居用商品房房产税征管的探讨

涂申清，吴月涵

居用商品房房产税征管的探讨

涂申清1，吴月涵2

（1.黄冈职业技术学院湖北 黄冈 438002；2.中国农业银行 团风支行，湖北 团风 438000）

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。居住用商品房房产税如何征收是广大市民普遍关心的问题，本文从居住用商品房房产税的税种属性、征收标准和征收管理等多方面进行探讨，提出居住用商品房房产税是一种财产（使用）税，应该全面征收，分类从量计税，实行低税负政策。在征管上采取措施提高纳税遵从度，根据具体情况设计控制环节，更多地采用代收代缴的方式，以提高征收效率。

居住用商品房；房产税；征收标准；征收管理

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算[1]。这一决定对房产税的纳税人、征税对象等都做出了明确的规定，没有探讨的空间；这一决定同时明确了对非居住用商品房房产税仍然按照原有征管办法执行，几乎不具有探讨的空间。具有探讨空间的主要是居住用商品房房产税的征收标准和征管办法。

此前，上海市和重庆市先后已进行房产税征管先行试点，上海市于2021年1月28日开始征收房产税，重庆市也公布了其改革方案。综观两市的试点方案，在征收标准和计税方法上，居住用商品房房产税的征管与非居住用商品房一样实行从价计征和从租计征，只是增加了一些优惠政策，比如扣除计税价值或扣除计税面积等。面对居住用商品房的千家万户，这种征管办法的预期效率和预期效果难以评价，但预期不会很理想。

为此，本文从居住用商品房房产税的税种属性、征收标准和征收管理等多方面进行探讨，提出相应征收标准和计税办法的设想，以期为试点决策所用。

一、关于居住用商品房房产税的属性探讨

居住用商品房属于不动产，它是一种特殊的商品，这是不容置疑的，这种商品使用期限长，价值较大，不能移动，移动后价值随之发生显著变动。对于这样一种商品征收房产税，首先要分析在我国当前税收体制中，它是一种什么属性的税种，只有先确定了该税种的属性，才能更好地讨论其征税标准和计税方法。在这里不妨以购置和拥有私家车这种大件商品涉及的税种属性对比分析一下：

在我国目前税制下，购置、拥有和使用私家车的买家负担了如下几种税，一是生产厂家作为纳税人应交纳的增值税和消费税，中间商（如4S店）作为纳税人交纳的增值税和对超豪华小轿车加征的消费税，这些都属于流转税；二是购买车辆时交纳或由销售方代收代缴的车辆购置税，进口小汽车交纳的关税，这两种税属于（交易）行为税；三是小汽车在保有与使用过程中还须负担两个税，一个叫车船（使用）税，只要保有车船，就必须按年交纳的一种财产保有税，理由是，车船在陆路和水路行驶时，要接受交通管理和服务，陆路、水路基础工程和设施也需要不断建设和改进，所以要征收这样一种税，究其属性，当然是财产（保有）税；另一个税则是列为成品油科目的消费税。可见，在私家车购置、拥有和使用过程中，不是只征收一种属性的税种，具体征什么税，在什么环节征税，都是根据具体情况设置的。

在当前税制下，购置、保有和使用居住性商品房由购买者负担的税费主要包括：一是由开发商等出售人作为纳税人交纳的土地增值税，属于一种行为（目的）税；二是开发商、建筑商和销售商作为纳税人交纳的增值税，是一种流转税；三是商品房购买行为发生后应交纳的契税，这是一种（交易）行为税。此外，在购置时，还有一项房屋维修基金必须缴纳，也具有交易行为税性质；四是城镇实体单位负担的城镇土地使用税，这是一种财产（保有）税，只要占有城镇土地，则须按面积交纳的一种税；五是经营或出租等非居住性商品房应交纳的房产税，这种房产税有从租计征的，属于财产（使用）税，有按房产价值计征的，属于财产（保有）税，在现行税制中均划分为财产税。

那么，在当前税制下，要试点征收的居住用商品房房产税的税种属性应如何界定呢，很显然，应界定为财产（保有）税比较合适，类似于车船（使用）税。车船使用税征收的理由是国家要不断提高交通条件和交通管理、服务水平，征收的控制环节是上牌照和年检环境，不交车船使用税则不通过年检，没通过年检则不能上牌和上路。居住用商品房征收房产税，购房者能够得到什么好处，在什么环节采取什么方式控制征收呢？目前试点征收居住用商品房房产税的只是城镇的居住性商品房，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，那么，市区环境不断优化，社区和物业服务不断提升，增强市民归属感，是该税种征收的基本逻辑。在征收逻辑成立的基础上，再根据具体情况，选择合理的征收环节，实施征收控制，是具有可行性的。

