既有住宅绿色改造住户满意度研究

葛西洋GE Xi-yang；杨海兵YANG Hai-bing；赵业佳ZHAO Ye-jia

（嘉兴南湖学院，嘉兴314000）

0 引言

目前，既有住宅绿色改造已成我国政府改善民生、节能减排的重要抓手[1]，住户作为既有住宅的产权所有者，其对既有住宅绿色改造的满意度直接反映了绿色改造效果[2]。

我国有关既有住宅绿色改造现有研究大部分停留在宏观层面的政策建议、改造技术层面[3]，而针对住户满意度的研究较少，目前尚未出台既有住宅绿色改造的住户满意度评价标准，无法对既有住宅绿色改造的问题进行及时反馈。因此，构建住户对既有住宅绿色改造的满意度评价指标体系开展对既有住宅绿色改造的住户满意度研究十分必要。

现拟构建既有住宅绿色改造住户满意度评价指标体系，以期为既有住宅绿色改造工作真正体现以住户为主体的原则提供理论依据。

1 国内现有既有住宅绿色改造的研究概况

通过梳理相关文献发现，我国关于既有住宅绿色改造的研究主要集中在以下方面：

①既有住宅绿色改造的内涵研究，即绿色改造应达到什么样的标准；

②既有住宅绿色改造推进的影响因素研究；

③既有住宅绿色改造技术应用研究；

④绿色改造潜力评价研究，即该建筑是否值得绿色改造；

⑤绿色改造成本效益分析，即考虑绿色改造的增量成本和增量效益。

由于住户作为住宅的产权所有者，其对既有住宅绿色改造的满意度直接反应了绿色改造的效果。若想要更好地实施既有住宅绿色改造，应秉承“以人为本”的理念，凸出住户的主体地位，切实地为住户考虑，重视既有住宅绿色改造的住户满意度。

目前尚未出台既有住宅绿色改造的住户满意度评价标准，无法对既有住宅绿色改造的问题进行及时反馈从而导致政府宏观政策因对住户绿色改造满意度不明而缺乏后续实施具有针对性和有效性的改进措施。同时，在其他住宅市场研究住户满意度的较多，比如传统商品房、公租房、养老地产、城市人居环境等，理论相对成熟，有很大的参考价值。但由于既有住宅改造与购买传统住宅以及公租房、养老地产等有很大的不同，项目相对特殊和复杂，故现有研究成果不能进行直接套用，因此本研究在参考相关理论和研究的基础上结合既有住宅绿色改造的内容进行既有建筑绿色改造的住户满意度研究，对促进既有建筑绿色改造的发展，改善既有住宅绿色改造的实施效果意义重大。

2 既有住宅绿色改造住户满意度评价指标体系

在通过对马斯洛需求层次理论、期望理论、可持续发展理论、公众理论进行分析以及推理的基础上，借鉴相关住户满意度的文献研究（Nelson（1988）、Galster[4]、Follain Orford（1988）、Dubin&Sung（1990）[6]、Francescato（2012）[5]、李王鸣、薛瑛瑛[7]、陈浮、吕宏芬[8]等）以及既有住宅绿色改造的内容来确定，初步构建既有住宅绿色改造住户满意度评价指标体系，并通过结构方程模型进行验证最终共包含7个二级指标和28个三级指标，具体内容见表1。

表1 既有住宅绿色改造住户满意度指标体系

3 案例分析

3.1 案例介绍

艺苑村小区，位于南京市建邺区文体西路，该小区建于1985年，该小区共21栋，每栋5至7层，涉及892余户，容积率2.5，产权为70年，于2019年2月开始进行改造，2019年5月完成改造。艺苑村小区是由政府主导，委托施工单位对小区的外立面、窗户更换、遮阳蓬、晾衣架及园区道路等进行改造。

3.2 满意度的测算及结果分析

本文选择模糊综合评价法来进行既有住宅绿色改造的住户满意度评价。

3.2.1 建立评价因素集和评语集

①因素集。

在前文构建的评价指标体系中阐述了该指标体系包含了7个二级指标和28个三级指标，故构建的因素集主要从改造期望（ER）、居住环境（LE）、配套设施（SF）、物业管理（PM）、质量感知（MP）、公众参与（PU）、政策感知（PO）七个指标考虑。28个三级指标根据上文表格顺序分别为ERl、ER2、ER3；LE1、LE2、LE3、LE4、LE5、LE6；SF1、SF2、SF3、SF4、SF5、SF6；PM1、PM2、PM3、PM4；MP1、MP2、MP3；PO1、PO2、PO3；PU1、PU2、PU3。

