城市更新背景下温州市洞头区中心街社区电影院改造策划研究

吴 越 | Wu Yue

张 瑞 | Zhang Rui

殷 娟 | Yin Juan

张思远 | Zhang Siyuan

1 背景

1.1 问题的提出

自长三角一体化发展上升为国家战略以来，浙江省作为拥有长三角南部主要海岸线的地区，正处在重要的战略机遇期。温州市洞头区地处长三角中心区城市范围南翼边缘（图1），同时也是一个闽南语与瓯语共存的地区，在温、闽、台三地交融中具有不可替代的地缘和文化优势。所以洞头应当把握机遇，主动对接整个长三角的发展需求，统筹海岛资源，成为高质量的“海上花园”[1]。前一阶段，项目组受邀编制了《温州市洞头区全域旅游产业规划》，对洞头区的基础条件进行了深入研究，提出一套全方位的旅游产业发展规划，不同于过去“为‘你（游客）’造一座城”的旅游规划思路，规划充分考虑城市整体发展，深耕当地特色资源，提出“为‘我们（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的新理念。洞头老城作为洞头区曾经最繁华的区域，将在洞头区全域旅游发展中扮演重要角色。作为一代代洞头人生活的地方，它的物质形态与其所承载的历史文脉正是洞头特质文化的宝贵资源,但现阶段老城面临着设施落后、人气流失等严峻的时代挑战。对此规划中对老城的激活更新提出了建议措施：生活形态重塑、新业态植入以及活力社区营造，以期为当地居民提供功能完备的社区服务，吸引游客，激发老城活力。

图1 老城核心区在洞头区位图

在认可前期规划成果和老城发展理念的基础上，区政府再次委托我们进行老城更新及风貌改造策划设计。本项目将承担老城经济复苏、文化传承、旅游开发以及社区建设等重要使命，统筹老城特质性条件以及当地居民需求，将建筑策划融入城市整体发展之中，并指导下一阶段的具体设计行为。项目包含中心街、上街、后街三条传统老街的有机更新，本文将重点阐述位于中心街的社区电影院策划过程。

1.2 研究方法

由于洞头老城本身具有特殊的物质形态，所以首先通过倾斜摄影技术获取老城的真实地物情况，通过FARO三维激光扫描和实现技术获取洞头老城空间的重要构成部分的精准测绘数据。接下来，考虑到中心街作为老城范围内最重要的商业街，是周边社区居民日常生活主要活动场所，故选择中心街部分进行切片研究，通过问卷调查的方式来进一步了解老城社区居民的生活现状。除此之外，为了使策划更具备科学性，通过借助类型学的相关方法，对现阶段国内外的社区电影院做法进行归纳分析，探索中心街社区电影院的适应性做法。

2 洞头中心街现状调研

2.1 基础条件认知

老城位于洞头岛中部，属北岙街道。北接新城，南接东屏街道老城拓展区，东西两侧为山体环抱。老城范围约1.5km2，其中核心区范围0.1km2（图1）。中心街位于老城核心区中部，东至连城大道，西接长安路。它既是老城主要商业街，也是一处当地居民的聚居地，是老城的核心所在。本文研究区域选取中心街从连城大道至人民路段商业街部分，全长共410m（图2）。因该街段短小精悍，仅需十分钟即可从街头走至街尾，被当地人称为“十分钟街”。

图2 中心街调研范围及改造地块位置

随着社会发展，中心街的功能也发生了变化。比较20世纪90年代与现在的业态种类及分布，发现中心街上功能业态种类减少，公共服务能力减弱（图3）。现阶段，除了缺少居民生活所需的公共服务业态，中心街上针对游客所需的体验式业态也较为匮乏，游客在老城中的旅游模式停留于“看”而不是“玩”，游客参与度低，故很难留下来。

图3 20世纪90年代与2021年中心街业态 分布对比图

中心街社区氛围浓厚，但面临人气流失。居民常在中心街散步聊天，中心街为居民提供了重要的社区活动空间。然而，中心街居民和商户主要为中老年群体，年轻人口外流现象明显，沿街43.4%房屋处于空置状态，老城的房屋利用率普遍不高。