确定居住用商品房房产税的税种属性具有很重要的意义。一是可以明确居住性商品房房产税的目标要求。该税应以优化城镇居住环境、提升社区、物业等配套管理和服务能力，增强市民归属感为目标而征收的税种，不是为抑制炒房、调控房地产开发过热而开征的税种。二是明确的税种属性为设计征收标准和计税办法提供更广阔的思路。上海市和重庆市的试点是一种思路，在它们试点的基础上，还可以设计出其他的征收标准和计税办法，以契合财产（保有）税的特点。

二、关于居住用商品房房产税的征收标准探讨

在这里主要探讨居住用商品房房产税征收标准涉及的征税范围、计税方式和税负设计问题。

（一）上海市和重庆市试点方案的征收标准探讨

上海市和重庆市试点方案中，对于非居住用商品房房产税的征收标准仍然是1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的征收标准，实行从价计征和从租计征两种办法。

对于居住用商品房房产税的征收，上海市和重庆市则出现了两种不同的征收标准，上海市试行的方案是扣除人均60平方米的居住面积后从价计征，计税价格是应税住房的市场交易价格，价格明显偏低的，按核定价格计征[2]；重庆市试行方案中，对三种居住用商品房征收房产税，一是针对独幢商品住宅和高端住宅按总建筑面积和买卖价格分档计价征收，总建筑面积买卖价格在上两年主城九区新创建产品住宅交易量总建筑面积平均价3倍下列的住宅，征收率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，征收率为1%；4倍(含4倍)之上的征收率为1.2%；二是针对非常住人口第二套房征收，在重庆市无户口、无公司、无工作中的本人购买第二套(含第二套)之上的普通住宅，从价计征，征收率为0.5%；三是居住用商品房出租时仍然是用于居住的，从租计征，按租金的4%征收[3]。从上海市和重庆市的试点方案看，具有以下几个特点

其一，两个方案的征收标准中都设计了免征面积，上海市是人均60平方米以下的部分免征，重庆市方案中对普通居住用第一套商品房免征，对非重庆市户口的居民购买第二套(含第二套)房才征收，没有明确重庆户口的居民第二套房到底征不征收。

其二，两个方案都是从价（或从租）计征，与商品房的市场价或出租价紧密联系，房价高（或租金多）就多征，相反，就少征。没有考虑从量计征。

所以，两个试点方案的征收标准表现了明显的保障居住、抑制炒房的开征目的。对于基本居住条件的商品房不征收房产税，实现住有所居的保障功能；对超面积、多套数及高档豪华住宅按其市场价格计收，试图通过加重这一部分购房人的负担，达到抑制炒房，给房地产市场降温的目的。

在明确了居住用商品房房产税是一种财产（保有）税的前提下，上海市和重庆市试点方案具有其值得肯定的地方，但同时也存在值得探讨的地方。

1. 作为财产（保有）税，以抑制炒房、调节房地产市场为目的，会导致对开征居住用商品房房产税产生误解，引起房地产市场的动荡。同时，很难通过征收商品房房产税达到调控房地产市场的目的，因为房地产市场兴衰是由政治、经济、金融等多因素共同决定的，只有多措并举，共同发力，才能实现调控的目的。

2. 作为财产（保有）税，从基本逻辑看，普遍征收为宜，多保有则多征收，少保有则少征收，不保有就不征收。上海和重庆市的两种方案实行免征办法，使一部分居住用商品房的保有人需要交纳该税，另一部分人无需交纳，也是一种不公平现象。

3. 作为财产（保有）税，只采用从价（或从租）计征，也是值得探讨的地方。居住用的商品房，无论买价高低，只要同在一个城镇，都享着同样的城市大环境，接受的社区、物业等相关服务基本处于同一水平，相同面积的房屋征收相同的房产税，似乎更具有合理性；而按照买价征收，会出现同一小区相同面积的房屋，因为买价的不同，承担不同的税负，所以说，纯粹只按从价（或从租）计征，必然存在令人质疑的地方。

