房地产开发项目前期规范化管理的探究

李杨华

（昆明市不动产登记中心，云南 昆明 650206）

0 引言

我国的房地产行业目前正处于一个平稳发展的阶段，数字经济增长的空间越来越狭窄，因此房地产行业要从“量”向“质”转变，走向“质”的发展。房地产开发项目工程程序繁多，内容庞杂，因此对项目的前期工作进行规范化管理非常关键。基于此，本文对房地产开发项目前期规范化管理进行研究，旨在采取客观、有效的管理理论来组织和协调项目的前期工作，分析和处理项目前期工作中存在的问题，确保项目前期的各项工作（比如项目调查、项目可行性研究、项目设计、项目审批等）能够有序推进。

1 房地产项目前期管理的重要性

房地产项目前期工作涉及的范围很广，所需的时间也比较长。房地产项目前期管理是整个房地产开发的关键环节，它包括政府的审批、咨询、勘察、设计等工作，是项目实现最终目标的根本保证。项目的经营过程主要包括项目定位分析、市场分析、可行性研究、土地预审、土地拆迁、土地收储、规划审批、其他专项审批、建设审批、项目立项、招标、备案等。房地产项目前期的规范化管理为房地产企业的科学管理奠定了基础，使前期工作管理标准、规章制度、规则条文等更加系统化，使企业管理由表及里、由浅入深，由无序向有序转化，从而实现企业的现代化管理。同时，前期的规范化管理可以提高房地产企业的工作效率，缩短建设周期，降低开发成本，并提升经济效益，增强房地产企业在市场上的竞争力。

2 前期管理的内容

房地产开发项目的前期工作内容主要包括以下8个方面。

（1）研究待开发地皮的特征及周边环境。建筑单位通过协议或参加投标、拍卖等获取土地的使用权，然后对住宅用地进行调查和研究，调查和研究的主要内容为：①坐落位置、总面积、土地形状、土地内建筑物、设施现状、规划用途与限制条件；②地形、水文地质、工程地质；③周边临近道路级别状况；④与市、区级商业服务中心以及学校、医疗机构等的距离；⑤公交线路及站点的设置距离；⑥市政的供水、排污、供热网管、电力及通信设施状况[1]。工作人员需要详细调查和了解待开发地皮的各项资料，确保调查资料能够满足规划建筑设计和地价评估的需要。

（2）获取土地使用权。对于通过协议出让方式获取土地使用权的地皮，首先要编制和规划建筑设计方案，积极配合城市规划管理部门的审查，检查待开发地皮是否符合城市规划的总体要求，确定地皮符合城市规划的要求后方可获取土地规划许可证书，然后向土地部门申请建设用地。根据国家土地管理法和国家土地出让、转让暂行条例，通过协议、招标、拍卖等方式获取的土地使用权，在交纳土地出让金后才能够获得土地使用证书。

（3）办理建设用地动迁工作。向市动迁办公室申请动迁，市动迁办发布动迁公告后，在规定期限内完成动迁，并按照国家有关规定向被动迁人民或者单位进行补偿。

（4）委托方案设计单位初步规划建筑设计。在获取土地证后，由设计部门根据设计方案绘制设计图。

（5）向规划主管部门提交初步规划建筑设计文件并申请审批。在获取土地证后，需要向规划部门提交初步规划建筑设计文件，在规划管理部门、市政规划、消防、卫生防疫、园林等部门共同审查通过后方可获得建筑规划许可证。

（6）设计施工图。在获取建筑规划许可证后，设计单位需设计施工图。

（7）筹措建设资金。房地产开发建设计划包含了资金筹措方案，需根据资金筹措方案落实相关工作。

（8）施工前准备。通过招标或协议等方式确定施工监理单位和施工单位，做好开工前的建设准备工作，包括“三通一平”，办理开工许可证、施工执照及临时占道工作证，为正式施工提供场地支持。

3 前期管理工作概要

前期工作的规范化管理是指对前期工作中各环节、过程或一组互相关联的活动进行程序化管理。以过程为基础的规范化管理体系是指根据系统原理将前期工作划分为多个互相关联的过程或者活动，是房地产项目前期工作常用的管理体系。按照目标管理原则，逐级分解企业开发项目的总目标，并依次确立各分项目标所处过程的管理任务和职责。根据相邻过程的延续性要求投入相应的资源，确保分项目标能够按照事先规定的准则测量和分析产品（服务）的水平，确定产品（服务）能够满足下一过程的需求后，可将其作为下一过程的输入[2]。

3.1 可行性研究报告

工程的可行性研究报告内容主要包括：工程建设的条件及必要性、建设方案、工程投资估算及资金筹措、环境影响及保护、工程实施计划及管理方案、工程财务评价、综合评价及建议等。可行性研究报告的撰写要求对工程提出的背景、实施的必要性、建设的选址及建设条件、工程建设的规模、建设方案、投资估算及资金筹措、社会效益等进行可行性分析，保证决策的科学化、优选化及可行性，为工程的顺利实施、风险成本的控制等提供参考或依据。从国内的实际情况来看，房地产开发项目的关键在于决策，而决策是以可行性研究为基础的[3]。在我国房地产市场日趋规范的今天，只有依靠科学的可行性研究，才能为项目决策提供可靠和有利的支撑，保障项目的最终收益，因此，项目的可行性研究尤为重要。

