浅谈新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题及对策

2022-01-12王财春

农村实用技术 2021年12期

王财春

（厦门均和房地产土地评估咨询有限公司，福建厦门 361012）

引言：探索农村集体建设用地基准地价评估标准为城乡土地统一市场建设和农村土地使用制度改革的持续推进提供了部分依据。但是，相对于国有建设用地基准地价评估的理论研究和广泛的实践应用，目前还缺乏科学合理的农村集体建设用地基准地价评估程序和指南。对此，有必要探索农村集体建设用地规范性评价的主要问题，寻求解决办法，为建立农村集体建设用地基准地价评价体系奠定基础，为推进地价规范评估工作提供技术参考。

1 农村集体建设用地类型

1.1 盈利性集体经营建设用地

盈利性集体经营建设用地，即村、村企业使用的土地，是指农民集体或个人利用法人集体经营的土地集体所有的非农业建设用地。随着时代的发展，乡镇项目也在快速发展。为了获得社会经济发展的红利，村镇企业通过改革创新转型为民营企业。但是，一些村寨已经破产，村级项目减少，造成大量土地闲置，减少了土地利用效率，是对地球资源的浪费。因此，振兴村镇制度，提高土地利用效率，转化为优良资产，是政府必须解决的任务。

1.2 福利性农村宅基地

福利性农村宅基地是指依照有关法律和土地规划规则，为符合集体经济组织条件的成员自由规划公共土地，划拨一定的土地，使成员能够建造适合自己用途的房屋，满足生活需要。在我国农村土地制度中，房屋制度具有一定的福利特征，因此可以自由分配给群体成员使用。然而，由于许多农村居民现在在城市工作，许多住宅仍然被废弃和闲置。为了解决这个问题，国家会出台一些政策，基本上解决住房问题，而在转移过程中出现的问题就是提高住房利用率[1]。

1.3 公益性集体公益建设用地

农村集体建设用地不同类型存在一定差异（见表1）。公益性集体建筑用地就是其中一种模式，与盈利性集体经营建设用地、企业福利性宅基地有很大不同。主要满足农村居民的医疗、休闲、休闲和旅游需求，包括村卫生室、文体中心和办公用地。在农村，公益性土地的比例相对较小，但可以提高农民的生活质量。

表 1 农村集体建设用地类型

2 农村集体建设用地基准地价影响因素

2.1 宏观因素分析

特别是从我国经济发展、税收制度、土地利用计划、土地制度等角度分析。

2.2 在中观因素方面

主要是指该地区的人口和经济。

该地区人口和经济发展越多，如开发、基础设施建设、产权制度、环保政策、交通、土地供应等，地价越高。

2.3 从微观因素来看

主要包括土地本身的特点、周边环境、好感度、形状和面积等。如果最初的土地投入大量的人力物力进行开发，具有更大的开发价值，那么地价就会非常高。

3 新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题

目前，集体建设用地的基准地价在理论和法律方法上都缺乏完善的地价评估机制。造成这种情况的主要原因有三个，一是集体建设用地管理不善，二是集体建设用地利用效率低，三是不成熟的集体建设用地评估技术。

3.1 集体建设用地管理不到位

规划控制不当、集体建设用地粗放低效使用等现象普遍存在。而且我国农村集体建设用地总量远大于城市建设用地。城市地区建筑用地短缺与低效闲置的大量农村建筑用地形成鲜明对比。村集体经济组织促进地方经济的发展建设，以吸引投资，促进地方经济的发展建设。部分闲置土地通过租赁方式出租。租赁价格的确定缺乏依据，并且与城市土地价格两极分化。集体建设用地直接市场进入可以在不改变土地所有者的情况下缩短征收过程，增加集体建设用地所有者的收入，但考虑到集体建设用地进入市场的探索阶段，收入分配对基层部门的管理工作而言也是一个挑战[2]。

