澳门都市更新与活化研究——以风顺堂区为例

郭梦晓，林资政

（1.中国航空国际建设投资有限公司，北京 100120；2.青岛腾远设计事务所有限公司，山东 青岛 266101）

0 引言

中华人民共和国澳门特别行政区（以下简称“澳门”）是一个历史悠久的国际化都市，经过东西方文明的交融独具魅力，既有葡萄牙殖民时期的城市形态，也有中国的传统文化遗存。澳门的历史城区保护较为完整，但是经过几千年的变化和发展，历史城区中的一些部分开始出现衰落的现象，无法跟上城市化的进程，存在诸多亟需解决的问题。

对富有历史文化的旧城区进行活化，不是简单的都市更新。国内旧城改造少有成效的原因是无法平衡经济发展、历史文化保护和居民利益之间的关系。本文选取历史城区中的风顺堂区，介绍该区历史与现状，通过对现状成因的分析，提出对风顺堂区更新和活化的相关对策，实现该区域的可持续发展。

1 风顺堂区的历史与现状

风顺堂区是澳门的历史老区，处于澳门岛的西南部，三面环水，北至新马路，东侧是与大堂区相邻的一部分商业区，濒临南湾和西湾（见图1）。

图1 风顺堂区区位

风顺堂，意为祈求风调雨顺。渔业是澳门最古老的经济作业之一，由于多面环海，出海经常遇到恶劣天气，为了祈求平安，人们在沿海的地方修建教堂，目送家人出海和祈求平安归来。于是，在风顺堂区形成了妈阁庙、圣老楞佐教堂、圣诺瑟修道院、圣奥斯定教堂。葡萄牙人在澳门聚居的时期，为了保证城市和居民的安全，在地势高、视野好的地方修筑了大量炮台，例如妈阁炮台。为了组织路网，在交叉口地区形成了前地，也成为人们休闲活动的场所，包括妈阁庙前地、亚婆井前地、岗顶前地和议事亭前地。该区还有澳督府、圣诺瑟修院等，历史文化遗产丰富，大部分都处于历史城区中。景区位置如图2所示。

图2 景区分布

据有关数据记载，由于渔业在经济中所占比重逐年减少，港口的功能逐渐消失，加之工厂和娱乐场的搬离，因此这个区域开始衰落。风顺堂区的福隆新街古代时期由色情、赌博、鸦片等行业带动，之后，妓院、烟馆、赌档消失，福隆新街开始萧条。

现在的风顺堂区以商住混合用地为主，底层为商业，二层及以上为住宅楼。还有一些公共服务用地、宗教用地和学校用地。西部为内港，滨水区域多物流仓储用地。该区比较好地保留了历史文化建筑和城市肌理，街区之间的通达性高，道路两旁有小商贩摆摊，生活便利；学校、超市、饭馆数量多且分布广泛；公共交通便捷，按公交站500m的服务范围计算，可以覆盖大部分区域。问卷调查数据显示，绝大部分居民认为这里生活便利。

但是该区域从人口年龄结构来看，人口老龄化问题严重，大量年轻人选择居住环境更好的区域生活。该区域楼房多为4～7层的老房屋，基础设施较为老旧，出现墙皮脱落、电线凌乱、消防设施破损等现象。部分区域的人流量较少，很多商铺处于废置状态。虽有2个大型停车场，但还是不能满足当地人的停车需求，并且居民的休闲娱乐空间少。

2 现状成因分析

2.1 房屋私有且土地匮乏

澳门除宗教设施、公园广场等公共设施外，其余用地和房屋均为私人所有。相关数据表明，澳门已有2/3的楼宇房龄超过30年，楼宇整体质量较差。该区域多数居民希望对房屋进行更新，但由于楼宇属于私人所有，居民在维修资金来源、重建后权益等问题上产生分歧。在现实环境下，楼宇的更新需要所有居民的同意才可以进行，造成楼宇更新的进程缓慢。

澳门建设面积的增长一直都依赖于填海造陆。相较于1840年的2.78km2，现已达到32.9km2，但依然不能满足澳门的城市发展需求。并且，近年填海造陆的土地许多用来兴建赌场酒店、公共服务设施，并没有对现有住宅的更新产生积极影响。土地资源的匮乏对楼宇的新建、搬迁住宿等都带来了极大的挑战。

2.2 经济活力不足

官方数据显示，风顺堂区域年轻人口所占比重只有11.4%，而老年人口占12.8%，从而导致业态较为传统。消费人群为当地中老年人，缺乏经济活力，虽在福隆新街等街道存在“手信”“美食”，但整体来看缺少年轻态、吸引游客的产业，且存在大量闲置店铺。

风顺堂区历史文化遗产丰富，但游客量少。通过对问卷调查数据的研究分析，认为该区域人流量较少的原因有：人们对历史文化遗产的认识不够，对赌场奢侈品店更具兴趣；景点具有同质性，趣味性较低；地形影响，费时费力；看起来破败而没有游览兴趣等。