（二）与车船使用税征收标准的类比探讨

如果淡化房地产的直接调控功能，单纯从居住用商品房房产税的财产（保有）税属性来讨论，则可以参照车船使用税的办法来确定其征收标准。

车船使用税首先划分为车类和船类两大类。车类又划分为乘用车、商用车、挂车及其他车辆、摩托车等类别，并分别确定其征收标准，乘用车根据排气量大小，按车辆数确定定额税率征收；商用车（除货车）根据核定载客人数多少，按车辆数确定确定定额税率征收；挂车及其他车辆（含商用货车）根据整备质量吨位，按吨数确定定额税率征收；而摩托车直接根据车辆数量确定定额税率征收。船类分为机动船舶、拖船、驳船、非机动驳船等船类和游艇类，船类均根据净吨位或折算净吨位，按吨位确定定额税率征收，游艇则根据艇身长度，按米确定定额税率进行征收。这种征收标准简单明了，容易掌握，无论个人申报缴纳还是保险公司代收代缴，都容易控制。

从车船使用税的征收标准来看，具有这么几个特点，一是根据车船的特性分类征收，有的直接按车辆数量征收，如摩托车；有的按数量结合其他特征分类进行征收，如乘用车按辆数结合排气量分类征收、商用车（除货车）按辆数结合核定载客人数分类征收、游艇按艇数结合艇身长度分类征收；二是主要采用从量征收，基本没有从价计征的情况；三是全面征收，不管大小，只要是车船，均要征收；四是定额税率普遍不高，拥有者普遍能够接受。

那么，作为居住用商品房房产税的征收标准，是否可以根据其财产属性，也实行全面征收，以较低的税负，分类从量计征呢？答案是肯定的。

1. 关于全面征收，在淡化房产税的调控目的后，自然而然会得出可以且应该全面征收的结论。每一个具有房地产的所有权人和使用权人，都办理了不动产权证，这是物权法进行保护的财产，再征收财产税看起来存在重复征收，如果将其与市民归属感、子女上学与就业、社会保障、社区服务，物业服务等建立一定的联系，并且税额在可接受的低水平，全面征收是可以接受的。如同车船使用税的开征与控制一样，在享受不断提升的交通便利与服务的同时，税负不高，不是不可以接受的。

2. 分类从量计征，需要先对居住性商品房采用适当标准进行分类，再按类别确定其定额税率计算征收。这里探讨一种类别划分办法：首先按发达地区和不发达地区，划分出发达地区、中等地区和不发达地区的省份；省内再按省、市、县级划分居地用商品房的属地，再按面积大小进行分类征收。譬如对县级所属应税普通住宅140平方米以上，制定一个较高的征收率进行征收，如2元/平方米/年;140平方米以下的，制定一个稍低的征收率进行征收，如1元/平方米/年;再考虑其他特殊情况,制定相应征收标准和征计税办法进行征收。

3. 实行低税率征收，受到的主要质疑是一线城市与二、三、四线城市的商品性住房价值、高档小区与低档小区商品性住房价值差别大，相同面积征收的房产税却相差不多，似乎不太公平[4]。上海市和重庆市的试点方案应该是受到了这种思想的影响。对于这种质疑可以从这几个方面进行探讨。

其一，居住用商品房房产税的征收是与所在市区的优越感紧密相联的，高档房在这个城市，低档房也在这个城市，城市提供的大环境和市民服务是相同的，正如小轿车一样，同等的排气量的小轿车征收相同的税是可以接受的，而不论其购买价格的大小与内饰的豪华程度，因为环境的影响是一样的，对交通管理与道路服务的要求是一样的。而对小轿车征收消费税，对超豪华小轿车加征消费税，消费税是另一税种，具有不同的功能，不能混为一谈的。

其二，房地产的购买价格高低实质反映了购买者的贡献。政府的土地收入，与房地产相关的税收收入，材料商的收入，建筑市的收入，开发商的收入，最终都是由购买者买单，高价房地产的购买者已经承担了如许之多，对社会的贡献不言自明，考虑了这些之后，相同城市相同面积的高低档商品房征收相同的房产税应该是可以接受的。特别是淡化其调控功能的话，更是可以接受的。正如超豪华小车辆的车船使用税与普通小轿车的车船使用税按同一标准征收，大家可以接受一样。

