新常态下房地产开发企业资金管理现状分析

2022-02-07张莉深业华东地产开发有限公司

品牌研究 2022年25期

文/张莉（深业华东地产开发有限公司）

当前随着市场的持续调控，房地产市场迎来理性增长时代，城镇常驻人口与流动人口数量的增加带来了新的住房需求，与此同时，多主体供应、租售并举、多渠道保障的市场供给格局正在逐步形成。然而，目前房地产开发企业经营业绩增速明显放缓，销售与融资额暴跌，企业依然面临着巨大的经济下行压力，频频爆出的资金链断裂事件也让房地产市场发生剧烈震荡。

在持续地去库存、去杠杆政策调控之下，行业风险逐步提升，房地产开发企业出险行为大幅增长。如何加强资金管理，保证资金链平稳运行，确保企业资金安全与资金顺畅流通，并实现行业风险的有效防控，已经成为房地产开发企业管理的热点问题。

一、新常态下房地产开发企业资金管理现状概述

（一）筹融资管理

据国家统计局与华经产业研究院数据显示，2021年，房地产开发企业资金主要来源于定金及预收款、自筹资金与国内贷款，其中定金及预收款73946亿元，自筹资金65428亿元，国内贷款23296亿元。从数据上看，国内贷款不再成为房地产开发企业筹融资的首选渠道。但是，第三方机构对万科、金地集团、中南建设、招商蛇口、大悦城、滨江集团等13家房地产开发企业的融资情况进行调查分析后发现，信托、银行贷款仍然在企业融资中占据较大比例。

从2021年下半年起，房地产开发企业融资受阻，有关数据表明，7~11月房地产开发企业融资总量比同期减少40%，100家典型房企融资量同比减少26%。在当前的市场风险偏好下，地方所给予的融资宽松政策仅以优质头部企业与地方国企为实施对象，大多企业存在信贷用完、融资需求强烈的情况，并面临着工程款支付的巨大压力。

（二）投资管理

现阶段，全国房地产开发投资额增速放缓，从2021年9月以来，连续3个月投资额同比下降。广东省房地产行业协会会长认为，部分企业目前所经历的财务危机，其主要原因在于过度投资与盲目加杠杆。以银亿集团为例，2017年银亿集团创利税40多亿元，位列中国民企500强，但在2018年该集团企业爆发债务危机。就投资而言，经业内专业人士分析，该集团企业在多元化转型的过程中进行大规模扩张，多次涉足矿产及汽车行业，投资项目金额上亿元。但是，受企业内外环境变化影响，房地产开发业务及新业务的现金回流未能达到预期，杠杆越用越高。最终，公司带帽ST、独立董事辞职等负面事件发生。

（三）资金配置及使用管理

到2022年3月，世茂集团、祥生控股、阳光城等多家企业债务违约。CAIC数据显示，同年4月有32笔债券到期，涉及金额超过500亿元。在巨大的资金压力下，通过销售回款与资产收并购获得资金回笼，是当前房地产开发企业度过行业严冬的首选方式。2022年一季度房地产开发企业资产出售总成交额在全国资产出售方企业中占比60%，由此可见，大多企业选择通过收并购交易来缓解自身资金压力。有专家学者指出，当前房地产开发企业收并购交易已经涉及了核心资产，比如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店，预期收益约30.1亿元。

资金使用方面，有一部分企业将现有资金用于土地购买。比如，杭州首批集中供地中的住宅用地竞买，有3家房企竞得23宗地块，占竞得总面积的41%。其中，滨江集团花费184.35亿元，绿城中国花费146.38亿元，众安集团花费39.09亿元。

二、房地产企业资金管理风险及其影响因素分析

（一）房地产企业资金管理风险

1.融资渠道单一

从上文可知，尽管定金及预收款、自筹等渠道所得资金占比较大，企业资金来源也呈现出了多元化的发展态势，但信托、银行贷款仍然是房地产开发企业的首选融资渠道，反映了企业融资渠道单一的问题。以祥生控股集团为例，该企业融资渠道有银行贷款、信托、债券融资等，其中信托占比50%，银行贷款占比38%。2020年，该企业融资成本为11.13亿元，占融资金额的9.1%，严重侵蚀了企业的利润空间，并加剧了企业的资金压力。在同等级上市房企中，该企业的净利润率最低。从祥生控股集团的融资情况来看，为达到利润有效提升的目的，房地产开发企业应当合理规划融资战略，有效控制融资成本，以避免融资成本过高所引起的巨额债务问题。