3.2 选址与规划设计条件

建设单位取得《建设用地规划许可证》的程序如下：取得《规划设计条件书》→委托规划设计院→规划设计方案→公司审核设计方案→向规划部门申请《建设用地规划许可证》。根据《城市居住区规划设计规范》《建筑设计防火规范》和《规划设计条件通知书》等相关法规编制规划设计方案，规划设计方案主要包括：地块现状概况、建筑面积、进深、层数、规划用地面积、规划建筑面积、居民自行车停车位、公建机动车停车位、区域变电室、锅炉房、水泵房、消防水池、人防、社区用房的位置[4]。

3.3 施工图设计与规划审批

任何在城市规划范围内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线等工程设施的单位和个人，都应当提交相关审批文件和审批材料进行建设规划审批。房地产开发企业应根据规划条件聘请有资质的勘察设计单位进行规划设计，受委托的勘察设计单位根据规划部门审核通过的规划方案来设计施工图，城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是由城市规划部门依法颁发，是能够证明工程是否符合城市规划的法定文件，主要内容有：①许可证号码；②核发机构的名称及颁发许可证的时间；③土地使用单位；④项目名称、位置、宗地编号、子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；⑤计算容积率和分区；⑥附图，包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图及截面图。

3.4 施工报批阶段

建筑企业在办理建筑工程许可证时，需符合以下规定，并提供相关证明材料。

（1）已完成建设项目土地的审批。

（2）建筑企业在城市规划区域内拥有已取得规划许可的建设项目。

（3）工地已基本具备施工条件，需拆迁的，其拆迁进度符合施工的规定。

（4）建筑单位已选定。按规定应当进行投标的项目未进行投标，应当公开投标的项目未进行公开投标，或将项目进行拆分，将项目转包给不符合相关资格的单位，则认定为无效。

（5）具备符合要求的施工方案和技术资料，已按照有关规定审核施工图和设计文件。

（6）保证项目建设经费到位。项目工期在一年以内，按照合同约定的比例，通常以项目总投资额的50%为准，审批项目建设经费；项目工期在一年以上，按合同总金额的30%以上审批项目建设经费[5]。施工企业必须提供银行的资金到位凭证，具备条件的，可以提供银行支付凭证或第三方支付凭证。

（7）法律法规规定的其他情形，需要按照相关程度办理建筑许可证。①建设单位需到发证机关领取《建筑施工许可证申请表》。②建设单位持加盖单位和法人公章的《建筑施工许可证申请表》，以及附本办法第四条规定的相关证明材料，向发证机关提出申请。③发证机关在收到建设单位提交的《建筑施工许可证申请表》及所附证明文件后，对于符合条件的单位，应当自收到申请之日起15 d内核发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以顺延到证明文件补正齐全后；对于不符合条件的单位，发证机关在收到建设单位提交的《建筑施工许可证申请表》及所附证明文件后的15 d之内，以书面形式告知施工单位，并说明原因。在项目实施阶段，若建设单位发生变动，需立即向有关部门申请办理施工许可证。

4 重视质量管理

4.1 质量管理在前期管理中的应用

4.1.1 系统化管理

在工程质量管理中，运用系统化管理的方法对工程进行全面的管理，从而实现工程的整体优化。系统化管理最重要的是要树立整体观念，需充分考虑工程质量、质量计划、质量方针、质量控制、质量保证、质量审核等要素并做好合理的安排。比如在人员上要做到人尽其才，全面有效管理人员；对于材料要做到物尽其用，减少浪费和损失等，从而提高前期管理质量。

4.1.2 工程质量规划

工程质量规划是指工程质量的规划和安排，确定工程需满足的质量标准，明确如何满足工程的质量要求。

4.2 工程质量控制

工程质量控制是对工程质量进行监控与管理的过程，其主要内容有：工程质量的实际测量、工程质量与工程质量标准的对比、工程质量偏差与问题的认定、工程质量问题的成因分析、纠正偏差、解决工程质量问题等一系列工作。

5 运用风险管理

5.1 工程风险管理的界定

美国工程管理协会对风险管理进行了定义：①风险管理是一种对危险因子进行辨识与评价的形式化过程。②风险管理是一种形式的、系统的方法，可以识别和分析项目过程中的风险因素，并做出相应的应对措施[6]。

5.2 工程风险管理的程序

工程项目的风险管理分为风险识别、风险评估、风险处理和风险监控4个步骤。

5.2.1 风险识别

风险识别是指工程项目管理人员识别风险来源、确定风险发生条件、描述风险特征、评估风险的过程。

5.2.2 风险评估

工程风险评估是指对工程进行全面的分析，按照风险对工程目标的影响程度，对工程风险进行分类，并对风险进行全面的评估[7]。

5.2.3 风险处理

风险处理是指在对项目风险进行识别和评估的基础上，得出项目风险的发生概率，并与已知的风险指数进行对比，确定项目的风险程度，进而提出工程风险的处理建议和解决方案，

5.2.4 风险监控

风险监控是指对风险进行规划、识别、评估、应对等全过程的监测与控制，以确保实现风险管理。利用风险监控能及时识别项目中可能存在的风险因素，并制定相应的对策来预防和应对风险的发生[8]。

6 结语

项目前期管理的重点是项目策划、土地审批、可行性研究、设计等，为了达到项目的最佳效果，需要相关工作人员加强前期管理，全面提高项目管理水平，进而帮助房地产企业获得最大经济效益。本文通过分析房地产开发项目前期工作的内容，评估前期工作的风险性，并提出了一些行之有效的风险管理和控制方法，以期对房地产开发项目前期工作的顺利实施起一定的借鉴作用，从而促进房地产行业的健康发展。