清至民国时期怀集房产买卖契约探析

董柠柠，张振兴

（1.吉首大学 人文学院，湖南 吉首 416000；2.贵州医科大学 马克思主义学院，贵州 贵阳 550025）

民间契约文书是人们在日常交往交流中形成的原始文字材料，体现当地的社会经济与文化状况。房产买卖契约文书作为民间契约文书的一个重要组成部分，主要分为屋宇买卖文书与屋地（宅基地）买卖文书。近年来，随着契约文书等民间文献不断被收集、整理与出版，学界关于民间契约的研究成果丰硕，但多集中于对田地买卖或山林买卖等契约文书的研究，有关清代以来房产契约买卖文书的研究稍显薄弱。如王肃羽以清代湖北天门熊氏房屋基地买卖契约文书为例，探究了传统交易中的民事纠纷与规则适用［1］109。付天骄从语言文字学的角度出发，对明清以来北方契约文书中出现的“建筑”类词语进行全面系统的梳理，总结北方契约文书中的“建筑”类词汇具有地域性、方位性、概括性和口语性强的特点［2］45-46。刘海波在探究民国初年田宅买卖契约制度时，认为中国传统田宅买卖具有浓厚的人格化色彩，深受形式主义的桎梏［3］34-35。罗将等人以甘肃民间契约文书为研究对象，认为清代河西地区房产交易契约从形制上讲是完备的，交易贯彻了“先问亲邻”制度，从内容上来讲记载了双方的权利与义务等［4］142。本文以新发现的怀集县房产契约文书为研究对象，对清至民国时期怀集房产买卖的原因和契约的构成要素进行分析，进而对其交易特点进行探讨。

一、怀集房产买卖契约所见的交易原因

怀集县位于北江支流绥江的上游，汉朝时是四会县（现四会市）的辖地，刘宋元嘉十三年（436 年）划四会县银屯乡设立怀集县，属广州绥建郡［5］27。元代至元十五年（1278 年），怀集改属贺州，自此怀集县划归广西管辖直至近代。1949 年11 月24 日，怀集县解放，属广西省平乐行政专员公署。1951 年5月后，怀集县又划入广东省，现属肇庆市管辖。由于怀集县位于广东和广西的交界处，地理位置特殊，历史上的怀集县先后归属广东和广西，所以怀集县有着“七百余载属广西，八百多年隶广东”的说法。怀集县紧靠北回归线北侧，千山耸翠，水资源丰富，有着适合农业生产的水热条件。随着商品经济的发展，土地作为商品被频繁交易，怀集民间留下了大量土地交易过程中签订的契约文书。贺州民族文化博物馆现收藏有数百份清至民国时期怀集县的契约文书，这些契约文书的类型主要有土地买卖、典当、兑换、租佃、分家析产等，其中涉及农田、房屋、山场林地、阴地等不动产交易的内容，是研究当地社会经济文化发展的原始资料，有着重要的史料价值。本文选取了其中17 份清至民国时期怀集县房产买卖契约文书①为研究对象，其中有明确时间的文书11 份，最早为道光三十年（1850 年），最晚是民国三十四年（1945 年），另外6 份契约文书无明确订立年月，大致为光绪年间1 份、民国年间5 份，具体情况见表1。

从表1 可以看到，出卖的房产文书中有15 份写明了为祖辈或父辈遗留下来的不动产，占总数的88%。房屋是人们日常居住之地，乃安身立命之所，一般不轻易出卖，根据契约文书中的内容进行分析，其房产出卖的原因主要有以下四种。

表1 怀集县房产买卖契约统计

（一）因家中日用不足而出卖房产

在中国乡村社会，村民如遇到经济困难，则会将房产出卖，以换取钱财解决经济上之问题，故家中日用不足为大多数房产出卖的重要原因。在这批契约文书中，有13 份乃因房主家中“正用不足”，以通过变卖房产来解决经济上的困难。如契1 道光三十年（1850 年）的一份房产买卖契约。

