房地产工程造价管理存在的问题及策略

2022-02-06冯娜

大众标准化 2022年14期

冯娜

（兰州新区城市发展投资集团有限公司，甘肃兰州 730070）

1 引言

随着我国经济改革开放的不断深入，整个社会的发展呈现出蒸蒸日上的态势，而在这种发展环境下，房地产公司也迎来了许多机遇。然而，在实际的房地产项目建设过程中，由于技术水平的因素，常常会出现经济、材料、物力等方面的浪费现象，从而给房地产企业带来很大的负面影响。因此，一定要充分做好房地产工程造价管理工作，通过行之有效的造价管理手段来提升房地产企业的经济效益，促进房地产企业健康、持续发展。

2 加强房地产工程造价管理的意义

随着经济的发展和全球化因素的影响，房地产企业面对的市场竞争变得愈发激烈。对房地产企业来说，行之有效的房地产工程造价管理措施，对节约工程造价成本，提升房地产企业的经济效益和房地产企业的市场核心竞争力具有非常重要的意义和作用。就我国的发展水平和发展态势来看，城市化进程的加剧和科技水平的进步在很大程度上提升了城市整体的建设水平，同时，为了迎合城市规划和发展需求，城市建筑工程项目的数量和规模都在增加。面对这种情况，有关部门的工作人员一定要针对房地产工程造价进行科学的控制。随着城市化进程的不断发展以及现代化城市的建设，在房地产开发的过程中，其造价费用类型也呈现多元化趋势。因此，一定要强化对房地产工程造价管理工作，以此来更好地促进房地产企业持续稳定健康发展。

3 我国房地产企业工程造价管理中存在的问题

3.1 不重视项目前期阶段的造价管理工作

在很长的一段时间以内，很多人对房地产工程造价管理的注意力都集中在整体建设项目的成本管理上。但是房地产工程造价管理是一个非常复杂的过程，不仅仅是针对工程项目建设成本的管理，同时也包括工程项目各个阶段的费用成本管理工作。如成本费用的确定、工程项目变更以及项目竣工结算等方面，均属于造价管理的范畴。但是就实际的造价管理工作而言，很多业主都不重视项目前期阶段的工程造价管理工作，很多业主为了减少项目投资，拿到招标，往往会开展“钓鱼工程”。在房地产工程项目规划阶段，很多业主都不重视成本指标制定工作，针对一些新建和扩建的房地产工程项目，往往还存在工期延长、超预算以及工程款严重拖欠等问题，这些因素都会对整体的房地产工程造价管理工作带来不利影响。

3.2 工程造价管理方式人情式、低专业水平

在房地产工程造价管理过程中，管理方法不严格，专业水平较低是普遍存在的问题之一。一方面，由于房地产工程项目合同条款过于笼统、不严谨，导致合同各方在执行中产生了意见分歧，从而导致了工程项目难以顺利开展。另一方面，由于我国目前的建设市场体系尚不完善，整体的发展水平较低，很多工程项目的顺利开展往往都需要政府部门介入，由此在一定程度上制约了工程造价管理工作的开展。同时，考虑到目前我国工程造价咨询服务水平不足，很多工程项目造价往往是按照定额完成的。除此之外，房地产工程造价管理人才匮乏也是制约房地产企业发展的一个主要原因。现阶段很多工程造价管理人员的专业水平只能停留在勉强理解图纸，编制工程概算等方面。受到该因素的影响，对工程项目成本的核算以及控制产生了严重影响，也不符合现代工程项目成本管理的实际需求。

3.3 轻视或忽略工程造价的风险防范问题

对很多工程造价咨询企业来说，其往往面临很多风险，常见的风险包含：经济惩罚、名誉损失、自然灾害、战争、叛乱等风险因素。如果在工程项目造价管理中产生上述因素，必然会对工程建设单位造成巨大的经济损失，甚至造成人员伤亡。

4 房地产企业加强工程造价管理对策

4.1 工程造价管理必须实现信息化、网络化

近些年以来，随着互联网技术的成熟和进步，越来越多房地产企业已经深刻意识到在工程造价管理过程中，应用计算机信息技术进行管理。同时，部分咨询公司开始尝试应用神经网络技术来开展造价管理工作。神经网络技术是大数据技术的衍生产品，即通过对人类大脑神经网中的模仿来完成一些指令操作。在工程项目造价管理工作中，应用神经网络技术可以实现对各类信息的快速检索，然后根据过往的模型做出分析和判断，最终得出工程项目的成本。当前，很多企业都开始尝试应用该技术，并应用计算机技术来实现该技术的应用。但是应用该技术也需要一定的条件，即需要大量完善的建设工程项目，但是目前我国依然没有专业的房地产工程项目数据库，因此，可以通过构建房地产工程项目数据库来更好地开展造价管理工作。在组件项目库的过程中，需要从以下两方面入手：①社会平均水平；②企业个体水平。在对各类数据进行评估和分析的过程中，还要分析房地产企业给出的报价是否低于成本报价这一情况，因此，还要做好工程造价管理人员的培养工作。

