改造更新类未来社区建设策略初探<br/>——以义乌宾王社区创建方案为例

改造更新类未来社区建设策略初探
——以义乌宾王社区创建方案为例

2022-03-03孟娇蓉朱一宇赖思培

浙江建筑 2022年1期

蒋纹，孟娇蓉，朱楠，朱一宇，赖思培

（浙江省建筑科学设计研究院有限公司，浙江杭州 310012）

浙江省提出的未来社区建设是对传统社区建设模式的系统性重构，是全面贯彻落实新发展理念，推进以人为核心的城市现代化的创新举措。如何以未来社区建设为契机，建构新的城市发展模式，是未来社区建设需要研究和探讨的重要内容。本文以浙江省义乌市稠城街道宾王社区为例，从风貌管控、产城融合、运管理营、资金平衡、社区治理等五个方面，对改造更新类未来社区建设进行了专题研究和探索，希望能为未来社区建设提供有益的参考。

1 风貌管控

在我国城市化进程中，由于对房地产开发模式的过度依赖，许多城市成为快速生长的“钢筋水泥密林”，这不仅导致千城一面，还催生各种城市病，使城市失去再生修复的能力。城市需要通过风貌管控来创造一个优美且富有文化内涵和艺术特色的城市空间环境［1］。未来社区建设基于风貌管控，才能真正实现可持续发展。

义乌宾王社区面临义乌江，是一个小商品交易、电商贸易的活跃区，该区域不仅是义乌地理位置上的中心区，也是义乌政治、经济和文化的中心。由于城市化的迅猛发展，该地很多区块已经呈现“钢筋水泥密林”的态势。虽然宾王社区有不少组团建筑非常破旧，基础设施和公共服务配套也严重缺位，但却保留了较好的城市空间形态。因此，笔者提出了“保持现有肌理，提升低效空间”的建设策略：针对住宅，严格控制容积率，以保持现有的街区风貌；针对公建，在限高限容的前提下，做局部拆改，用于提升公共服务设施。希望通过未来社区的建设，既延续好宾王社区的街区风貌，又能实现有机更新，推动宾王社区经济和文化的综合复兴。见图1。

图1 宾王未来社区风貌管控示意

2 产城融合

未来社区是去房地产化的营造模式［2］，城市已经不能以土地出让为主要收入，产城融合是在开辟一条以长期税收收入取代短期土地出让收入的城市发展新路［3］。

城市不同的发展定位，会有不同的产业需求。未来社区倡导产业和社区的融合，以产城融合形成城市新的增长极。高质量的产城融合可以促成长期税收的可持续增长，这种融合不仅体现在城市和社区建设的每一个层面，还体现在与城市更新关联的全产业链。

2.1 产业和城市的融合

并非所有产业都可以和城市融合；只有对城市环境无不良影响的生活型、服务型以及升级的生产型产业，才具备产城融合的条件。改造更新类未来社区主要靠存量更新和提升低效空间来布局产业。义乌作为长三角区域中心城市，需要提升城市能级，依托其国际商贸、产业集聚等优势，更好地发挥辐射带动作用。打造新型产业生态是义乌这一轮城市更新的首要任务。

针对稠城的区位特性，笔者提出：

1）在秦塘区块的高强开发区，布局大体量高新产业，培育新教育、新医疗、新交通、新能源、新商业、新物流、新安防等构建未来社区产业的新业态。

2）在宾王区块的中心区，布局中小体量的高新产业，培育创客中心、共享办公、SOHO等支撑未来社区综合服务的新业态（图2）。产业和城市的融合就是围绕未来社区建设和美好生活需求来构建产业生态。

图2 稠城街道产城融合示意

2.2 产业和社区的融合

产城融合不仅是城市层面产业和城市的“合”，而且也体现在社区层面产业和社区的“融”。在城市层面，产业“合”在城市的空间体系里，和城市“并驾齐驱”；在社区层面，产业“融”在社区的街头小巷里，渗入城市活动的每一个细胞，成为城市生活的一部分。

义驾山片区是“保持现有肌理”不增加容积率的改造，没有新增空间，要利用现有空间的更新和提升，融入产业。围绕品质生活的需求，针对社区生活服务供给，笔者提出将社区建设与产业培育融为一体（图2）：以九大场景建设为契机，结合健康、教育、服务等场景的打造，拟在义驾山广场引进具有行业竞争优势的企业。不仅有利于形成有产业支撑的场景的建设，还可以为社区提供更多的培训机会，更多的就业岗位和更优的生活服务。

2.3 未来社区建设牵引出的关联产业

未来社区的建设，在生态社区、智慧社区、健康社区、共享社区等各个领域，都可以牵引出关联的产业链，孵化出产业项目、产业平台以及科技创新。从这个意义上讲，未来社区也是“培育新型产业的抓手”。

