基于冷热点分析的农村宅基地整理潜力及模式研究——以重庆市南川区为例①

赵伟，董晓庆，张智红

1.重庆工商大学 长江上游经济研究中心，重庆 400067；2.重庆工商大学 公共管理学院，重庆 400067；3.重庆工商大学 环境与资源学院，重庆 400067；4.重庆农村土地交易所，重庆 400067

由于长期的城乡二元发展，我国绝大部分农村地区在发展与建设上缺乏规划和引导，导致农村宅基地扩张无序、布局混乱，存在超标占地、占好地等用地粗放问题，影响土地资源的可持续利用[1]． 迫切需要通过土地整理来缩减与调整农村建设用地规模，提高土地集约利用水平，以此来驱动新农村建设和城乡统筹发展[2]． 十九大报告中指出，要实施乡村振兴，根本性问题在于解决好“三农”问题[3]． 随着乡村社会经济的多元化发展，宅基地由最基本的居住保障功能逐渐向资产性、生态性等多元化功能转变[4]． 在这样的宏观需求下，农村宅基地潜力的挖掘成为解决“三农”和“城乡统筹”问题的有效路径之一． 因此，农村宅基地整理仍是当前学术界的研究重点之一．

宅基地利用一直是学术界关注的热点，宅基地整理在国外开展了许多研究，从以改善农业为初衷到以社会、经济和环境3大效益为主[5-6]． 国内学者于理论和实证方面也进行了很多研究，取得了较为丰硕的成果，如对宅基地多功能的识别及功能转型[4]、宅基地整理内涵[7-9]、宅基地整理潜力评价[10-11]、整理模式分区与评价[12-13]、宅基地管理及整理效应[4，14-15]等． 在整理潜力方面，多从经济、社会、自然等外部因素层面构建评价指标体系，修正宅基地的整理潜力；在研究方法上，不同地域宅基地释放潜力截然不同，国内学者已普遍接受以人均建设用地标准法[16-17]来预测农村宅基地的整理潜力；在整理模式分区上，不同学者从农民和政府意愿[18]、整理“推-拉”理论[19]、减量化目标[20]等方面进行了宅基地的整理模式分区；在宅基地整理意义及效应上，重在剖析中国城乡转型和土地利用面临的问题，为宅基地整理提供了较为科学的方法与典型案例．

但现有宅基地整理研究缺乏案例演绎的实证分析，不同地区宅基地利用方式和整理方式也有所不同． 在地理条件复杂的西部地区，宅基地整理分区、潜力测算的实证研究及影响因子的探索还不足，亟需科学的方法和实证提供参考． 传统潜力测算方法以人均、户均建设用地标准和内部闲置率为主，但测算潜力与实际偏差较大． 潜力释放往往受地形地貌、整理资金和政策配套等诸多因素影响，应综合考虑整理中多重要素的改进测算方法． 因此，本文以南川区为例，以乡镇为基本研究单元，基于空间分析、多因素综合评价及冷热点分析等方法，结合区域农村宅基地适宜性和耕地利用条件及其空间组合特征划分农村宅基地的整理时序，并提出差异化土地利用对策，以期为农村宅基地整理和分类指导宅基地优化利用提供数据支撑和经验积累．

1 研究区概况与数据来源

1.1 研究区概况

南川区位于重庆市南部，介于东经106°54′～107°27′，北纬28°46′～29°30′之间，面积2 602 km2，是渝南黔北的重要交通门户． 南川区境内多山，地形以山地和台地为主，地势呈东南向西北倾斜，以湘渝公路为界，大体构成中山、低山两大地貌(图1)． 2019年，南川区辖3个街道、31个乡镇，其常住人口为59.11万人，三大产业结构占比为17.2∶32.9∶49.9，城乡常住居民人均可支配收入36 724元和16 079元． 截至2019年底，南川区农村宅基地面积为2 465.64 hm2，农村常住人口为23.14万，人均宅基地面积达106.55 m2，高于国家规定上限，初步预判，南川区农村宅基地潜力较大．