其三，居住用商品房房产税开征的主要目的不应该是房地产市场的调控，而是增强市民归属感，让商品房购买者享受不断优化的城镇环境和配套社区、物业等服务。

所以，居住用商品房房产税实行全面征收，主要采用从量计征，采用低税负设计是值得继续研究的问题，在税收政策制定和实施中应充分考虑。

三、关于居住用商品房房产税的征管办法探讨

在这里主要探讨如何提高居住用商品房房产税征收效率的问题，包括如何提高纳税人遵从度和具体征税措施设计等问题。

（一）提高纳税人遵从度的探讨

英国的哥尔柏（Kolebe）说：“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”。印花税就是具有“听最少鹅叫”的税种，印花税的设计者观察到人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据很多，连绵不断，所以，一旦征税，税源将很大；而且，人们还有一个心理，认为凭证单据上由政府盖个印，就成为合法凭证，在诉讼时可以有法律保障，因而对交纳印花税也乐于接受。正是这样，印花税被资产阶级经济学家誉为税负轻微、税源畅旺、手续简便、成本低廉的“良税”。它在不长的时间内，就成为世界上普遍采用的一个税种，在国际上盛行。这表明，只要税源清晰，税种设计合理，税负不高，特别是能够对应满足纳税人某种特殊需求，那么纳税人就愿意纳税，纳税人的遵从度就高，征收效率和效果就会好；相反，税源不清晰，税负设计不合理，没有对应满足纳税人某种需求，就会受到纳税人抵制，纳税人遵从度就低，征收成本高，影响征税效率和效果。

我国开征居住用商品房房产税的问题，早在二十一世纪初就开始探讨，2015年前后，在上海和重庆两市作为试点城市，研究如何征收的问题，直到2021年3月才出台试点征收政策，正式征收，2021年10月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议的决定，标志着对居住用商品房征房产税将会在全国全面铺开。为什么经历这么长的时间，还没有完全找到一个较好的征管办法呢？这与我国房地产市场的发展与存在的问题密切相关。在房地产发展过程，出现了不少“鹅叫”，诸如，地方财政是土地财政，现在没有土地卖了，就又开始征收房产税，杀鸡取卵；开发商与建筑商出现房子卖不出去，银行不贷款，没有资金周转，破产越来越多；金融机构出现贷款资金收不回的问题很严重，要稳定金融市场；工薪阶层出现刚刚购买改善性住房，一生只为房子而活，现在又要交房产税，感觉总没好日子过；最伤感的是城镇化的农民工，辛辛苦苦打工，好不容易贷款在城里买一套房，贷款期限还有很多年，既无法融入到城镇，又不象农村人。所有这些，都会使纳税人产生抵制情绪，遵从度不高所致。特别是将征收居住用商品房房产税作为抑制炒房、调控房地产市场的主要手段之一，更是加剧了抵制的情绪。

消除纳税人抵制情绪，提高纳税遵从度，需要从三大方面着手。

1. 师出有名，对应满足纳税人的某种需求。纳税人缴纳税款后，能够得到什么实实在在的好处，只要具有实实在在的好处，遵从度自然后提高。居住用商品房房产税纳税人的对应需求包括但不限于：一是作为市民的优越感，我交了房产税，我是这个城市的市民，我光荣；二是作为市民的归属感，特别是城镇化农民工的市民待遇，比如子女上学、就业、培训、社会保险、社区服务与志愿活动等；三是其他经济纠纷及劳动争议中的好处，比如交通事故中的死亡赔偿是按市民标准赔偿还是按城市居民赔偿等。只有这些政策到位，宣传到位，让纳税人体会到实实在在的好处，纳税遵从度预期会提高。

2. 低税负。在试点的过程中，一定要把握好税负的程度，我国的房地产市场的现状不容许高税负的，一方面，买房时，其中土地使用权由开发商等取得土地时，已经一次性购买了几十年，而且只是使用权；另一方面，很多人都是贷款买房，还贷压力大，公积金贷款达到几十万亿元，商业贷款也不在少数，过重的税负必然会导致购买房屋者幸福感降低。只有实行低税负，遵从度才会提高。