契1：

立断产卖屋地人莫益贤，今因费用不足，夫妻商议，情将祖置土名巷口屋地四间，四至尊贤石脚为界，北至买主滴水为界，东南俱至巷口为界，愿肯出卖。先问房内兄弟，无银承买，后来请中托问同堂叔母莫门叶氏、李氏处愿肯买。三面亲至地所踏看，基界明白，回家量地估价，时值地价花银一十两正（整），税米二合正（整）。自立契之日，其银亲手接授回家费用，其地任便买主创造房屋，卬拨归户，并无异言。又言日后不得称说地广价轻、税不足。此系明买明卖，二家情允意诺，并无逼迫等情。今恐人心难信，当中写立断产文契并上手一纸交收为据。

一实卖土名巷口房屋地四间，时值花银一十两正（整），税米二合正（整）。

引中人：莫富业

在位卖主：莫益贤笔

代笔：兄莫广贤笔

见银：男莫新兴

道光三十年十月廿六日立断产卖屋地人莫益贤

这是一份加盖了官府印章的红契。通读此份清代断卖屋地契约可知，卖家莫益贤由于“费用不足”，夫妻两人商议，将祖置的巷口四间屋地出卖以换取金钱，该屋地四至分明，界址明白。在中人莫富业的见证下，买方叔母莫门叶氏与李氏以十两花银的价钱买下了这四间屋地。立契之后，莫门叶氏与李氏依照契约可在屋地上建造房屋，卖家莫益贤不得异言。契中强调“断产文契”，日后卖方不可因土地交易市场价格的上涨等缘故，上门与买方找补差价。自卖之后，屋地所附的赋税由买家负责缴纳。在此份契约中，有见证交易作用的第三方群体除了有中人外，还有其他见证人及代笔人，是一份典型的绝卖房产红契。

（二）为丧葬费用支出而卖房产

中国人历来重视礼节，《礼记》曰：“故礼义也者，人之大端也，所以讲信修睦，而固人之肌肤之会、筋骸之束也。所以养生、送死、事鬼神之大端也，所以达天道、顺人情之大窦也。”［6］88古人所提倡的正心、修身、齐家、治国、平天下，均有赖于“礼”。在“礼”中，以治死的丧礼为“大端”，长辈去世后，晚辈要对其进行安葬。古时怀集盛行土葬，按照传统的丧葬文化，怀集人重视棺椁的使用、丧服的规格和墓地的选择。人们普遍认为对先人的厚葬是孝道观念的体现，整个丧礼具有一套繁复的程序，大体上都要经历终别、安尸、报丧、入殓、停柩、守灵、祭奠、择吉、出殡、下葬、守孝、祭扫等程序［7］88。操办丧事需要一笔大支出，一些无力承担丧葬费用的家庭只能通过变卖土地来换取金钱。由于农田是农民最基本的生产资料，一般不轻易出卖，因此，家中闲置的房屋便成了一个不错的选择。如契2 民国九年（1920年）的一份卖房屋契约。

契2：

立没卖断根屋契人，系方郭里五冬梁肄雅户户丁人梁土好，今因祖母身故，无泪家簾（廉），无银坟葬。今因年绍（少）无人所靠，思有祖遗分聘头座左边大屋一间，廊屋一间，左与琴生屋界止，右与所屋同管，上与可人屋界止，下至横巷界止，并及门楼，出入路道依旧同行，内载秋粮余米五合正，心愿一概尽行出卖。先问亲房兄弟，各说不力，后托中人堂祖梁和发同行问到同里冬户户丁人梁建猷处允肯承买。即日临屋踏看，四至界止明白。三面订明，时值屋价银一百二十两正（整）。其银一足兑交卖人亲手收讫，不少分毫，其屋随契退交买主管业，一卖千秋，永不向赎，粮尽价足。此乃二家心诺，并无勒迫请交，其屋并无先当重押别人，明卖明买，己卖己业，不干兄弟之事。倘有来历不明，卖人同中理明，不干买主之事。日后家中有吉凶二事，不得滋事生端，勒赎索补等情。如有此情，任由买主执契赴公，甘罚无辞。人心用信，恐口无凭，写立没卖契一纸，交与买主日后为据。