宾王社区有成片多孔板预制楼板房，在十年、二十年之后，终将面临更新。如何为未来建立一个由居民出资建设的住宅更新模式？笔者利用宾王社区的优势资源，提出了“样本先行计划”：利用宾王社区现有空地，建设一幢模块化的装配式住宅样板房，向居民展示模块化装配式建筑优质高效、低碳环保、舒适宜居的优势，并通过制定鼓励原拆原建原回的更新政策，引导居民出资，以模块化装配式的建造方式更新老旧住宅。模块化装配式建筑技术已经成熟，特别是其高效的建造方式，不仅可以解决有安全隐患的多孔预制楼板的老旧住宅的后顾之忧，还可以解决拆建期间居民安置的大难题。以高技术、高品质、低能耗的样板房培育市场需求，从而牵引出以模块化的装配式住宅为核心的大产业，为义乌市打造模块化装配式建筑产业基地。这个“装配式建筑产业”就是未来社区建设牵引出的关联产业。

3 运营管理

未来社区的建设不仅是城市实体环境的更新，也包含了城市经济功能和社会机能的再造。未来社区建设是从改善旧城物质环境着手，最终实现社会整体的可持续发展。可持续的运营管理模式是未来社区建设的重要支撑。这个支撑主要表现在社区生活方式的再造、运营模式的再建、盈利模式的创新等三个方面。

3.1 生活方式的再造

宾王社区义驾山片区是一个“老大难”的城中村，这里有“摩肩接踵”的“垂直房”，逼仄局促的环境滋生着各种脏乱，环境的各种脏乱又催生不良的生活习惯。

为了推动生活方式的再造，笔者为宾王未来社区“量身定制”了“邻里复苏计划”：从改造义驾山广场入手，建设公共文化活动空间，并引进专业的管理和运营团队，一方面为居民提供生活服务，另一方面更重要的是进行社区生活的营造实践。通过人群特征分析，因地制宜地组织各种活动，激发社区交往，塑造社区生活，培育社区文化。

3.2 运营模式的再建

未来社区的运营是一个全新的课题。没有现成的模式可以套用。目前，未来社区运营的商业模式还不确定，不确定性蕴藏的风险或机遇是未知的，是对运营方专业能力的巨大挑战。不仅运营主体的组织模式、人力结构、管理方式、成本控制以及盈利模式等方面都需要重构，而且运营方还需要依据项目的实际情况、内容要求、实施方式、收入来源、管理过程等重建运营流程。

针对宾王未来社区的运营，笔者提出了两大策略：首先，优先选用在运营方面具有行业竞争优势、核心技术、产业联盟和社会资本支撑的企业；其次，前置运营方案策划，让专业的运营团队参与运营方案的策划，按有效运营的要求来规划物理空间。在宾王未来社区的建设过程中，同步探索未来社区运营模式，通过提升服务、整合资源、创新方法逐渐建立起适合宾王社区的运营模式。

3.3 盈利模式的创新

未来社区的运营若不能盈利，则未来社区的建设就无法持续。未来社区建设的核心是要通过项目运营的获利，而不是卖地的获利，为城市提供高水平的公共产品［4］。未来社区如何建构有效经营的盈利模式？传统的物业公司以物业费为主要盈利点，以物业的规模化为盈利模式。改造更新类的未来社区，都是物业费难以收缴的老旧小区，只能以增值服务为主要盈利点。这些增值服务以各种形式广泛地存在于细细琐琐社区生活中，只有“多元化”，而无“规模化”。这种“多元化”的每一个“元”的背后都需要创新的支撑。因此，盈利模式的创新也是社区生活服务的创新。

立足于宾王社区生活的增值服务，笔者提出了：

1）结合宾王社区的高频需求，提供高品质服务；

2）结合宾王社区的在地性资源，培育商业模式；

3）结合宾王社区的创业就业，打造双创平台。

通过需求与资源的深度结合，再造这个区域的经济功能和社会机能。

4 资金平衡

未来社区去房地产化的开发模式，终结了高地价推高房价的恶性循环，同时也带来了资金平衡的新挑战。未来社区作为浙江省的重大民生工程，在各项政策的支持下，为未来社区的资金筹措开辟了多种渠道。宾王未来社区的建设将从政府补贴（财政支持）、债券贷款、社会资本以及居民出资四个方面进行资金筹措（图3）。通过容积率微调、资产增值、有效运营、专项补贴等方式提升投资回报，再通过资产证券化实现总体的资金平衡。

图3 宾王未来社区资金平衡示意

4.1 各级财政的补助资金

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对各级财政支持老旧小区改造提出了明确要求，并将老旧小区改造纳入到国有住房出售收入存量资金的使用范围，可以统筹使用涉及住宅小区的各类资金。这些政策的出台和实施，对老旧小区的改造更新起到积极的支持和推动作用。各级财政的补助资金是撬动各方投资的重要抓手。宾王未来社区建设第一阶段“邻里复苏计划”的资金主要来自地方财政的支持。

