房屋维修项目工程造价审核方法研究

王 琦

（辽宁智森人才信息咨询服务有限公司，辽宁 沈阳 110021）

随着人们生活水平的提升，人们对房屋居住品质的要求正在逐年提高。老旧小区改造已经提上各大城市的议程，在节省工程费用的前提下，要尽可能地提升老旧项目的品质，为房屋使用者打造心仪的居住场所,成为了现在建筑工程管理需要解决的难题。因此，在项目开展前，需要依据工程量计价和消耗量定额对项目清单及预算造价进行审核，以便控制成本。

1 复杂房屋维修概述

随着城市化的发展进程，城市人口正在逐渐增加，城市中新楼盘的可用地正在逐渐减少。为了提升人们的居住品质，老旧小区改造已经成了必然趋势。但是由于受目前政府财力所限，对老旧房屋维修工程项目的概算费用相对较低，因此需要对工程成本进行控制，将资金用在实处。维修工程与新建工程不同，维修施工一般周期比较短、工程数量较小，主要任务是弥补原有建筑的缺陷，无法改变原有建筑的本身质量。因此，要提升复杂房屋维修的品质，需要进行科学的规划，合理的安排。建筑维修工程是在已经完工的建筑上进行维修，受到建筑原本的结构和品质影响，无法从根本上对房屋进行改变。由于房屋主体已经形成，无法作出重大改变，维修工程会受到原本房屋主体结构的限制，需根据房屋的实际情况进行维修，因此难度极大。如果是在房屋有人居住及使用的情况下进行维修，则需要考虑维修过程对内、对外造成的影响，还要按照国家的相关规定安排工序，因而降低了工作效率，拉长维修周期，造成成本加大。因此，需要关注细节，进行提前的造价审核。另外，还需要关注质量问题，要保证维修的品质，确定维修的有效性，避免做无用功，平白消耗了建材。

在进行维修之前需要对现场进行调研，其涉及的准备工作较多，但实际的目标工程量不大，造成成本与工程费的不平衡[1]。在维修过程中，会遇到许多无法预料的问题，如拆除时对原有建筑的造成损坏，因此需要增加维修工程量；维修过程中，可能发现部分主体结构部件强度不够，需要加固；由于原建筑经过多次维修，而使现有建筑图纸施工与现场实际不相符，产生工作量的增加等不确定因素，都会产生较多工程额外费用。在工程完工后，应对整体的建筑结构改变不大，并要以恢复原貌为主。与建筑新建工程不同，建筑维修工程没有相关的完善的法律法规，相关标准不明确，在进行实际维修时，没有具体的项目标准和规范的工作流程。因此，相较于建筑新建工程，要做好维修工作，更加困难。

2 房屋维修工程费用组成以及造价 审核

2.1 费用组成

房屋维修工程造价可以理解为整个施工期的成本费用，此项费用主要按照工程设计图、计价依据、现行市场价格等依据进行确定，切实遵循建筑主管部门要求，考虑全面当地实际情况，科学制定维修工程费用组成以及实际取费标准。根据相关规定可知，维修工程费用主要包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金等。分部分项工程费是指完成工程实体而产生的费用，包括人工费、材料费、机械费等，其中包括维修单位开展经营活动以及施工期间间接服务所产生的费用，本质上属于维修单位管理层为了确保企业经营管理活动有序进行所花费的成本经济，主要涵盖企业管理、财务、利润等。需要特别指出的是，将维修单位以往的法定利润转变为计划利润，实质上等同于企业管理费，允许投标单位在投标报价时适当向下浮动，从而促进公平竞争；措施项目费用是指维修工程施工中出现的，但并未构成工程实体的费用，一般来说，需要根据维修工程的实际施工状况来确定；其他项目费包括暂列金额、计日工、总包服务费等；规费是按照国家法律、法规规定向有关部门必须交纳或计取的费用；税金，是维修单位需要依照国家规定完成税金的缴纳，现为增值税销项税额。

2.2 审核方法

在充分掌握市场信息的前提下，房屋维修工程项目无法依照统一的计价依据进行工程造价工作，需要进一步结合实际工程状况，根据以下流程完成造价工作：第一，信息收集，利用现有市场及各种方式完成基础信息的收集，做好施工现场调查、施工图纸制定、明确国家政策等工作；第二，熟悉施工图纸及施工现场，将其作为工程造价编制的重要依据，造价人员需要充分了解施工图纸的重点内容，以此为工程造价的确定工作提供依据；第三，了解现行计价依据，在全方位踏勘维修项目施工现场的基础上，进一步掌握施工条件，熟悉计价依据，从而达到提高运算编制准确性的目的；第四，计算工程量，工程量作为房屋维修工程预算编制的重要基础资料，需要切实保证计算结果准确、可靠，这样相关工作人员才能以此作为凭证；第五，套取计价依据。

2.2.1 全面审核法

全面审核法通常适用于项目规模较小,维修项目较少的维修工程，如果维修没有复杂的环节，原理较为简单，可以采用该方法。通常在房屋损坏情况较轻，仅需简单修复的情况下使用。如果对于较复杂项目，则该方法审核时间较长，所以对于时间紧、任务急的房屋维修工作不适用。