街道和建筑的有机更新是城市发展的需要，反映在城市肌理上则是城市拼图的形成过程。目前，全街70～80年代建造的建筑占所有建筑一半以上，90年代后修建的房屋占到近三成。建筑材质从原本的木石或泥木结构为主逐渐转变为以砖混结构为主；建筑层数从主要为2～3层转变为2～5层。这些不同年代建筑的拼贴看似杂乱，实则是洞头老城建筑文脉的真实写照。我们只有客观认识并尊重当地物质条件，才能做到保护和延续它的特色文脉。

2.2 民众意愿调查

居民对于中心街改造意愿较为强烈，希望通过改造能带动老城的商业、旅游业的发展。居民认为拥有浓厚商业氛围的曲折街巷空间与宜人的步行尺度是中心街区别于其他街区的主要特色，需要保留。不同于外来人口繁杂的纯商业街区，中心街商住结合的模式更增添了街区的人文气息。

比较商户经营内容和消费者消费内容，发现经营内容中服饰占39%，餐饮占7%，生活用品占5%；而消费内容中，餐饮和生活用品分别占35%，服饰只占14%。由此可见，中心街现状业态并不能满足消费者对餐饮店和日用品店的需求。通过进一步调查居民对具体功能业态的需求，发现意愿集中在大型商超（51%）、活动中心（48%）以及电影院（36%）。

综上，洞头中心街是一个区位条件好、营商环境佳、社区氛围浓、旅游开发潜力大且具有历史文脉的地段；其现状问题有人气流失、房屋老旧、配套服务设施不足、旅游开发不足、现状业态与需求不匹配等。老城有现代化改造需求且本身又拥有再开发的潜力，改造活动则成为一件可行且有益的事情，赋予中心街社区电影院的策划工作积极的现实意义。

3 社区电影院策划

3.1 策划目标

社区电影院作为老城中心的公共建筑，将从老城居民以及游客的活动需求为其提供多样化的公共服务，成为洞头老城的“小城市中心”。

功能业态方面，同时容纳原住民与游客的娱乐观影、用餐、购物、休闲等活动，打造为一个提供高品质生活体验的社区综合体。电影院规模方面，综合考虑当地人口规模、结构、分布等特点以及增长因素，兼顾用户观影体验，将电影院规模控制在合理范围内。建筑体型方面，尊重周边建筑环境，遵循街道空间构成规则，成为城市拼图形成过程的一部分。

3.2 策划条件

通过对项目的深入分析，归纳整理出以下四点策划条件。

（1）交通条件好

老电影院位于中心街与文化街的交叉口，在洞头老城社区中交通条件较好，是老城改造的重要节点（图2）。同时，中心街的步行街模式将得到保留，为进行更好的商业、旅游开发提供条件。

（2）拥有历史文化价值

老洞头电影院位于中心街43号，于1976年2月建成，是洞头县第一座专业电影院。占地849.96m2，建筑面积1258.7m2，砖木钢筋水泥结构，观众厅座位1075个。当时洞头电影院作为一个新鲜事物出现，颇受洞头老百姓的欢迎，也成为现在很多老人心中美好的回忆。90年代以来，由于海岛电影市场萎缩，故于1994年改建为多功能的娱乐总汇，但仍保留明星电影厅，观众座位456个[2]。随着电影行业的发展，“院线制”、“数字化”、“小厅化”兴起，老电影院的建筑形式逐渐满足不了电影技术发展和观众观影体验升级的需要。2013年位于新城的洞头时代影院开业后，老电影院停映，这加速了这条商业老街的衰落。电影院作为重要的大众文化载体以及社区公共文化生活的重要场所，它的文化价值不仅在于过去，更在于未来，丰富的文化配套设施将给人们的生活带来更积极的色彩（图4）。

图4 1976年、1994年、2021年洞头电影院

（3）产权构成简单

老城中建筑产权结构复杂，由国家所有、集体所有以及个人所有产权组成，其中国有与集体产权相对来说比较容易开展改造活动。改造范围内的老电影院及其他老建筑均属于国有产权，改造条件好，新电影院才拥有更多的土地开展建造活动。