3.2 集体建设用地利用效率低下

20世纪80年代以来，经济发达地区集体建设用地使用较为普遍，经济欠发达地区集体建设用地使用效率低下，集中使用频率低。随着城乡一体化的发展，农村人口向城市迁移是农村集体建设土地利用效率低下的原因之一。此外，农村人口老龄化严重，中青年劳动力短缺，农村土地市场发展缓慢，限制了集体建设用地的有效利用。

3.3 集体建设用地基准地价评估技术不成熟

集体建设用地地价在管理和使用上存在诸多限制，同时，交易数量减少，在技术层面成本效益不足的情况下缺乏可比性，因此面临实际困难。土地估价面临的困境和“同地、同权、同价”市场准入总体目标的含糊不清，地价评估是建立在公平标准的地价体系基础上的。以下是对集体建设用地基准地价评估时遇到的问题汇总。

（1）缺乏市场交易数据。新土地管理法颁布实施前，集体建设用地交易基本不显眼，土地市场不透明，农村土地交易市场平台未建立。而且由于房地产交易没有通过法定程序记录，土地交易数据很难收集。二是经济发展相对欠发达地区，农村集体建设用地市场不足，土地交易信息不足。且大部分集体建设用地因自建自管，盈利或亏损不理想，收入数据无法通过计算得出，综合土地的交易价格主要由土地上的建筑物价格决定，可比性较差。

（2）实地调查难度较大。一是调查面积大，调查单位多，二是由于第三次全国土地普查结果和农村住房一体化，难以确定定级单位。第三次全国土地调查之前，各地的土地使用还没有开始，当前地图比较旧或状况不佳，行政村的建筑工地和房地产分布范围与调查基地地图不符，使调查难度加大。

（3）确定评价标准的依据不足。评价因素标准的充分性决定了底价结果的准确性。集体建筑用地参照的评价是一个探索阶段，虽然在全国范围内通过试点工作积累了一些经验，但还不成熟，缺乏合适的参照用地评价依据。集体建设用地的基准地价不同于国有建设用地的基准地价，不能一概而论。

4 解决农村集体建设用地基准地价评估存在的问题的对策

4.1 评级因素的选择

参见《城镇土地分等定级规程》，确定对建筑用地分类有显著影响的因素。在对农村集体建设用地进行分类时，可以从土地等级因子入手，以单因子评价为基础，通过多因子加权求和的方法评价土地质量总值，然后使用：综合评分剖面法和频率曲线法进行分类，并采用市场交易价格分类法或基本收益计算法对土地级别进行验证。农村集体建筑用地基准地价不仅在空间分异的主导因素和特征上存在差异，而且在等级要素体系的选择、等级界限的划分、工作方式等方面也存在差异。在选择集体建设用地因素时，要考虑集体建设用地的农村经济结构、经济结构和分布，以及环境因素、社会因素、经济发展因素等[3]。

4.2 评价参数的确定

确定土地评估标准也是土地评估的核心。在确定土地回收率、征地成本等评价标准时，应充分考虑农村集体建设用地与国有建设用地的差异。例如，在确定土地流失率时，应考虑政策因素和现有系统的影响。集体建设用地减让率略高于同区国有土地减让率。在确定土地成本时，不包括土地所有权的转让，取得土地的成本通常不包括取得土地的成本。此外，在确定开发过程中的相关税费时，税收规定和标准必须根据当地的具体政策法规确定，不能完全套用国有建设用地的相关标准。

4.3 地价估价方法的选择

随着土地制度改革的深入，农村集体建设用地可以以与国有建设用地同等的权利和价格进入市场。此外，在住宅用地的情况下，建议支付费用并使用有偿服务。在基于上述考虑评估集体建设用地价格时，评估方法应侧重于市场比较法、收益还原法和剩余法（假设开发），成本法可用于边远地区建设用地地价评估。

4.4 地价之间的相关性

建立以明确土地含义为前提的农村集体建设用地基准地价评价标准体系，如明确地价、构成、建设日期、期限等。权属地价水平的调整和不同用途地价水平的调整，除了将不同地区同用地和不同权属的地价水平挂钩外，还包括将不同地区同用途地价水平挂钩，同时，与不同地区市场发展程度、政策监测和预期必须结合起来进行综合评价[4]。