2.资产负债结构缺少合理性

资产负债结构是指企业负债数量及比例，根据“三道红线”规定，房地产企业剔除预收的资产负债率超过70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1[1]。倘若房地产开发企业踩中这“三道红线”，那么企业就不能够增加有息负债。对于房地产开发企业而言，资产负债率在40%~60%是较为适宜的。压到甚至严重超出红线，都是资产负债结构合理性缺失的表现。受市场环境影响，现阶段有多数房地产开发企业的资产负债结构缺少合理性，具体表现为资产负债率过高。比如，祥生控股集团到2021年6月底，剔除预售账款后的资产总负债率为79.4%，净负债率为96.6%，现金短债比为1.2。第三方机构对其资产负债结构进行分析后发现，该企业以流动负债为主，在总负债中占比87%，而非流动性负债金额也有173.85亿元，多为长期有息负债，与短期负债规模相当。由于该企业资金流动性不足，现有资金难以覆盖短债，所以短期偿债压力较大。以“三道红线”为参照分析祥生控股集团资产负债结构，该企业压到了第一条红线，净资产负债率接近100%，即将踩到第二条红线。由此可见，祥生控股集团的资产负债结构缺少合理性。

3.资金回收较为困难

房地产开发过程中，每一个链条都需要投入大量资金，因此房地产开发企业资金需求较大。而对销售回笼资金的归集与使用，是房地产开发企业解决自身资金短缺问题的重要手段。为抑制房价快速上涨，国家相继出台房产限购、限价政策，在此影响下，房地产市场遭遇淡期[2]。部分企业已建成的房地产项目滞销，房产销售增长缓慢，库存量增加。由于现有存货难以变现，销售回笼资金无法支持企业解决自身资金短缺问题。

销售回笼资金分为两种，一种是由客户直接支付的购房款项，另一种是客户在银行办理按揭后由银行方面转账至企业。按揭贷款需要存入政府指定监管账户，以保障购房人合法权益，实现对房地产市场风险的有效防范。企业开发房地产项目时，项目建设资金由监管银行确定后发放。若资金使用超出监管范围，企业需要向监管银行提出申请。然而，企业从监管银行账户拿到房款的时间相对较长，导致企业资金回收较为困难。受资金回收困难的影响，房地产开发企业难以如约支付工程款与融资款，最终造成房产项目烂尾。

（二）房地产企业资金管理风险的影响因素

1.企业外部因素

政策因素是房地产资金管理风险的主要外部影响因素之一。近年来，国家为抑制房价上涨，满足市场住房需求，促进房地产行业均衡、协调发展，对货币政策、银行利率政策及企业端政策进行了调整。2022年4月15日，央行发布消息，决定于该月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5300亿元，以增加银行信贷规模，降低企业融资成本，并缓解房地产企业资金压力。但降准政策的操作依然面临着限制，主要是降准空间有限。从当前房地产金融发展情况来看，压降流向房地产的金融资源是大趋势，这也就意味着房地产开发企业从银行方面获得融资较为困难。

2021年以来，第一次招标利率触底上升。从4月起，各大城市开始房贷加息模式。房贷规模的压缩，给予了银行上调利率的动力。而随着经济的逐渐恢复，加息制约因素逐渐降低。房贷加息会造成银行上调给房地产开发企业的贷款利息，导致其融资成本上升、净利润率下滑，从而面临资金链断裂风险。

“三道红线”等调控政策的实行，限制了房地产开发项目数量，加强了对房地产市场的监管，从根源上减少了信贷资源向房地产开发企业的流入。房地产开发企业拿地扩张对资金的依赖程度较高，“三道红线”会进一步限制企业拿地，以稳定地价。在此背景下，房地产开发企业融资与拿地难度会有所增加。

2.企业内部因素

当前房地产开发企业对外内控评价报告显示，大多企业已形成了相对完善的内控体系，通过各项内控工作的有序开展合理保证企业资金、资产安全[3]。然而，销售、采购环节舞弊案件频发也表现出了房地产开发企业内控不到位的情况。比如，2019年美的置业下属某分公司营销团队操控房源，对外加价销售谋取非法利益移交相关部门立案调查；2020年碧桂园文贵州区执行总裁杨某受贿，收取施工单位欠款，营销副总裁及一二部总经理利用虚假合同套取公司资金。内控工作不到位导致人员违法违规行为无法被及时发现并处理，会进一步加大企业资金风险。

