成本管理在房地产开发企业的应用分析

庞文辉

改革开放40多年来，中国经济得到了飞速发展，作为支柱产业的房地产业，也走过了一段不平凡的路程。从飞速发展阶段到全面调整阶段，房地产行业正面临着巨大的考验，在如此严峻的形势下，房地产企业必须明确自己的定位，科学合理的运用成本管理理论来控制房地产开发过程中每一阶段的成本，把握商机，化解风险，从而实现预期利润。

一、成本管理在房地产开发企业的应用探究

随着市场经济的发展，房地产行业充满挑战与竞争，面对越来越复杂的开发活动，房地产企业必须明确自己的定位，用超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，最大程度减少成本，从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，正在项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。

二、成本管理的含义

成本管理是成本核算与生产经营的直接结合，它是运用专门的管理技术和方法，以货币为主要计量单位，对生产经营过程中的劳动耗费进行成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核的一系列价值管理活动。成本管理主要是一项管理活动，各项职能的发挥都是为了达到成本管理的目标，成本管理的职能已经扩展到事前、事中与事后三个方面。

三、成本管理在房地产开发企业中的应用

（一）事前管理

成本预测、成本决策和成本计划为事前管理。成本预测应提前应用于项目投资决策以及成本决策之前，依据成本的有关数据及其与各种技术经济指标之间的依存关系，结合企业的发展前景及应采取的各种措施，通过科学的程序、方法和模型，对未来各项成本费用做出科学估计，以此作为投资决策和成本决策的依据，并为企业完成成本计划提供保证。在这部分中，主要包括了三个步骤：1、识别项目阶段。在整个开发过程中，投资项目的筛选是最重要的一环，直接关系到项目开发的成败，通过成本测算完成项目可行性分析，为投资决策提供依据;2、目标成本形成阶段。投资决策完成后，通过成本预测，确定生产经营的几个备选方案，对这些备选方案进行认真的分析论证，同时结合项目不同业态产品的目标价格及企业的必要利润，测定项目的目标成本，两种方法相结合确定备选方案的可行性，进行成本决策，确定最优方案，制定目标成本;3、制定成本计划阶段。根据成本决策所确定的方案和目标，具体规定房地产项目开发周期内各项成本费用的限额，并提出实现规定成本水平所应采取的措施。

（二）事中管理

前期工作完成后，即進入事中管理阶段，在此阶段主要由两个步骤组成：1、项目实施和控制阶段。由于开发项目的投资支出最大，所占的时间周期最长，因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发商实现预计的开发效益是非常重要的，作为开发商，在这一阶段要控制好投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售及创新这八个环节;2、筹资阶段。就一个房地产开发项目而言，一般来说企业的自有资金是远远不够的，因此企业的重要工作就是筹集资金。企业在进行筹资决策时，要充分权衡筹资风险，通过合理安排自有资金和借入资金的比例大大降低成本。

（三）事后管理

事后成本管理主要是在成本发生之后进行的核算、分析和考核，一般包括成本核算、成本分析和成本考核等步骤。在该阶段公司应抓好业绩报告及评价激励，这是成本控制能持续改进并发展的保证，同时应做好成本核算，由专门人员负责成本分析，并形成反馈报告。总之根据房地产开发建设单位的特点，成本核算对象应具有独立的设计文件，可以独立的组织施工的开发建设产品，在开发产品成本事后管理过程中，企业必须综合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本计划的完成情况，并纳入经济责任制，实行奖罚。

四、实施成本管理房地产开发企业应注意的问题

（一）在项目投资前做好成本预测工作

在项目投资前要进行充分的投资测算工作，为投资决策提供依据，避免因投资测算不准确、不全面造成投资决策的失误。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，其投资测算与成本费用估算不可分开，应合二为一。房地产开发项目投资测算的范围包括销售收入、土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的流转税费、土地增值税、企业所得税等。对各项收入、成本费用进行现金流量分析，运用净现值法、投资回收期法、内含报酬率（IRR）法、投资收益率法等项目投资评价方法评价项目的可行性。

（二）抓住设计阶段这个成本控制的关键环节

项目成本控制贯穿项目建设的全过程，是影响项目成本可能性最大的阶段，约占工程建设周期四分之一的方案设计和初步设计阶段，影响项目成本的可能性约为20%—60%;而在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为10%—35%。很显然，项目投资控制想从根本上降低商品房项目的成本，关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。长期以来，房地产开发企业普遍忽视工程建设设计阶段的成本控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段审核建筑安装工程费上，合理结算工程价款，但这样做能减少的成本有限，真正想要有效减少相关成本还是应该想办法减少勘察设计费，虽然勘察设计费在整个项目土建安装成本中只占1%左右，但设计阶段是控制项目生产性费用的关键阶段。据统计资料分析，这1%的费用对工程造价的影响程度达75%以上。在设计阶段，为控制造价，可以采用限额设计的方法，按照批准的设计任务书及投资测算控制初步设计总概算控制施工图进行设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

（三）加强成本控制

目标成本设定的再合理，如果不加强成本控制，也是徒劳。成本控制是在目标成本分解的基础上进行的，是目标成本的实施过程。加强成本控制必须对目标成本的指标进行归纳分级控制，以房地产项目成本形成的全过程为对象，结合房地产企业生产经营各阶段的特点进行有效控制，从人力、物力和财力的使用效果出发，实施动态成本监控及成本超支预警机制，立足于成本效益的提高，才能达到良好的效果。

（四）做好成本分析，严格成本考核工作

成本分析是在成本核算的基础上进行的。将实际成本与目标成本、上期实际成本、本企业的历史先进成本水平及标杆企业的成本水平等进行对比，找出差异，分析原因，以便采取措施，保证目标成本实现。房地产企业应建立成本责任制，把成本责任指标分解落实到各部门及各相关人员身上，实行权责结合制度，以提高全体职工降低成本的责任心和积极性，从而增强企业活力。成本考核是成本责任制顺利进行的保证，通过考核，可以分清责任，正确评价各责任单位工作成绩，起到鼓励先进、鞭策落后的作用。只有通过成本考核，把成本管理的好坏同每个人的切身利益紧密结合起来，才能促使企业全员改进工作，努力降低成本，不断增加效益。

总之，在市场经济迅猛发展的今天，中国经济环境发生了剧变，全球经济一体化进程加速，市场需求瞬息万变，竞争变得异常激烈，成本优势的取得对于一个企业的生存来说变得更加重要，这也给企业成本管理提供了更好的成本控制手段。所以企业管理者要结合企业实际情况，及时转变传统狭隘的成本观念，充分运用现代先进成本管理方法增强企业在市场的竞争力。

（作者单位：北京建工集团有限责任公司）