3. 明确对居住用商品房房产税征税的主要目的不是抑制炒房，调控房地产市场，而是以优化城市环境，提升市民待遇和服务能力为目的。我国房地产市场过热，具有其历史背景，是国家宏观层面多因素的综合影响造成的，解铃还须系铃人，应从财政、金融和市场多层次，多梯度着手，防范房地产市场风险。如果将居住性商品房房产税作为直接调控手段，显然房产税将不堪其重，也达不到预期效果。

（二）征收控制的探讨

征收环节和征收方式设计的好坏与征收效率效果直接相关，好的设计能够起到防止偷逃税款的作用，能够以较低的成本取得更多的税收，提高征收率。

1. 纳税人登记控制的探讨。根据居住用商品房房产税是一种财产（保有）税的特点，根据买卖环节，对纳税人实施控制。房屋买卖过程中，有房屋买卖合同登记环节和办理不动产产权证书环节，有的购买人已进行合同备案，但由于出售人的原因或购买人自己的原因，在已交房后迟迟不办证，在设计征收环节时，要充分考虑这种买卖特点。对于这种情况，在督促办征的同时，应在交房手续办理时开始征收，由出售方提供交房情况，说明未办证原因，督促办证。在合同规定的交房期限到达后，出售方不提供交房资料，则由出售方交纳。对于办理了不动产权证，则由权利人交纳。

2. 申报缴纳方式的探讨。居住用商品房房产税的申报缴纳应根据其分布和管理特点，采取灵活多样的方式。纳入小区的商品房，可以由物业配合代收代缴；街道未纳入居民小区的商品房，可以由社区配合代收代缴；单位自管商品房，由所在单位代收代缴；极少数房主自主申报缴纳，这样应该可以提高征收效率，预期效果会更好。

3. 利用大数据进行税源控制。充分利用政府各职能部门、银行、开发商和建筑商关于居住用商品房的管理信息，进行比对分析，精准管控和服务，确保应征尽征，提升征收率[5]。

当然，居住性商品房房产税的开征，涉及社会的各个层面，是一个系统工程，政府机关、社区和全体居民都应充分理解，密切配合，才能顺利实施。比如，上海市的方案中提到，市政府成立了由市财政、税务、房屋管理、建设交通、规划资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，推进房产税试点工作。各区应当参照市政府的工作机制，成立相应的房产税试点工作机构，办公室设在区税务局。可见其对房产税复杂程度和开征难度具有十分清醒的认识。

[1]新华社.第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议的决定.[EB/OL].[2021-10-23] [2022-09-25].http://www.gov.cn/xinwo/2021-10/23/content_5644480.htm.

[2]上海市财政局,国家税务总局,上海市税务局,等.关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知[EB/OL].(2020-12-31)[2022-09-25]. http://shanghai.chinatax.gov.cn/zcfn/zcfgk/dcs/202101/t456644.html.

[3]重庆房产税征收标准及计算方法.[EB/OL]. [2021-1-1].https:www.niuacc.com/zxswrd/86387.html.

[4]李艳,杨婉昕,陈斌开.税收征管、税负水平与 税负公平[J].中国工业经济,2020(11):24-41.

[5]孙开,沈昱池.大数据——构建现代税收征管 体系的推进器[J].税务研究,2015(1):96-99.

On Collection and Management of Property Tax of Residential Commercial House

Tu Shenqing1, Wu Yuehan2

（1. Huanggang Polytechnic College, Huanggang438002 Hubei；2. Tuanfeng BranchAgricultural Bank of China, Tuanfeng438000 Hubei）

On October 23, 2021, the 31stMeeting of the Standing Committee of the 13thNational People's Congress decided to authorize the State Council to carry out the pilot work of real estate tax reform in some regions. How to levy the real estate tax of residential commercial housing is a problem that the majority of citizens are generally concerned about. This paper discusses the tax attributes, collection standards, collection management and other aspects of the real estate tax of residential commercial housing, and proposes that the real estate tax of residential commercial housing is a property (use) tax, which should be comprehensively levied, classified according to volume, and implemented a low tax burden policy. In terms of tax collection and management, measures should be taken to improve tax compliance, control links should be designed according to specific situations, and collection and payment methods should be adopted more to improve the collection efficiency.

Residential commercial house; Property tax; Collection standard; Collection management

F810.423

A

1672-1047（2022）06-0094-05

10.3969/j.issn.1672-1047.2022.06.25

2022-11-06

涂申清，男，湖北罗田人，教授。研究方向：财务会计，税收，审计，经济管理。

[责任编辑：查方能]