2.2.2 重点审核法

重点审核法是根据实际的项目情况，分析出造价审核的关键。一般情况下，按照工程造价所占比例做出重要指标。由于房屋维修工程一般批复费用较低，因此需要对成本进行严格控制，而大型维修项目的各个环节较为零散，所需材料种类又较多，所以控制的重点应该是工程造价所占比例较大的项目。

2.2.3 对比审核法

对比审核法主要是用类似工程进行造价对比进行审核。通常应具备很多类似工程的数据，再进行设计可行性的比较、造价的比较、维修最终效果的比较。可以进行横向对比参考。与同类型维修项目的图纸进行比对，最终选取造价较低、效果更好的图纸。对比审核法一般用于优化维修方案，是一种比较理想造价审核方式。

2.2.4 分组造价审核法

分组造价审核是将维修中具有共同点的项目进行分组，并对不同组别进行分别审核。该方法可以提升造价审核的效率，将琐碎的项目进行整合，降低审核难度。分组后，结合维修工程的实际情况，将各项工程量汇总，归类。这样在施工过程中，也可以按照项目清单进行分专业施工。

2.2.5 套用单价审核法

套用单价审核是直接使用固定的定价，虽然较为简单，但是针对实际维修工作中的不同情况，很难作出灵活的改变[2]。需要提前对诸如材料价格、设计名称等各项信息进行收集，在收集过程中，需要注意信息的规范性和准确性。

在实际的审核工作中，通常需要提前对维修目标进行调查。在实地走访后，根据项目特点，进行审核方法的选择。不同审核方法适用范围不同，要提高维修质量，降低维修的造价，需要进行合理的选择。

2.3 计价依据

房屋维修一般有两种情况，根据维修范围的不同，可以分成局部维修和整体维修。局部维修，顾名思义，就是进行部分维修，包括人们双眼能看到的表面和人眼难及的隐蔽处。很多隐蔽处的维修容易被忽略，而且无法进行图示，维修难度很大，计量计价容易出现遗漏，因此，需要进行实地测量记录。整体维修则是对维修对象除主体部分进行全部拆除，再全部修复。计价工作量较大，一般能够在图纸上表述详尽。

通常情况下，如果房屋维修项目需编制工程量清单，并进行招投标，公平竞争后，确定合同价格。采用招投标时，虽其已确定综合单价，但是由于项目的复杂性，在施工过程中，总是难免会出现合同单价之外的新增单价。对于新增单价，一般采用现行的计价依据确定价格。而计价依据的价格，不能生搬硬套，而应随现场施工具体情况而定。这就要求造价人员应对施工现场、施工工艺、计价依据等业务要非常熟悉。

3 房屋维修工程造价控制

3.1 过程造价控制

房屋维修中的各个环节，都会产生费用。因此，不仅需要在工程前期做好决策，进行造价控制，提前做好并完善工程量清单，还需要在施工过程中进行造价控制。在决策阶段，需要明确整个维修过程中的重点，进行科学地设计规划，降低维修成本。在项目正式开始前，需要提前走访各大材料市场，了解相关材料价格，掌握新材料、新技术。通过对材料及施工技术的比对，拟定最优方案，降低工程造价的同时，避免竣工后出现问题，产生争端，保证维修工程的有效性。在施工阶段，调动施工人员的积极性，提前做好施工环节的绩效考核，进行施工人员的内部培训，将资源节约纳入培训项目中，不仅能够降低浪费，还可以控制成本，提高维修质量，提高其工作效率。做好项目，为居民营造更加舒适的居住环境，实现房屋维修工程的各个方面的效益。

3.2 工程监理的重要性

在进行房屋维修工程时，需要注意项目的监理工作。监理工作就是对项目全过程的监督管理工作。工程监理通常以实现投资目标为目的，对维修的各个环节进行监督管理，保障维修质量。要想开展品质较高的维修工程，需要提前做好相关的规划及方案。方案内容包括施工技术、材料选取、施工进度等，一般根据建筑的结构以及需要维修的内容决定。在施工过程中，需要对浪费行为进行严格的控制。另外，对消耗品的定量和定价都需要进行监督，避免在此环节产生争议[3]。

3.3 造价审核

对于房屋维修的全过程都进行造价审核，需要对预结算审核环节进行严格把关。降低工程量计算过程中出现问题的概率，提升造价结果的可靠性。由于维修项目较为琐碎、复杂，需要进行计算的条目较多，另外，还要对单价进行确认。最后，该过程应当严格遵循相关的法律法规和行业标准，不可随意计价。所以需要更加严格的复核，保证最终结果的准确性。

4 结语

房屋维修项目造价清单审核需要在控制工程造价的基础上，提升维修的效率和品质。可以采用新型施工技术，利用新型材料，在降低维修成本的同时，为居民营造良好的居住环境。随着技术的发展进步，应当不断创新造价审核方式，提升房屋维修的经济效益，促进房屋维修行业的发展。