民国九年八月梁土好借本艮（银）□②按押契一纸

民国庚申年买受梁成才石巷林吟坃□□一股，中人和发

在这份房产买卖契约中，卖屋人梁土好因祖母去世，家中贫困，无钱承担起祖母的安葬费用，于是将祖遗分到自己名下的大屋一间和廊屋一间出卖，卖得白银一百二十两。买方梁建猷有意承买时，曾现场看过卖方的房屋。立契之日，买方梁建猷将议定的屋价交与卖方梁土好，梁土好用此钱来安葬祖母，买方梁建猷依契对交易的房屋进行管业。契首写明“没卖断根”，即房主将房产绝卖，交易过后，卖方梁土好不得找借口将屋子回赎或加价。从契约要件的构成看，这份契约包含了房屋的卖方与买方、房屋的坐落四至、房屋的来源、房价、中人以及责任分担等。

（三）因绝户而卖房

户，即户口，是古代统计人口的基本单位。绝，即断绝，无人承接。受中国传统宗法制度的影响，广大乡村社会在继承家业方面遵从“父死子承，兄终弟及”。北宋《丧葬令》规定：“诸身丧户绝者，所有部曲、客【女】、【奴】婢（女）、宅店、资财，令近亲转易货卖，将营葬事及量营功德之外，余财并（不）与女。无女均入以次近亲。无亲戚者，官为检校。若亡人在日，自有遗嘱处分，证验分明者，不用此令。即别敕有制者，从别敕。”［8］357民间若出现绝户，即没有嫡庶子孙承接家族宗祧，则由兄弟等亲属接手其财产。房屋作为农村重要的不动产之一，在继承上也遵照了传统的宗法制度，房主去世后，若无妻儿继承房产，则房产交由房主的其他亲属进行处置。在怀集房产买卖契约文书中，契3 是一份关于房主绝户后，其亲属将其房产出卖的契约。

契3：

立没卖随推随补断根屋契约人，系方郭里五冬梁肄雅户丁人梁权师，孙可持，侄结发、果发、都发、应发叔侄等，思有叔祖梁宜球公绝归，土名学埇房屋左边大屋一间，并及屋仔廊屋三间，共屋四间，及屋内莫行崀柜、楼梯、行条、角仔、□石、瓦片、门头、门扇，左与厅堂滴水界止，右至□入路界止，上与买主界，下至大门楼界止，出入路通，一概通行。内载秋粮民米一粒正（整），一概自愿尽行出卖。凭中人梁为让引至梁大昌同行，问到里冬梁肄雅户丁梁举发处允肯承买。众面订定，时值屋价花银一百三十五两正（整）。立约之日，其银一足兑交卖人叔侄亲手收足，不少分毛。其屋亦即日随约退交买主，任由修造居住。此乃二家心诺，并非私债准折勒迫相交。此屋无先当重卖别人。尚有不明，卖人、中（人）理明，绝不遗累买主。一卖百了，永不收赎。凶凶二事，不敢再来索补霸踞□赎滋事生端。如有此等，任由买主执约赴公，甘罚无辞。人心用信，恐口无凭，自愿写立没卖屋宇契一纸，交与买主日后为据。

引至人：梁大昌（公心）

作中人：梁为让（公心）

同卖：侄梁绍发（中心）

同卖：兄梁可持（中心）

同卖：兄梁可益（中心）

同卖：兄梁师孙（中心）

光绪二十七年月日立没卖屋宇契约人梁可权的笔（公心）

这份卖屋契中，卖家梁权师、梁可持等人，因叔祖梁宜球去世后，无子孙继承家业，于是将梁宜球遗下的房产进行出卖。出卖的房产包括了大屋一间、屋仔廊屋三间，以及屋内的所有建筑陈设，以及进出房屋的道路。买方梁举发用一百三十五两花银将四间房屋买入。在交易过程中，有中人，也有引至人，在契尾部分，所有继承房产的亲属均签字画押。