4.2 各类金融产品和服务

经国务院批准，专项债券的使用范围已经拓展到老旧小区改造，支持地方政府通过发行专项债券，筹措老旧小区改造资金。2020年8月，省发改委、财政厅、中国人民银行杭州中心支行、浙江银保监局联合印发了《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》，鼓励金融机构通过专项授信、银团贷款、债贷结合等多种方式为未来社区试点建设全过程提供融资支持。并提出了“探索发行未来社区REITs产品，推进未来社区项目融资证券化、抵押贷款证券化”的要求，为未来社区的资金平衡作出了制度设计。宾王未来社区建设第二阶段“样本先行计划”和第三阶段“场景实施计划”的资金主要来自各类金融产品。

4.3 社会资本

只有社会资本能够积极有效地参与未来社区的建设和运营，未来社区才能有效持续地发展。因此，必须打通社会资本在未来社区项目中运动的各个环节，既要有推动资本进入到建设和运营环节的推力，也要有将资本从建设和运营环节拉入流通环节的拉力，让资本在循环运动中增值。未来社区建设已为社会资本的参与铺设了“绿色通道”，主要表现在：

1）未来社区是浙江省重要的民生工程，政府在金融政策上有很大的支持力度，未来社区的项目会有更好的金融产品和金融服务的支持；

2）未来社区的创建受到了各地政府的高度重视，未来社区的项目会有更好的要素保障；

3）未来社区项目资产证券化的探索，将有效促进资本在未来社区项目的循环运动，并创造更多的投资和理财机会。

宾王未来社区建设第三阶段“场景实施计划”将积极引进社会资本。

4.4 居民自筹资金

改造更新类未来社区建设中会涉及很多存在安全隐患的老旧住宅，这一部分的改造资金，如果由居民出资，按规划进行自主更新，不仅是一种非常好的去房地产化开发模式，而且还可以较好地保持城市风貌和邻里文化。在宾王社区，笔者希望通过模块化装配式建筑的示范，并配合更新政策的制定，鼓励居民出资自主更新，为去房地产化的建设模式探索具有“宾王特色”的解决方案。

5 社区治理

加强社会基层治理能力建设，创新社区治理模式，既是国家完善治理体制，提升治理能力的需求，也是城市和社区可持续发展的重要保障。未来社区的建设过程也是社区治理体系提升和完善的过程，主要表现在政府导治、居民自治、社会组织服务、企业参与等四个方面。

5.1 政府导治

由于政府对社区公共事务长期的包揽，社区居民的自治意识又相对薄弱，目前许多老旧小区居民“等、靠、要”的心态较重。未来社区的建设要从转变政府职能，建构多元化的治理主体入手。一方面，要从“政府主治”转向“政府导治”，改变政府大包大揽的状况，通过党建引领，搭建政府部门制定政策、基层党组织监督指导、社会组织提供服务、居民组织自治管理、相关企业积极参与的治理框架，形成一个分工明确、各司其职、各负其责的治理体系。另一方面，要建立改造更新配套的政策、法规、制度体系。用制度的形式来明确规则，明确责权利，并在执行的过程中，不断调整和修定，使之能持续起到牵引和指导作用。

5.2 居民自治

许多居民习惯了政府对公共事务的包揽，凡事依赖政府。因此，如何引导广大居民群众积极参与基层治理，是社区治理的重点工作。要充分利用未来社区建设的契机，搭建居民沟通议事的平台，引导社区居民就未来社区建设的问题相互沟通，共同思考，并一起讨论如何落实。这个过程是居民认知学习、凝聚共识的过程，也是创新社区治理模式的新方法，更是完善居民自治，加强基层治理能力的新途径［5］。在义驾山广场的改造过程中，居民们积极地参与义驾山文化展示厅的改造，他们参与方案设计，讨论陈列内容，挑选陈列展品，还将展厅命名为“本保堂”，并积极地为“本保堂”的建设出资捐物。

5.3 社会组织服务

社会组织，特别是专业化的社会组织，是社区治理中非常重要的力量。这些组织作为连接政府和居民的桥梁，一方面实施和推广政府的各项政策，同时也将居民的呼声和要求传递给政府。经过多年的培育和发展，稠城街道已经有了非常好的社会组织体系，打造了社会组织实体化运作的“义集”平台，经过专业化的指导和培训，“义集”广泛地参与了民生需求、公共服务、自治管理等社区治理活动。随着未来社区的创建，“义集”在宾王未来社区治理中发挥的作用将日益增大。

5.4 企业参与

参与社区治理的企业，按政府的要求，承担部分社区的运营和管理职能，进行社区相关服务的优质管理，相关商业的有效运营，形成可持续的管理和运营模式，企业可以在政策和资金方面得到政府的支持。稠城街道引进了专业的管理企业，为社区提供“大管家”服务，并提供邻里场景和教育场景的运营，通过整合在地性资源，寻访、挖掘、培训社区达人，组织各类居民活动，打造“出入相友，守望相助”的社区生活共同体。

多元化的治理主体不但可以促进社区治理的组织化、专业化、市场化，而且也有效地促进了居民广泛和积极的参与。