图1 南川区行政区图

1.2 数据来源与处理

经济社会相关数据来源于2019年《南川区统计年鉴》《重庆市南川区人民政府工作报告》、土流网． 部分指标来源于2019年《南川区国民经济和社会发展统计公报》． 乡镇矢量底图提取于《重庆市南川区城乡总体规划》(2015-2030)． 耕地利用数据来源于重庆市南川区规划和自然资源局提供的土地变更调查数据． DEM数据提取于地理空间数据云ASTER GDEM V2版的30 M分辨率数字高程模型(http：//www.gscloud.cn)． 坡度指标数据利用ArcGIS中的Neighborhood Statistics工具提取于DEM，统计25 m×25 m相应坡度级的栅格个数． 南川区各乡镇常住户数、常住人口、农村宅基地宗数及面积数据提取于2019年南川区不动产登记数据库． 少数乡镇缺失的社会经济数据，采用所在地的均值予以替代．

2 研究思路与方法

2.1 宅基地整理潜力指标体系构建

农村宅基地整理的动力来源于农村居民迫切希望改善生产生活条件、资产变现、增加耕地面积的愿望，整理的实施与区域自然条件、农村居民的人均纯收入和土地利用状况等因素有着直接关系． 综合考虑数据的可获得性及量化难易程度，按照科学性、系统性、可操作性原则构建影响宅基地整理潜力的自然、社会、经济等外部因素和宅基地利用现状等内部因素的综合评价指标体系(表1)．

表1 宅基地整理潜力修正因素及表征指标说明

2.2 指标权重及评价分值计算

指标权重可以用来衡量每个指标对宅基地整理潜力的影响程度，本文将使用较为客观的熵值法确立指标权重，并计算每项指标所得分值，揭示各项指标与宅基地整理潜力的相关度．

1)利用极差标准化法标准化初始数据

正向指标：

(1)

负向指标：

(2)

式中，Xij为第i个对象的第j个指标的数值，Yij为Xij的标准化值，Xmax与Xmin分别为各指标中的最大值和最小值．

2)计算第j项指标下的i类宅基地占该指标的权重

(3)

式中，qij为第j项指标下第i类指标占该大类指标的权重，m和n分别为i和j的数量．

3)计算第j项指标的熵值

(4)

式中，ej为第j项指标的熵值，k为常数．

4)计算各项指标的权重

(5)

2.3 宅基地整理潜力测算

农村宅基地整理实际潜力是考虑整理区域自然、经济、社会等外部因素及宅基地内部因素制约，依据人均建设用地标准计算出农村宅基地整理的理论潜力可以实现的部分． 政府是宅基地整理政策的制定者和实施者，农户是宅基地整理政策的接受者和直接利益相关者，基于此，构建农村宅基地整理实际潜力测算模型为

(6)

Sj实际=(Sj现状-B人均标准×Pj)×Qj修正

(7)

式中，Qj修正为基于影响因素计算的修正系数，Kj为第j项指标的变异系数，Sj实际为区域j农村宅基地整理的实际潜力，Sj现状为区域j农村宅基地的现状规模，B人均标准为区域建设用地的人均标准面积，Pj为区域j规划期期末的农村人口．

2.4 冷热点分析

为研究南川区农村宅基地整理时序，此处采用冷热点分析准确识别南川区农村宅基地整理潜力值相似集聚区域的空间分布位置，以弥补全局空间自相关和GIS的自然断点分级对空间布局关系特征分析的不足． 利用GIS空间分析功能，计算Getis-OrdGi*指数，以Z值得分和P值检验作为热点区识别的依据． 如若Z值高且P值小，说明该区域是高值集聚的热点区；如果Z值低并为负数且P值小，说明该区域是低值集聚的冷点区．Z值的绝对值越高，说明空间集聚程度越大．

(8)

(9)

(10)

