恒大违约连环震

汪涛

恒大债务问题已经发酵数月，2021年12月3日，中国恒大发布公告称收到要求公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知，但集团“不确定”是否拥有充足资金继续履行“财务责任”，这对投资者来说或许不算意外。

公司表示集团积极与财务顾问和法律顾问评估公司的资本架构及流动性情况，并与“境外债权人保持持续沟通“。同时，广东省政府宣布约谈恒大，“应恒大地产集团有限公司请求”，同意向恒大地产集团派出工作组，“督促推进企业风险处置工作”，敦促切实“加强内控管理”，维护“正常经营”。看起来，围绕恒大债务问题已久的一个疑问已经尘埃落地——恒大并非“大而不倒”、不能违约。

這意味着什么？

虽然恒大的最终重组方案我们还不得而知，但至少这个流程终于开启。政府的首要目的是确保住房项目的交付、保障购房者合法权益。也因如此，广东省政府力图协调供应商、建筑公司、债务人和购房者，推动恒大顺利重组，从而“保护各方利益，维护社会稳定”。

为了降低恒大违约事件对地产行业的影响，央行、银保监会和证监会都迅速回应了恒大债务问题：恒大集团对一笔境外债券未能履行担保义务是市场经济中的“个案现象”；不会对我国银行业保险业的“正常运行”造成任何负面影响；相关部门积极推动项目复工复产建成交楼，银行、保险等金融机构也正在“积极参与”相关工作，银保监会会指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，证监会将支持房地产企业合理正常融资；政府希望促进资本市场和房地产市场“平稳健康发展”。

恒大违约的消息可能会导致市场担心其他开发商也会出现违约，对市场造成负面冲击。

支撑中国房地产需求的基本面因素已经在走弱、叠加前期政策收紧等因素，已经造成房地产活动大幅下滑，恒大债务事件也进一步加剧了房地产活动的下行压力。恒大债务问题导致其他开发商的境外融资渠道基本被切断，同时房地产销售下降和预售资金管控过紧导致开发商现金流大幅恶化。

不过，监管已经开始敦促银行正常化房贷审批和房地产开发贷发放。近期的瑞银中国住房调查显示未来2年居民购房意愿大幅下降。预计房地产活动会继续下行，2021年11-12月房地产销售和新开工可能同比下跌20%以上，2022年一季度跌幅或进一步扩大至25%～30%（由于基数较高） 。此外，如果未来几个月出现更多开发商违约，不会让人意外。

房地产对宏观经济和金融稳定都举足轻重，如果没有政策宽松，2022年房地产销售和新开工可能下跌20%、投资可能下降10%，进而导致经济出现硬着陆风险。

不过，我们认为未来几个月政府会更为务实地放松房地产相关政策。事实上，已经有迹象表明房贷和开发贷等贷款限制已边际松动。

未来还可能出台的政策包括：进一步放松房贷和开发贷限制，放松开发商资本市场融资限制，调整土地出让政策，以及加快公租房建设等。此外，我们认为政府还有可能放松财政和货币政策（包括本月可能降准一次） ，推动基建投资回升。这些政策有望支撑房地产活动在2022年二季度之后企稳，2022年全年房地产销售和新开工面积下跌10%～12%，房地产投资下跌5%。我们还预计政府还会采取措施隔离受房地产债务违约影响较大的个别银行，增加对银行的流动性投放，以及合理提高监管容忍度以使银行逐渐消化坏账影响等。

我们认为房地产债务违约对银行体系的直接影响基本可控。