本文只列出二级指标因素集U=（U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7）=（改造期望、居住环境、配套设施、物业管理、质量感知、政策感知、公众参与）

②评语集。

本文根据李克特量表对每个指标的评级等级设置为5级，则可表示为V：

3.2.2 各指标权重的确定

本文通过标准化因素负荷量的数值来计算各指标的权重。计算公式如下：

Wij是指第i个因素下第j个指标的权重或相对权重，其中λij为第i个因素下第j个指标的因素负荷量；Σλij为第i个因素下属各个指标的因素负荷量之和。

根据上述公式计算出前文建立的住户满意度评价指标体系中各指标的相对权重，具体结果如表2所示。

表2 住户满意度各指标的权重

3.2.3 构建模糊评价隶属度矩阵

二级指标构成权重为W=（W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7）=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044）。其中，以居住环境为例，三级指标构成权重W=（W11 W12 W13 W14 W15 W16）=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164）。

根据调查问卷整理出既有住宅绿色改造住户满意度评价表依据公式rij=zij/n计算出指标隶属度，zij表示所在评价等级中住户打勾人数，n表示住户总人数，以小区绿化水平指标为例，认为既有住宅绿色改造后居住环境为“非常不满意”、“比较不满意”、“一般”、“比较满意”、“非常满意”的住户分别为4、28、48、128、80，则r=（0.014 0.097 0.167 0.444 0.278），其他同理。

以居住环境指标为例，6个三级指标的隶属度矩阵R1为：

3.2.4 住户满意度的计算

①一级模糊运算。

居住环境各个指标的权重向量为：A1=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164），进行居住环境的一级模糊运算：

由计算结果可知，最大隶属度为0.500。

重复以上步骤对改造期望、配套设施、物业管理、质量感知、政策感知、公众参与、住户忠诚分别进行一级模糊计算，一级模糊评价结果如下：

②二级模糊运算。

二级指标的权重向量为A=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044），二级模糊运算结果为：R=AB=[0.068 0.104 0.195 0.387 0.199]，对评价等级集合V赋值为“1，2，3，4，5”五分制作量化处理，按照最大隶属度原则，依据公式可计算出艺苑村小区既有住宅绿色改造的住户满意度评价结果为3.572，相应的评价等级为比较满意。

3.2.5 评价结果反馈分析

①总体满意度分析。

艺苑村小区选取的住户样本对小区进行绿色改造后的综合满意度为3.572，隶属于比较满意等级。

②子系统结果分析。（图1）

图1 住户满意度评价指标雷达图

4 结语

文章通过模糊综合评价法对康定小区居民对小区进行改造的满意度进行评价，结果表明评价等级为“比较满意”。其中对小区的垃圾处理情况、施工噪音、停车场设施、教育设施、对政策感知、政务公开、公众参与的满意度相对一般，主要由于垃圾处理不及时并且没有进行合理分类，受到小区原有功能定位等的影响，表明我国既有住宅绿色改造仍需改进。

4.1 理论意义

研究采用理论研究和实证研究相结合的方法构建了既有住宅绿色改造住户满意度的评价指标体系，弥补我国微观层面对既有住宅绿色改造住户满意度研究的不足，通过引进实证研究确定满意度指标以及权重，丰富和完善了有关指标评价体系研究的研究方法。

4.2 实践意义

突出住户的主体地位，构建既有住宅绿色改造的住户满意度评价指标体系，一方面既有住宅绿色改造承建单位等相关主体单位可以参考本文建立的评价体系以明确住户对既有住宅绿色改造的关心所在，从而使绿色改造无论决策还是实施均置住户满意度至上；另一方面政府可以以此为依据对已完工程实施住户满意度评价，从而发现住户对既有住宅绿色改造仍然不满意的方面，识别出亟需解决的问题，并制定出更具针对性和有效性的政策或对现有政策进行优化调整。

4.3 创新点

我国关于既有住宅绿色改造的研究主要集中宏观层面，针对住户满意度的研究较少。目前尚未出台既有住宅绿色改造的住户满意度评价标准，无法对既有住宅绿色改造的问题进行及时反馈从而导致政府宏观政策因对住户绿色改造满意度不明而缺乏后续实施具有针对性和有效性的改进措施。研究从住户角度研究其对绿色改造的满意度，丰富了既有住宅绿色改造微观层面的研究。