3 结果与分析

3.1 宅基地整理理论潜力测算

根据《重庆市土地管理规定》第32条相关规定，重庆市市区范围内村民宅基地标准为每人20～25 m2，其他区县(自治县、市)范围内村民宅基地标准为每人20～30 m2；3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人及以上户按5人计算；扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算． 由于考虑到近年来的一些国家政策，例如生育制度改革等，致使农村宅基地的需求量有一定上升，本文选取农村人均宅基地面积标准上限30 m2/人来测算南川区宅基地的理论潜力．

2019年南川区农村宅基地理论整理潜力为732.28 hm2(表2)，其中白沙镇、大观镇、三泉镇和太平场镇复垦潜力较高，分别为71.77 hm2，40.22 hm2，42.06 hm2和43.28 hm2，主要分布在南川区的西北部地区及南万高速一带(图2a)；楠竹山镇、古花镇和民主镇潜力值较低，分别为3.98 hm2，2.83 hm2和3.25 hm2．

表2 南川区农村宅基地整理实际潜力

图2 南川区农村宅基地整理潜力的空间分布

3.2 宅基地整理实际潜力测算

在影响南川区农村宅基地整理的9个因素中(表1)，宅基地整理潜力可基于影响因素评价指标总分值计算公式(10)得出，其中，人均宅基地、户均宅基地和人均耕地面积评价指标的影响值较大，分别为0.943，2.239和1.479；工业用地出让金最低标准和企业从业人员影响力相对较小，影响值分别为0.112和0.228． 上述9项指标均与宅基地整理潜力测算显著相关，可用作南川区农村宅基地理论整理的潜力修正．

经潜力修正后，南川区农村宅基地整理实际潜力为375.08 hm2，相比于理论复垦潜力下降了48.78%． 其中白沙镇、大观镇、南城街道、三泉镇、太平场镇和兴隆镇等地宅基地释放空间较大，分别为32.73 hm2，21.92 hm2，21.09 hm2，19.18 hm2，19.74 hm2和18.98 hm2，主要分布在南川区西北部丘陵低山地貌区和湘渝公路沿线一带(图2b)；古花镇、民主镇和楠竹山镇释放空间相对较少，分别为1.46 hm2，1.48 hm2和2.14 hm2． 其中南城街道、西城街道、东城街道等整理潜力波动相对较小，整理潜力转化率在60%～70%之间；鸣玉镇、福寿镇等整理潜力波动相对较大，其转化率在45%以下(表2)．

3.3 宅基地整理潜力分区

南川区大多数乡镇农村宅基地整理潜力都在7 hm2以下，为准确发现南川区农村宅基地整理潜力的高值簇和低值簇，且将高值簇和低值簇进行较好的显示，借助GIS空间分析功能，计算得到南川区宅基地整理潜力的Gi-Z值和Gi-P值，根据自然断点法对Gi-Z值从高到低分成热点、次热点、次冷点和冷点4类，形成南川区农村宅基地整理潜力的空间热点分布图(图3a)．

在总体空间分布上，农村宅基地整理潜力的高值簇主要分布在南川区湘渝公路沿线带和西北部的丘陵低山地貌区，低值簇主要分布在南川区南北中山地貌区． 从具体表现上来看，农村宅基地整理潜力的热点区域主要分布在太平场镇、乾丰镇、白沙镇、黎香湖镇和大观镇地区；次热点区域以前者为起点，向南部及湘渝公路一带辐射；次冷点区域分布在次热点区的外围部分，集中分布在东城街道、水江镇、大有镇、头渡镇等地；冷点区主要分布在南川区南部和北部的合溪镇、冷水关镇、民主镇和峰岩乡等地． 基于潜力热点分布图并综合区域整理影响因素，将南川区划分为3种类型整理区域：一级整理区、二级整理区和三级整理区(图3b)．