（4）具有市场需求

洞头区现有洞头时代影院和海晨国际影城。洞头时代影院位于新城，距老城1.4km，步行25分钟。该影院为小型电影院，有2个观众厅，共207座。海晨国际影城位于洞头本岛北部，距老城1.3km，步行25分钟。影院为小型电影院，拥有3个观众厅，共283座。鉴于洞头现有的两个电影院都不在老城15分钟社区生活圈①内，所以为满足老城居民的观影需求，有必要在中心街重建社区电影院。

综合分析该项目的条件与使用者的需求，得出结论为在老电影院原址上重建一座混合业态的社区电影院，补充电影院及其他社区服务业态。

3.3 策划方案

（1）业态策划

针对调研中所了解到的用户需求，提出对应解决方案：混合用途，通过补充业态，提升公共服务水平，满足日常服务与旅游消费，形成新的人口聚焦点，带动老城成为功能完备的活力社区。

①电影院。重新引入电影院业态的决策不仅是用户需求、历史文脉、区位优势等共同作用产生的，也是电影院本身的激活性质所决定的。《2020中国电影产业研究报告》的观众统计数据显示，“90后”成为我国电影市场的观影主力，且女性观众更愿意走进电影院[3]。这表明，补充电影院业态就意味着老城将会吸引更多青年以及女性群体。调查显示，中心街消费者主要为年轻群体，对于电影院这类现代化业态的需求较为强烈。同时，观影活动往往伴随着购物、用餐等一系列消费活动，所以重新引入电影院业态将会带动整个老城经济。

②生鲜市场。生鲜市场是洞头海岛渔业的产品交易场所，不仅服务本岛居民，更是服务外来游客和宣传本土特色的窗口。洞头海域渔业资源丰富，有300余种鱼类[4]。通过打造将零售、加工、堂食相结合的新零售业态，给顾客带来全方位的高端消费体验。不同于普通的点菜用餐，这种从生鲜到熟食全过程参与的体验式用餐模式大大提高了游客的参与度，提升了洞头老城“留”住游客的能力。

③餐饮配套。调研结果显示，应补充居民日常生活所需的餐饮业态。小规模餐饮店让食品种类多样化在有限的空间内成为可能，不仅满足当地居民日常生活需要，同时让外来游客享受到美食盛宴。餐饮与电影院功能的合理组合让用户的观影活动与其衍生活动组成的全流程更加便捷。

④商场。商场是综合体建筑成为小城市中心必不可少的业态，设置崭新的、现代的商业空间，不仅为更多现下流行的零售业态入驻老城提供机会，也为更好地满足中心街商户扩大店铺规模的需求。

（2）电影院规模

①电影院发展趋势。随着人们对生活品质追求的提高，对观影体验也有更高的要求，我国电影院形制也随之更新，主要体现为多厅化和小厅化，该趋势能降本增效，有效扩大经济效益和社会效益。

我国经过多年多厅化影院实践，一般商业电影院的观众厅数为15个以内。据《2020中国电影产业研究报告》统计，截至2019年，我国人均GDP前十的省份及直辖市的每家电影院平均影厅数为6～7个，我国2019年新增影院平均影厅数为6.7个[3]。

②中心街社区电影院规模。在社区电影院设计中，我们需要根据电影院的所在地区需求、使用性质、服务范围、用户规模、用户特征、建设条件等多方面因素确定其规模和等级[5]。

将《电影院建筑设计规范》JGJ 58—2008作为重要策划依据，参照其4.1.1关于电影院规模划分的规定，电影院分为四个规模等级：特大型、大型、中型、小型[5]。策划阶段，社区电影院的规模制定以本条目为规模衡量标准。

通过参考表1中典型社区电影院案例，使设计更具科学性（表1）。

表1 我国较发达地区社区电影院规模及对应服务范围②

通过绘制中心街社区电影院的15分钟步行覆盖范围图，分析出其步行15分钟可达居住区9个：老城的城中社区、银海社区、岭背社区、上新社区民宅；新城的现代化小区望海山庄、新城花苑、锦都花园、鸿雁新苑、金海花苑。周边学校3所：海霞中学、洞头区实验小学和洞头区行政学校（图5）。