（四）移居别地而卖房

随着人口的增加以及商品经济的发展，清代移居的现象十分普遍。人口迁移之后，其之前所居住的房屋就空置下来了，出于经济方面的考虑，人们往往会在迁移之前将其出卖。契4 为一份光绪年间由于移居而出卖房产的契约。

契4：

立没卖屋宇契人，系坊郭里六冬黎陈祝户丁人黎长孙、长盛兄弟等。今因徙居耕种，欲求生活，苦自无本，思有祖遗分聘己名下粪麻头顶座屋，依屋坐向左边屋仔二间，所有桁条、瓦桷、楼梯、阁板、门扇，屋地廊巷屋口大门出入路道等项，内载民米一粒，一概愿将出卖。先问亲房兄弟，不力。后凭中人蔡佩乾托到同里八冬陈子昌户丁人陈家齐□处允肯承买。众面订定，时值屋价银七十二两正（整）。立契之日，其银一足兑交卖人亲手收讫，不少分毫，其屋亦随约退交买主，任由居住或变卖他人，断不敢霸踞。一卖百了，永不收赎。自卖以后，亦不敢再来索补勒赎滋事等情，如有此情，任由买主执约赴公，甘罚无辞。恐口无凭，（□□□）的笔写立没卖屋地契一纸，交买主日后为据。

作中人：蔡佩乾（中心）

光绪年日立没卖屋字契人黎长盛、黎长孙兄等（中心）

从契4 可知，卖家黎长孙、长盛兄弟于光绪年间因移居别地生活，于是将祖上遗下分给自己的座屋一间、屋仔两间，包括房屋内的桁条、瓦桷、楼梯、阁板、门扇，以及屋门口进出的道路全部出卖，以获取生活资本。双方自愿交易房屋，契中约定“一卖百了，永不收赎。自卖之后，亦不敢再来索补勒赎滋事等情”。为避免出现“卖而不断”的情况，契首写明是“没卖屋宇契”。“没”在怀集的方言中是“断绝”的意思，由此判断此契约为绝卖契。可能是出于交易双方相熟的缘故，契中并未写明房屋的大小和四至方位。

总之，从契约的内容看，以上几种出卖房产的原因均为个人原因，而个人原因是受到多方面因素影响的，如自然环境与社会因素等。历史上的怀集，曾多次出现特大旱灾与洪灾，有时还会有地震发生。怀集处于石灰岩地带，地下隐藏着许多溶洞，若是遇上干旱缺水，地下溶洞的水位下降，有的溶洞因为压力失去平衡，无力托住上面的土层，容易发生地表塌陷，给百姓造成经济损失。自然灾害的频繁发生，对穷苦的百姓来说无疑是雪上加霜。社会因素主要与国家的税收政策和战乱相关。就清代来说，自康熙宣布“永不加赋”之后，田赋加派的现象日益增多，并愈加严重［9］48。太平天国时期，清政府为了筹集军费，不断增加众多赋税项目以增加财政收入，加重了百姓的负担。同时战乱也是加剧百姓穷苦的原因之一，1944 年9 月，日军为了侧击梧州，攻打平南，沿怀集县东部的鱼坑、阶洞一线进攻怀城，进而西犯梁村，窜往开建、信都而扑向梧州，侵略者沿途烧杀掳掠，怀集县的百姓惨遭日寇蹂躏。百姓在百般无奈之下，不得不将家中产业进行变卖。

二、怀集房产买卖契约的构成要素

民国时期怀集的房产买卖契约文书，在书写格式上基本上延续了清代的定式，所含要素基本相同。以契2 与契4 两份契约为例，契2 为民国的白契，契4 为清代的白契，两份房契契式规定的内容与手续基本一致，现作对比分析如下。