图3 南川区农村宅基地整理潜力分区空间分布

一级整理区：主要分布在湘渝公路一带及南川区西部丘陵低山地貌区，共涉及13个乡镇，区位优越明显、经济发达、交通便利、人口密集、建设用地供需矛盾突出． 宅基地整理潜力较大，转化率为51.69%，占全区整理潜力的45.12%，密集于城镇边缘和公路边缘，集聚度高，为理想的还建区域． 将此部分区域进行整治，推行增减挂钩，政府规划建设此部分区域并完善基础设施配套，通过引导产业与人口适度聚集，促进区域二、三产业的发展，亦可对其余乡镇发展起到辐射拉动作用．

二级整理区：主要位于南川区西北部地区，地势平坦、地理环境优越，宅基地整理面积较大，且该类区域乡镇整理潜力平均值较大，转化率为48.51%，占全区整理潜力的24.67%，资源潜力可观． 政府可对此部分区域进行整治：一方面，可采用中心镇建设和内部挖潜模式，优化农村宅基地的空间结构及为城镇建设用地项目落地提供基础；另一方面，亦可充分发挥其地理环境优势，将闲置废弃宅基地整理为耕地，增加耕地面积，推进基本农田建设．

三级整理区：主要分布在南川区的南北中山地貌区，自然条件恶劣，该类区域乡镇整理潜力平均值较少，该区域共涉及16个乡镇，宅基地整理转化率为52.91%，占全区整理潜力的30.21%，农村宅基地在整理过程中受影响因素限制较大． 考虑到涉及乡镇较多，可注重以政策引导采取中心镇建设模式，培育空间集聚、功能齐全的乡镇聚落，同时亦可将地理环境条件与退宅还林相结合，改善区域面貌．

4 结论与讨论

4.1 结论

1)到2019年南川区农村宅基地理论整理潜力为732.28 hm2，实际整理潜力为375.08 hm2． 其中大有镇、南城街道、西城街道、金山镇等17个乡镇实际整理潜力转化率在50%以上(表2)；峰岩乡、鸣玉镇、合溪镇、神童镇等17个乡镇实际整理潜力转化率在50%以下． 实际整理潜力较大乡镇分布在湘渝公路沿线带及南川区西北地区，实际整理潜力较低乡镇分布在南川区的北部和南部地区．

2)在局部趋势上，热点分析发现南川区农村宅基地整理潜力的热点区和次热点区集中分布在社会经济发达、自然条件优越的湘渝公路沿线带和西北部的丘陵低山地貌区；冷点区和次冷点区主要分布在社会经济相对落后、地理环境恶劣的北部地区和南部地区． 基于宅基地整理潜力热点分布，将南川区划分为3种类型整理区域：一级整理区、二级整理区和三级整理区，其可释放潜力分别占全区的实际潜力的45.12%，24.67%和30.21%．

4.2 讨论

1)由于宅基地无偿使用与审批制度不健全、村庄用地规划滞后等，大量农村宅基地闲置，混乱修建、面积超标等现象突出，已形成相当规模和比例，对南川区社会经济可持续发展和城乡统筹进程造成严重阻碍． 新时期，农村宅基地用地既要提高农村土地资源的利用效率，亦要考虑农户的财产增收和维护农村社会的稳定，因此要处理好宅基地集约利用和放活的问题． 对宅基地释放潜力进行量化评估，再基于区域自然、经济和社会的地域性差异及文化风貌，唤醒“沉睡”的土地，为宅基地的有偿退出提供科学依据．

2)本文以南川区乡镇为基本研究单元，研究尺度相对较大，无法进一步了解更小尺度内农村宅基地的利用现状、存在的问题及乡镇内部农村宅基地整理潜力的区域差异；同时，农村宅基地整理潜力的实现，不仅会受到来自区域自然、社会、经济及宅基地利用现状因素的影响，亦会受到整理技术水平、区域民众的整理意愿因素的限制． 本文在选取影响农村宅基地整理潜力的评价指标时，受客观因素限制没有考虑到区域民众整理意愿、技术水平的影响，这将成为后续研究工作的重点内容．