对房地产开发企业资金动向进行严格的监督管理，不仅是地方资金监管机构的责任，也是企业的资金管理义务。房地产企业需要建立完善的监督管理体系以把控企业资金动向，做到资金风险的预警、识别与有效处理。但是，据地方新闻反映，房地产开发企业监督管理大多以外部监督为主，内部监督欠缺。当地方监管部门或监管银行提出资金管理整改要求后，房地产开发企业才被动整改当前存在的资金管理问题。内部监督欠缺会影响企业部门监督职能的有效发挥，在此情况下人员行为得不到约束，因人员滥用职权、徇私舞弊所引起的资金风险问题的发生概率就会大大增加。

三、房地产企业资金管理优化策略

（一）建立完善的风险监督管理体系

建立完善的风险监督管理体系，对房地产企业加强资金管理、规避资金风险问题有重要作用。根据证监会相关文件要求，自2022年5月15日起，房地产开发企业应当在信息披露中增加ESG信息，即环境、社会及治理信息。CRIC数据显示，销售百强企业中的约70家房企，有62家房企披露ESG报告，而发布ESG报告的房企数量正在增加[4]。由此可见，将ESG风险点纳入企业风险监督管理体系当中，已成为房地产开发企业的大趋势。对于房地产开发企业而言，在ESG方面所获得的认可度越高，越容易获得融资。

所以，在风险监督管理体系的建设过程中，企业可参照龙湖、辉瑞等龙头企业的实践经验，对ESG风险管控予以高度重视，将其列入风险监督管理行列，健全风险监督管理相关制度，做好风险控制审核工作，并建立由业务部、总部职能及系统支持部、审计部层层把控的监督管理组织体系，识别、管理企业重大资金风险问题，同时开展资金风险控制培训工作，借助数字化来促进企业资金风险监测水平提升。

（二）拓展融资渠道，调整负债结构

房地产开发企业可选择的融资渠道多种多样，但当前融资政策聚焦于融资工具的选择，部分企业尤其是民营房企在开发贷款、债券融资等方面都面临着阻力，缺乏长期融资信心，企业负债规模的增加也加速了企业资金困境的发生。宏观融资调控正在从短期性向长期性转变，在“房住不炒”的背景下，房地产开发企业选择长期性的融资工具是较为合适的。

企业要解决短期融资问题，可选择并购贷款、永续债等债权工具，在“三道红线”约束下企业可通过债权加杠杆来解决短期问题[5]。长期融资方面，从资产负债结构调整的角度出发，企业可选择股权融资、商业地产REITs等股权工具。通过股权融资缓解杠杆问题，调整负债结构，降低资产负债率，而REITs相关税收政策也已出台，企业可在政策支持下盘活存量资产以获得资金。

（三）加强预算管理，改善资金运营

合理的资金预算是在项目开发前铺排好项目开发所需资金，在资金出现缺口前安排好融资，并在回款后及时还款，最大程度提高资金使用效率，节约资金成本，使项目收益最大化。房地产开发企业应当加强资金预算管理，以改善当前资金运营不当的情况。

以销售回笼资金的归集与使用为例，房地产开发企业可建立销售资金监督管理一体化平台，将该平台与监管银行账务系统进行对接，实现监管账户管理、资金拨付管理、退房退款管理、资金风险预警、项目进度管理等多种功能，依托信息技术有效归集销售回笼资金，保证资金有效用于项目工程建设，有效防止预售购房款被挪用、资金无效使用等情况[6]。

四、结束语

综上所述，当前房地产开发企业存在融资渠道单一、融资困难以及投资盲目性强等问题，有相当一部分企业采取资产收并购方式获取资金，资金使用方面，有的企业选择将资金应用到土地购买上。但是，外部政策变化增加了房地产开发企业融资、拿地难度，内控不到位、内部监督缺失导致企业资金风险问题加剧。根据相关政策文件要求，房地产开发企业有必要将ESG风险管控列入当前的风险监督管理体系建设行列，从组织结构、制度、人员素质、数字化等多个方面对现行风险监督管理制度体系进行优化调整，并站在政策角度探索融资渠道拓展的可能性，调整负债结构，同时加强资金预算管理，改善资金运营情况，从而保证企业资金链正常运转。