图5 中心街社区电影院15分钟步行覆盖范围

根据政府官方数据统计，中心街社区电影院周边4个社区的总常住人口为17056人，人口密度为6075人/km2。综合上述条件，将中心街社区电影院定位为小型电影院规模，总座位数为300～500个，观众厅数量为5个。

（3）建筑体型

城市更新最理想的状态是拥有特定结构和构成原则，单个建筑的增减并不会影响该空间骨架。老城的街道空间排布紧凑，弄堂狭窄，没有余地，是一个非常局促和窘迫的环境，却为老城的修补与激活工作提供了文化及美学上珍贵的源泉。中心街沿街建筑界面连续，围合氛围好，界面形态与道路形态保持一致。尊重原有边界，在不打破原有街道空间基础上重塑新电影院的边界，才能将宝贵的街道空间保留下来（图6）。

图6 原建筑与新建筑相邻街道边界

高度控制是对周边建筑的尊重，在如此拥挤的老城空间中更是如此。保持物理空间的连贯性是一项城市设计原则，有助于创造出有活力的城市空间。新建筑需要尊重现有建筑和景观的天际线，互相不遮挡，保持连续。因此，新电影院的高度保持与老城视觉上相统一。中心街建筑沿街天际线较为平和，以中低层为主，建筑高度一般不超过20m。本项目与周边建筑高度关系如图7，新电影院策划高度为20m（图7）。

图7 原建筑、新建筑与中心街建筑高度关系

在我国城市用地紧张的大背景下，利益驱动的房地产行业往往追求高容积率建筑，但这会牺牲城市空间，对于容积率本就不高的老城更是如此，高容积率将会破坏老城的空间结构。因此，老城更新不要“大拆大建”而要“原拆原建”，通过控制建筑本身体量，不仅保护了街道的空间结构，也消除了消防隐患。将新建筑总建筑面积控制在与原地块各建筑面积之和（6253.77m2）持平，是对周边建筑表达充分的尊重（表2、图8）。

表2 改造地块建筑面积表

图8 改造地块总平面图与鸟瞰图

结语

社区电影院作为老城改造中的重要载体，对激发老城活力、传承老城文化以及提升居民生活品质等具有重要作用。我们立足多种用户需求，同时充分把握街道空间特点，最终达到以社区电影院为载体，融入老城娱乐、休闲、文化、购物、餐饮等多种活动，再次成为洞头老城居民生活的中心，带动老城重新焕发活力。

调研与策划的过程也是对洞头老城不断加深认识的过程，从而做出合理决策。同时也收获了对于城市更新的宝贵认知，从老城的建设历史中，可以看到城市拼图形成的过程，这正是城市有机更新的真实表现。城市更新不仅包括物质形态上的更新，也包括功能业态上的更新，甚至业态上的连贯性往往超越了物质的连续性。

对于城市更新，需要时刻保持谦逊、严谨的态度，尊重时代变革、地域建筑文脉与人文文化传承的基础上进行设计创新。在这种谦虚态度下进行城市更新活动，不仅是对前人的尊重，也是对后人的尊重，更是对这片土地的尊重。建筑之美，不仅在于当下，更在于未来，不仅是居民生活的不可或缺，更是一代代原住民温暖生活的记忆，这也是本策划的理念与初衷。

资料来源：

图4：洞头区档案馆；

表2：洞头区政府；

文中其余图表为作者绘制。

注释

①15分钟社区生活圈：以居民步行15分钟可满足其物质与文化生活需求为原则划分的居住区范围。

② 电影院观众厅数与座位数，资料来源于美团网。

③此表中电影院对应所在区人口密度数据分别来源于上海市虹口区、杨浦区、杭州市西湖区政府官网。

④ 按照15分钟人行距离为800m计算服务范围，使用所在区的官方人口密度数据计算服务人数。