立契人：立契人为房产的出卖者，对房产具有绝对处置权，在契约的开头就已写明。契4 为“立没卖屋宇契人，系坊郭里六冬黎陈祝户丁人黎长孙、长盛兄弟等”，契2 为“立没卖断根屋契人，系方郭里五冬梁肄雅户户丁人梁土好”，从内容上看，两份契约的立契人具体都到了居住地。

房屋来源及所有权说明：契约中为了确保交易对象的合法性，必须将房产来源写明。契2 与契4均为“祖遗”，是祖上分给自家的遗产。由此亦可以看出，多数人都是在生活窘迫、不得已的情况下出卖祖产。

出卖原因：卖家为何要将房产出卖，契约中一般写在立契人即卖家之后，契4 出卖的原因是“今因徙居耕种，欲求生活，苦无资本”，契2 是由于“祖母身故，无泪家簾（廉），无银坟葬”，遂将房屋出卖。

交易房产的情况：一般来说，契约中要写明房屋的坐落、四至、间数、附带物品等项。契4 的是“粪麻头顶座屋，依屋坐向左边屋仔二间，所有桁条瓦桷楼梯阁板门扇，屋地廊巷屋口大门出入路道等项，内载民米一粒”。契2 的是“头座左边大屋一间，廊屋一间，左与琴生屋界止，右与所屋同管，上与可人屋界止，下至横巷界止，并及门楼出入，路道依旧同行，内载秋粮余米五合正”。两份契约都交代了交易房产的基本情况。

买主：即购买房产者，契4 的买方为“同里八冬陈子昌户丁人陈家齐”，契2 的买方为“同里冬户户丁人梁建猷”，可见亲邻在不动产交易中具有优先购买权。

立契手续：首先是家族内四邻，亲邻有优先购买权。在亲邻中无人购买时，才能对外出卖房产；其次是“请中托问”，中人在订立契约中是不可或缺的角色，契4 与契2 皆有中人的参与；再者是要对房产进行“交割”。立契之后，钱屋两交，并无相欠。有的还会订立定帖，如契3 中，就附带有定帖。在立定帖时，买方支付给卖方部分钱财，剩余部分在正式交割时一并付清。交易双方还须到政府缴纳契税，《大清律例》规定：“活契典当田房，一概免其纳税。其一切卖契无论是否杜绝，俱令纳税。”［10］213契税一般由卖方承担。从这两份契约的内容看，立契手续完备，与民间交易程序相符。

权利与义务：交易的双方既享有一定的权利，也要承担一定的义务。卖方不能“一屋二卖”，买方需要在约定时间内将房产价钱交付卖方。若是日后房产发生纠纷，卖方与中人都有承担责任的义务。在契4 和契2 中都规定了“倘有来历不明，卖人同中理明，不干买主之事”。买方依照契约对房产进行管业，并且缴纳房产所附带的地税，不管是清代还是民国，这都是约定俗成的规矩。

订立契约时间及画押：为了更好地履行契约，在契尾处，写明订立契约的时间，卖方、中人、见证人等需要签字画押，有时为了强调契约精神，在签字画押后面还会加上“正心”“公心”“中心”等词语。契4 与契2 均有卖方签字画押，在契4 中，卖方签字画押后还带有“中心”一词。

