日照时长不足的居住建筑如何办理首次登记

徐映雪

案例

A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物为郑州市棚户区改造项目安置房。经核查，a建筑物于2018年1月建筑封顶，共50户，其中6户房屋大寒日日照时长小于1小时，不动产登记机构应如何办理首次登记？

分析

《中华人民共和国民法典》第二百

九十三条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”日照标准是一个重要的指标，能有效控制居住建筑的间距，是住宅小区居住质量的保障。我国目前以大寒日作为测量日照标准的参照日期，满足一定大寒日日照要求的房屋方能做住宅使用。大寒日日照时长不满足有关要求的房屋，一般在建设工程规划许可证中会对其总户数、具体户型及位置分布等信息予以明确。

目前各地区根据当地实际情况出台了相关日照标准或技术规范。有的地区规定住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求，其中旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求。有的地区按照城市常住人口数进行分类，如城市常住人口大于等于50万人的，住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数2小时;城区常住人口小于50万人的，住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数3小时。

如何办理日照时长不满足有关要求的居住建筑的首次登记呢？国内大部分地区都对该类房屋重新进行了定义。有的地区将该类房屋定义为“非标准住宅”，办理首次登记时房屋用途仍登记为住宅或成套住宅，在不动产登记簿及不动产权证书附记栏备注该房屋大寒日的日照时长不满足有关要求，为“非标准住宅”;有的地区也将该类房屋定义为“非标准住宅”，但办理首次登记时房屋用途登记为“其他”;有的地区将该类房屋定义为“非标准住宅居住建筑”，办理首次登记时房屋用途直接登记为“非标准住宅居住建筑”;有的地区按照房屋性质区分了不同的类型，重新进行定义。

例如郑州市采取了最后一种方式，把日照时长不满足有关要求的市场化商品房、经济适用住房、公共租赁住房等房屋定义为“非住宅居住建筑”，把日照时长不满足有关要求的棚户区改造项目安置房（于2018年6月30日前建筑封顶的）定义为“居住公寓”。

非住宅居住建筑指受到日照影响，造成建设项目内、外部住宅不满足规范标准的居住单元。对于项目内部的“非住宅居住建筑”，在预售证、销售合同、不动产权证书中应明确标注“非住宅居住建筑”，并注明如下内容：“非住宅居住建筑是指除日照不满足有关规范标准要求外，其他方面指标均满足《住宅设计规范》强制性内容的一类特殊的居住单元。”该类房屋享有与普通住宅在产权登记和交易、相关税费征收、教育入学、公积金贷款等方面同等的权益。

郑州市为了解决棚户区改造项目安置房审批問题，在“非住宅居住建筑”的基础上，提出了“居住公寓”的概念，规定于2018年6月30日前建筑封顶的棚户区改造安置房，日照不满足标准的，按照“居住公寓”进行规划建设管理。

居住公寓是指在居住用地（含兼容居住用地）上建设，日照标准不满足《城市居住区规划设计标准》要求的一类特殊居住单元，区别于普通住宅。其总平面图、户型图、日照分析成果应有村委会、街道办事处和区政府确认。规划证、施工证、预售证、现售证和销售合同上均应对“居住公寓”进行标注，不动产权证书房屋用途栏中应标注“居住公寓”，并在附记栏中注明：“居住公寓是日照不满足《城市居住区规划设计标准》要求的一类特殊居住单元，其产权年限与本宗土地上普通住宅一致。”在产权登记和交易环节相关税费按普通住宅征收。

本案中，a建筑物为郑州市棚户区改造项目安置房，建成时间在2018年6月30日之前，其中6户房屋的大寒日日照时数不足1小时，不满足有关日照标准。根据有关规定，应将这6户房屋用途登记为“居住公寓”，并在不动产登记簿及不动产权证书附记栏注明“居住公寓”的定义及产权年限;剩余44户按规划批准用途进行登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）