在当前的市场经济条件背景下，房地产工程造价管理人员的工作质量以及工作水平在一定程度上会对工程项目的决策产生影响。但是就实际的人才情况来说，很多房地产企业都缺乏系统性和专业性的造价管理人才。因此，有必要培养一批集专业性和综合性为一体的工程造价管理人才。鉴于此，可以从高等院校入手，高等院校作为培养人才的摇篮，担负着培养现代化工程造价管理人才的重担，因此，一定要与高等院校工程造价管理专业展开合作。此外，教育部也可以在高等院校设置专门的硕士点和博士点，以此来吸引更多的专业人才进入高校进行深造学习。高等院校除了要对其工程造价管理专业知识进行重点培养之外，还要对其计算机专业知识、语言技能展开系统化培养，打造一批具备综合素质的专业造价工程技术人员，为其发展奠定坚实的基础。同时，在计算机技术飞速发展的今天，信息纷至沓来，面对庞大的信息体系，房地产企业在开展工程造价管理工作的过程中，也要对原有的管理模式进行优化，要充分利用先进的计算机技术、大数据技术来开展造价管理工作，在提升工程造价管理质量的同时提升房地产企业的信息化管理水平。

4.2 工程项目决策阶段的造价控制与管理

在房地产工程项目决策阶段，开展造价管理工作的过程中，要确保管理工作的全面性。在该阶段，房地产企业需要先提交工程项目建议书，然后对其房地产工程项目建设的可行性和经济性展开分析，同时要同步做好预算管理工作，最后制定详细的工程项目计划。在工程项目决策阶段制定的预算管理决策将直接影响到整个项目的成本控制和竣工后的效益。因此，要想在此阶段做好工程造价控制，就必须把房地产公司的制度落实到位。在工程项目施工全过程中，要对各种资金的使用和债务的偿付实行严格的问责制，明确责任。此外，也要建立相应的解决措施，最好是由政府和监理者联合设立一个监督小组，严格控制工程造价。同时，房地产企业在开展市场风险的过程中，应该秉承实事求是的原则，不能为了自身的经济效益盲目冒险，在决策的过程中要尽量选择可以提升企业市场竞争力的工程项目，同时也要兼顾企业的经济效益。

4.3 工程项目施工阶段的造价控制与管理

在房地产工程建设中，成本管理应与每个建设的环节相结合。工程项目施工阶段的造价管理工作直接关系到项目的最终效果，当然，对于工程造价的管理来说，该阶段也是最复杂、最困难、最有影响力的环节之一。在房地产工程项目中，除去其他费用之外，近乎有七成的费用都集中在了工程项目建设环节之中，因此，对所有参与施工的有关部门来说，进行有效的成本造价管理是非常重要和有利的。行之有效的造价管理工作不仅能降低业主的成本，而且能有效地规范施工单位的建设行为，增加项目的投资效益。在工程造价控制的过程中，需要从以下几方面入手：一是在房地产工程项目的组织设计上，尽可能地使工程项目的设计与实施最优。施工单位可以从施工技术以及施工费用等方面入手进行综合考虑；二是在实际的施工过程中，如果发生了施工变更，比如建筑材料发生变化、地质情况变化、工程设计方案发生变化，要求相应的造价工程师要因地制宜，根据房地产工程项目的实际情况分析变化原因以及对工程项目施工产生的影响，然后结合第一手的施工资料严格控制施工成本。同时，造价工程师也要对工程造价管理目标进行优化和调整，还要结合实际情况向业主方出具完整的报告。三是要从建筑物料入手，建筑物料直接影响到工程项目的质量和品质，鉴于此，在开展造价管理的过程中，要严格控制施工物料的质量和价格成本。四是要合理安排资金使用。在工程项目建设的过程中，要避免施工环节中出现资金流短缺问题，以免影响到施工的进度，因此一定要确保工程项目资金的充足，五是做好每月报表数据的审核，施工单位要把每月报表的数据汇总给业主。

4.4 竣工决算阶段对造价的管理

强化项目的审核工作。工程量是工程成本核算的基本依据，审计人员既要掌握工程量的基本规律，又要全面了解工程的设计、施工工艺，掌握施工工艺，强化变更成本审核。尤其是变更单价时，重点检查其有无错套、高套等，与实际情况相符。

4.5 提高房地产工程质量

目前，国内的房地产业正在如火如荼地发展，各种房产中介机构层出不穷，竞争越来越激烈。如何提高房地产市场的竞争力？房地产工程的造价管理工作可以帮助施工单位选择出性价比最高的施工原材料，在项目的启动投资和基本的投资确定之后，要保证原材料的质量，合理化的控制项目的质量。而这部分节省出来的济费用可以用来开展企业宣传工作，从而提高房地产的竞争能力。另外，做好房地产项目成本管理工作，可以有效避免企业各个部门的不合理经营情况，可以确保各部门资金的合理使用，对于提高项目的质量起到至关重要的作用。

4.6 增强房地产行业的市场竞争力

房地产建设工程项目具有一定的复杂性，其建设流程较多、周期长，投资回收周期长。如果想要更好地提升房地产企业的竞争力，在开展项目投资的过程中，不仅要充分做好前期的投资预算工作和成本预算工作，同时要在实际的工程项目施工过程中严格控制投资金额，同时要对施工过程中应用到的各类资金进行综合计算和分析。应用上述措施，通过以上措施，可以实现对房地产项目成本的合理控制，从而提高房地产公司的市场竞争力。要想对房地产项目成本进行合理地控制，就必须进行项目经济分析，才能在激烈的市场环境下，有效地提高房地产项目成本的管理水平。在项目的决策阶段，主要是对项目的模型、地理位置、施工方案、技术集成模式、环境保护等进行分析。在工程建设中，根据工程的实际情况，根据施工项目的特点，选用符合工程特点的方案，以增强方案的合理性。工程技术经济分析在施工和决策过程中的运用，保证了经济原理的实施，防止了不确定因素的产生。