层的保温层要有所加强，屋顶改为坡屋顶减少雨雪天气的建筑压力。老旧小区可能会存在大量的太阳能热水器，在符合规范的情况下建议适当保留，在阴雨天可以使用电或燃气热水器，晴天可以选择太阳能热水器，这样可以减少城市更新中对于能源的浪费，使原有的能源更加集约节约的利用，构建资源节约型社会。此外，对于旧住宅公共空间的改造应优先进行机动车与行人的分流设计和无障碍设计，根据具体的地形设计出充足的停车位，在设计道路时不应采用简单粗暴的路面水泥砂浆硬化，这样会导致排水不畅，地面的水难以渗透到地面深处，不利于植物的生长，不利于海绵城市的形成，应多采用坚实的透水材料进行地面的铺装。在项目中增设邻里的交往空间，搭配适当的运动设施和休憩设施，前瞻性的垃圾分类区域等。在植物的选配时尽量避免高大植株，尽量选一些灌木和具有当地特色的植物，高大植株占地大并且生长起来会遮挡采光和人们的视线，容易发生危险。

3.2.2智能化设计

智能城镇化是未来城市快速发展的必要阶段。从服务功能上来看，智能社区以社区市民为主要服务核心，为其提供安全、有效、便利的智能化服务。在项目改造中应尽早布局智能化的网络和设备，这样可以为将来智慧社区与智慧城市互联打下基础，不必再次进行重复设计，智能化的住宅改造包括监控安全系统、门禁系统、可视化的停车位、住户内的燃气报警系统、智能化的物业管理系统，以及教育医疗等。住宅社区的智能化可以让住户具有更加舒适便捷的居住感受，也更有利于城市的管理和运行。

具体的工程案例包括智慧属性系统，考虑到智慧社会的功能，构建了车辆控制、闭路监测系统、接入控制、智慧消费、电梯控制、保安巡查、远程等属性控制的相关系统集成检、自动清洁报警与社会专业人员的智慧管理等，通过社会的应用子系统的整合，以达到集成的使用管理与控制。电商服务是指通过面向消费者的网上购买、商业人士的在线交易及在线电子结算、各种各样的事业活动;智能护理服务是指老年人居住的最普遍的环境有两个，一个是在家，另一个是在护理院生活。智能护理方案可以保证老年人的安全，孩子们可以安心工作，政府也容易管理。老年人的日常生活处于远程监视状态，智能家庭将系统、结构、服务和管理作为平台与住宅集成，并自动建设网络通信、信息设备。

3.3提倡市民参与和保留城市记忆

根据各个城市的具体情况应该對项目进行各个旧住宅社区的具体分析，前期需要进行综合方案的考量与走访调研，了解社区住户的心理和需求。新设计是一个常由政府、开发商和设计师单方面控制，已完工的房屋已进行更新，以容纳某些用户。住户是住在旧社区感受最深的，提出的建议也是最有深度和层次的，在项目的前期设计中不能盲目的进行设计套路化，应具体问题具体分析，建立住户参与的机制，这样可以增强社区的凝聚力，增深邻里的交往，减少设计方与旧住宅住户的矛盾，有着公共参与才能有效的共同建设美好家园。

最容易被人忽略的公共走廊是保留居民对于美好记忆的主要对象。因此，公共走廊具备了相当的人文价值，尤其是对老年人和儿童而言，邻里间也是可以彼此联系的地方，而这些区域也成为人们生活的一部分。即使在社会日益碎片化的年代，邻里关系也是现代社区的主要关系之一。同样，小走廊其实也被看作私人空间的延伸，当然每个家庭都有一个很特殊的感觉，在自己家里门前的小走廊里，总是把它当作自己的地方。如此的空间可以选择扩建到室内，或是作为公共空间规范设计使用，避免后期个人用户的乱搭乱建，随意占用引起矛盾。

城市的记忆也可以具体到老居住街区的环境特色以及对老居住的历史遗留记忆，在项目改建时不应该做出颠覆性的建筑设计或者重大的环境改变，而需要留下重要的或者有意义的历史建筑，比如曾经出现的富有意义的历史雕塑，或者植物配置等等，让各个改建的项目都富有地方特色，如此有利于老城市的历史传承，让老城市的历史记忆得以不断的延续下去，提高老居民们的归属感，也有利于城市化的发展。

4结语

城市更新背景下的旧住宅改造是一项利民工程，虽然是对于设计做出了一些实际的改造方法，但是将这些设计要点应用于各个不同的城市、不同的改造项目中也会遇到不同的问题。例如资金与设计的不匹配，各方沟通的不及时，改造项目缺乏规范的监管等。这些都需要根据实际情况进行解决，因地制宜的灵活改造设计，才能共同建设出人文社区与美好的特色城市。

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