随着商品经济的发展，清代的土地交易频繁，土地的价格上涨幅度大，一些卖方就向买方索要加价或要求回赎土地。由于在许多地方都存在有田宅交易过后，卖方认为价格不合理或者别的原因，想要将田宅回赎或找补差价的现象。为了减少纠纷的发生，《大清律例》明确规定：“卖产立有绝卖文契，并未注有找贴字样者，概不准贴赎。如契未载‘绝卖’字样，或注定年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖归还原价。倘已经绝卖，契载确凿，复行告找告赎，及执产动归原先尽亲邻之说，借端掯勒，希图短价，并典限未满而业主强赎者，俱照不应重律治罪。”［10］212为避免“断而不死”的情况发生，清代以后怀集的房产买卖在契约中写明契约的性质为断卖，一般在契首部分会有“立断产房屋”“立没卖房屋”等字样，在契约中间部分，亦注明其房屋或屋地在交易过后，卖家不得出现“找补”“滋事生端”“回赎”等情况。契约的书写格式具有一定的规范性，契约内容相对完善，符合社会和法律的要求，因而可以从根源上去规避房产纠纷的发生。在怀集有关房屋的买卖契约中，未发现与找补相关的契约文书。

三、怀集房产买卖契约中所见之交易特点

（一）中人参与且责任明确

从表1 可以看到，每份契约中的房产交易都有中人的参与，中人作为契约中的第三方，在契约订立中发挥着重要作用。在中国传统乡村社会中，买卖双方通常情况下是相互认识的，但在整个交易过程中，中人都不可或缺。通常是卖方找一个相熟的且具有一定社会地位的人作为中人，一起寻找买方。签订契约前，中人作为中介人，与卖方一同寻找买方，并陪同买方进行实地考察。接着中人作为见证人与交易双方一起订立合同，有的契约中还展现一个信息就是买家通过中人将钱支付给卖家。将安身立命的房屋进行出卖，大多数房主是因缺钱而迫不得已作出的决定。在交易的过程中，买方往往为强势一方，而卖方则处于弱势地位，中人则从中发挥权衡双方利益的作用，确保交易双方的利益均能得到保障，所以在订立契约时，往往是“三面订明”。订立契约并不意味着交易责任的终结，在交易过后，若是交易房屋发生纠纷，即产权发生争执时，作为凭中担保的中人有责任与卖方一起解决纠纷，契约中往往会以“倘有来历不明，系卖主同中理直”等相关语句将中人的责任进行明确。有时候中人还充当契约的书写人。总之，中人参与到契约中来，体现了房产交易的相对公平性，促进了房产交易的正常进行，使得交易双方的权益得到均衡。通常情况下，民间订立契约，中人是有一定报酬的，但是在本文所考察的房产买卖契约文书中，并未发现付与中人报酬等相关信息。

（二）房屋与地基连同周边土地一并买卖

通过对清至民国时期怀集县房屋买卖的契约进行分析可发现，房屋买卖不仅是将所建造的屋宇进行交易，交易的内容还包含了地基以及周边土地。如契2 中，“头座左边大屋一间，廊屋一间，左与琴生屋界止，右与所屋同管，上与可人屋界止，下至横巷界止，并及门楼，出入路道依旧同行，内载秋粮余米五合正（整），心愿一概尽行出卖。”契3 中，“学埇房屋左边大屋一间，并及屋仔廊屋三间，共屋四间，及屋内莫行崀柜楼梯行条角仔□石瓦片门头门扇，左与厅堂滴水界止，右至□入路界止，上与买主界，下至大门楼界止，出入路通，一概通行，内载秋粮民米一粒正（整）。一概自愿尽行出卖。”契4 中，“粪麻头顶座屋，依屋坐向左边屋仔二间，所有桁条瓦桷楼梯阁板门扇，屋地廊巷屋口大门出入路道等项，内载民米一粒，一概愿将出卖。”其他房产买卖契约中，也可见相似表述，即卖家将房屋连同周边的土地一概进行出卖。笔者通过查阅资料得知，在怀集乡村，由于地形缘故，房屋建筑错落有致，房屋与公共大路之间往往有一条小道连接，小道通常为屋主所有，因此将房产出卖时，为了让买家以后能够出入方便，房产买卖通常是将进出的小道包含在内。在不考虑自然环境等影响下，房屋的居住期可长达上百年，为避免后代产生房产纠纷，房产买卖通常是包含了宅基地和房屋的建筑陈设，屋宇买卖必定是将其宅基地涵盖在内。