3 都市更新与活化对策

风顺堂区的更新与活化对策应从改善当地居民生活条件和吸引游客两方面入手，同时维持居民生活有序正常和适当吸引游客、活化历史街区的平衡，再利用游客带来的经济利益加速该区居民生活环境的提升。

3.1 改善居民生活条件

笔者在与当地居民的访谈中了解到，大部分居民表示该区生活便利，现在最大的需求是改善居住环境，其次是增加车位和公共活动空间（见图3）。改善居民生活条件，可以从整建、维护和重建3个方面进行。在增设停车场和绿化方面，需要根据实际需求，通过拆除重建、功能变更、综合整治方式完善配套设施。由于澳门寸土寸金，大规模建设公园难以实现，只能采取街边绿植、回形楼中间天井增设绿植等方法，小范围、多区域进行。只有改善居住环境，才能吸引更多人在该地区居住，引入新的活力。

图3 居民需求

对于以整建、维护方式进行的更新，应该组织都市更新委员会。在澳门，房屋为私人产权，业权人在更新资金来源上存在分歧，建商也会因为获利少而不愿承接。在这种情况下，需要政府出面进行协商和调节，并按比例出资进行补贴，减轻居民压力，保证更新资金充足且无财务纠纷。更新完成后，委员会可继续保留但仅作为后续管理维护机构。

对于以重建方式进行的更新，可由开发商主要推进。政府在制定规划时可适当给予较高的容积率，即使居民回迁也能使开发商有一定数量空房可供销售。同时可鼓励开发商增加停车场和公共空间。开发商在利益驱动下能更有意愿进行都市更新，使得都市更新顺利进行。

3.2 吸引游客，增加活力

1）美化沿街建筑立面 从人流量较多的澳督府和议事亭前地进行美化和标志设立，吸引游客深入历史城区。要充分利用好风顺堂区的价值，在保护好自然发展形成的社会肌理的基础上，选择合适的更新手法，避免大拆大建。对一些没有危险只是破旧的房屋进行立面整改，提升城市形象，使整个街区变成艺术品，激发居民生活的热情，也能够吸引更多游客前来感受充满历史气息的街区。

2）增加景点趣味性 游客对历史文化遗产的兴趣本身偏低，需要增加其趣味性吸引游客。风顺堂景区现状是游客在现代高新技术方面的体验感有所欠缺，因此可以把现代技术和历史文化进行结合。比如：让游客参与使用3D打印机，打印自己创作的纪念品；或者使用VR技术，让游客亲身体验历史时期目送亲人航海远行和期盼亲人归来而去教堂祈福的场景。还可以在有历史故事的街区设置线索，“按图索骥”，通过线索加深对澳门历史的了解，增强游客与景点的互动。

3）增加吸引游客消费的产业形态 结合当地的历史文化特色，采用新的创意和技术制作电影、动画、手工艺品等展现给游客。如“十月初五街”因电影《十月初五的月亮》增加了知名度。这种形式不仅可以增加景点的趣味性，吸引更多游客前来打卡，还可以带动新型经济的发展，创造更多的就业岗位，实现可持续发展。

3.3 实现居民与游客的平衡

在旧区更新和活化中，首先要保护当地居民的利益，不能让游客影响到本地居民的生活。现景点周围多为住宅区，游客流量不多，暂时没有对当地人的生活造成影响。由景点分布分析图可以看出，这些景点较好地集中在一条线路上，如果后期加大对旅游的开发力度，形成历史文化旅游线，游客将增多，只需加强对该路线的管理即可，不会对整个区域居民的生活造成过大影响。在调研过程中，居民谈到该区逐渐衰落，很多店铺长期废置，造成了资源浪费。虽也有居民对该区引入游客存在质疑，但大部分居民和店商还是愿意接受游客来访，使其为区域带来新的活力。

4 结语

经过分析研究发现，澳门风顺堂区历史文化遗产保护完整，生活便利。但随着经济结构的变化，原本繁华的街区开始出现衰落趋势。针对这一现象，根据实际情况，从居民和游客两个方面切入进行旧城更新与活化。首先，要通过整建、维护、重建等方式来改善居民生活条件，再通过增加景点趣味性、引入吸引游客的业态等途径吸引游客，激发该区域的经济活力，同时维护居民与游客的平衡关系，最终实现风顺堂区的活化和可持续发展。

本研究受到收集数据的限制，数据样本较少，统计结果与实际情况可能存在误差，并且无法进行量化研究。后期如可获取城市的相关数据，可以在智慧旅游的方向深入研究，将大三巴、新马路周边的人流量和该区域的人流量进行对比，通过对实时人流、车流的监控，当大三巴附近的人流量超过合理容量时，向历史城区的其他景点疏散人流，不仅可以缓解人流压力，还可以带动周边地区，提升街区活力。