（三）买主集中且交易的范围小

中国传统乡村是由地缘与血缘结合起来的共同体，在宗族观念的影响下，人们有着“产不出户”的观念，田宅的交易受到一定的限制，即田宅的买卖，亲邻具有优先购买权。这一习惯起源于唐朝，到了宋朝时，已经有明文规定：“应典、卖、倚当物业，先问亲房；亲房不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”［11］232由此可见，在宋朝时期，对于物产的交易，亲邻是有优先购买权的，且具一定的排序。明清时期，虽然国家法律没有明文规定亲邻优先，但是亲邻优先乃为民间买卖交易约定俗成。从清至民国怀集县的房产买卖契约文书中可见，仅一份契约是房主将房产卖与异姓，其余的都是卖与同户或同姓的，甚至是亲房的。如道光三十年（1850 年）和咸丰元年（1851年）的卖屋契，买主都是同堂叔母莫叶氏与李氏，民国三十四年（1945 年）孔煜棠因为正用不足将房屋一间出卖与自己的堂兄。由此可见，在房屋交易前，要“先问亲房兄弟”，在亲房兄弟无意承买的情况下，才托请中人寻找买家。在这批契约文书中，同户的梁建猷、梁建台作为买家的契约文书有8 份。“同户”是指双方属于同一宗族，由于以血缘关系为纽带建立起来的宗族大多是居住地相距不远，所以从契约中可见房产交易的范围不大。这批文书虽然只有17 份，且时间跨度大，但从中亦可窥见在田宅交易时，亲邻是有绝对的优先购买权的，所交易的范围相对较小。

（四）使用单契

传统契约的订立分为单契和合同契。单契是指只有一份契约，由卖家立契，契约上只有卖家签字画押，买家执契对物业进行管业。合同契是双方或多方当事人各执一份契约，契约的数量是双份或多份，在画押处是共同署名或者全部不署名。中国传统房产买卖契约多使用单契，从契约的内容看，立契时，交易对象地的所有权已经转移了，买家今后拥有交易房产的所有权，契约中所标明的交易价款卖家已经亲手收讫，分毫不欠，这是买家成为房产新主的收据。契内包含了卖家向买家作出的承诺，日后房产若是发生纠纷，由卖家和中人负责解决，各方的权利与责任明确，契约的内容已经满足了交易行为发生后的权利秩序的维系。因此，在房产买卖中，通常使用单契。在本文所考察的怀集县清至民国时期房产买卖契约文书中，契尾处均有“立写没卖契一纸，交与买主日后为据”类似的表述，表明所使用的均为单契，目前没有发现合同契。

结 语

在中国传统社会，房产买卖虽然是不动产买卖中的重要组成部分，但是房产交易并不像农田交易那样频繁常见。在贺州民族文化博物馆收藏的清至民国怀集房产买卖契约文书中，显示房产交易的原因主要是家中日用不足、缺少丧葬费用、绝户、移居别地等。通过对清至民国时期契约文书的书写进行比较，可以看到清代以来关于房产交易的契约书写格式具有一定规范性，且内容较为完善。房产的买卖受到社会意识形态、伦理观念、社会经济等因素的影响，在交易中，有着中人参与、交易范围小等特点。又由于房产交易具有特殊性，因此在买卖时，房屋与宅基地连同周边的土地是连带一起进行交易的。怀集房产买卖契约文书的书写程式及所反映的交易特点，展现了清至民国桂东地区的房产交易习惯和地方经济文化特色。总之，怀集房产买卖契约文书，为进一步研究怀集县清至民国时期的社会经济文化发展提供了原始资料，具有重要的史料价值。

注释：

①文中所引用契约均收藏于贺州民族文化博物馆，未编目。为更好地反映契约原貌，所引用契约保留部分异体字及不规范使用的汉字，并在后面作了补充说明。

②所引契约中的“□”均为缺字或无法识别之字。