不完全信息下“进军”农村建房市场的代建企业的报价策略分析

贾晓康，王林峰，王孝宇，黄玉芳，崔本娜，张小瑾

（1.云南财经大学信息学院，云南昆明 650000；2.郑煤集团机电设备管理中心，河南郑州 450000）

0 引言

自建房是指：业主自行购买材料、找施工队临时设计、找乡村的老建筑工匠凭建筑经验进行建设。代建房是指：业主找到有资质的代建企业由企业合理化设计、正规化施工，最后“交钥匙”业主拎包入住。代建企业的策略是（低价，高价），业主的策略是（自建，代建）。

1 研究意义

引导城镇有资质的设计企业、施工企业参与到乡村振兴的大局中去，规范农村地区房屋建设的不合理现象，从设计、质量、安全等方面提高农村住房的整体“质量”，根本上提高农村业主的住房体验。

2 博弈模型分析

2.1 博弈相关的基本假设

2.1.1 业主对建房的直接成本的信息是不了解的。往往业主在选择代建企业的时候，会咨询农村施工队的价格信息，则此价格是业主接受的最低价。

2.1.2 企业对业主是绝对的负责任状态。代建企业在保证自身利益的情况下不会在施工的过程中完全履行合同。

2.1.3 业主具有选择自主权，在市场行为中业主是完全理性的。

2.2 业主和企业的产生效用因素分析

2.2.1 业主在建房过程选择代建和自建策略的效用因素

1）房屋居住的舒适度和外观美观度效用c1。

2）质量收益c2。据调查在我做现阶段的农村房屋普遍存在质量问题。C2则是业主对自己房屋的质量结果所承受收益表现。

3）安全收益ρ1*c3。业主在建房过程中的安全效用，用安全事故发生的概率ρ1*C3表示。

4）建房收益c4。业主的成本主要有：除去建房的人工、材料和机械的直接开支，业主直接参与管理所节省的管理费用开支π1，业主由于投入时间进行管理而失去的机会收益-π2，以及选择自建而节省的应开支利润收入π3不考虑税收。c4则表示除去建房业主收益π1+π3-π2。

2.2.2 代建企业在谈判中所选择高价和低价策略时所得到的效用因素

1）营业利润收益d1。除去建房直接开支和间接开支，合同成交的时会给企业带来的宣传效益为企业的机会受益γ2，反之不成交时为-γ2，企业所得利润γ3，不考虑税收。

2）质量风险收益-ρ2*d2。企业在履行合同时发生质量事故的概率为ρ2则企业的质量风险收益-ρ2*d2。

3）安全风险收益-ρ3*d3。假设企业在履行合同时发生安全事故的概率为ρ3，则企业的安全风险收益-ρ3*d3。

2.3 博弈双方的一般策略分析及模型构建与解释

分别对构成总收益的各自收益进行大小或正负值分析：

1）c1是满意度的体现。

2）业主、企业的质量风险收益c2、d2，选择代建策略时企业的质量风险发生概率为ρ2，则业主（自建，代建）的质量风险收益为（-c2，+c2）。企业代建的质量风险收益为-ρ2*d2，其中c2=d2，0＜ρ2＜1，ρ2*d2＜c2。

3）业主、企业的安全风险收益c3、d3，业主（自建，代建）的安全风险收益为（-ρ1*c3，ρ1*c3），企业的安全风险收益-ρ3*d3。设安全事故给业主、企业所带来的损益都是一样的则d3=c3，企业的专业性决定其发生安全事故的概率远小于业主管理现场所发生事故的概率，则ρ3＜ρ1。

4）业主的建房收益c4。π1+π3-π2。

5）代建企业的建房的营业利润收益d1=γ2+γ3。

6）高价和低价策略。所谓代建企业的高价策略就是建房所产生的利润。假设业主自建产生的利润和代价产生的利润相同。即γ3=π3，γ1=π1。

2.4 业主不同策略以及其对应的收益

由表2可以得出：C1＞C2，C3＞C4。只需要讨论C1和C3的大小即可，（C3，C4）＞0。

a假设：C3＞C1，C1＞0

由（1）（2）得出：π1-（c1+c2+ρ1*c3）＜π2＜π1+π3-（c1+c2+ρ1*c3）时，业主会选择代建策略。

b假设：C3＜C1，C1＞0，C3＞0

由（3）（4）（5）得出：π1-π3-（c1+c2+ρ1*c3）＜π2＜π1-（c1+c2+ρ1*c3）时，业主的选择策略会是自建。

c当c1+c2+ρ1*c3＞π1+π3-π2时，业主选择自建的收益为负值，则业主的策略一定是代建。

d由于建房的利润和管理支出质量风险收益和安全风险收益（不包括自然灾害）都是有上限取值且和值为R，那么让业主的机会受益大于R，那么C1，C2小于零成立。则业主也会选择代建。（5）和（4）的讨论基于业主策略为代建。

表1 基于双方的不同策略的收益矩阵

表2 业主策略收益表

2.5 企业的高价和低价策略分析

企业在报低价策略时，合同更容易成交会给企业带来机会受益γ2，业主报高价策略，即丧失合同成交的可能，则γ2=0。

当γ2＞γ3时，D3＞D4。则企业和业主收益的那是均衡为（低价，代建）。当γ2＜γ3时，D3＜D4。则企业和业主的收益无纳什均衡。

当γ2=γ3时，设其企业选择低价策略的概率为P，高价策略的概率为1-P，则企业低价策略的期望收益E3=P（γ2-ρ2*d2-ρ3*d3），高价策略的期望收益E4=（1-P）*（γ3-ρ2*d2-ρ3*d3）。

令E3＞E4，则得出：P＞（γ2-ρ2*d2-ρ3*d3）/（γ2+γ3-2ρ2*d2-2ρ3*d3）

即当γ2=γ3，P＞1/2时，企业和业主收益的纳什均衡为（代建，低价）。在（代建，低价）策略上并不符合企业的利益，作为企业更愿意选择高价成交，则需要对上述博弈模型加以改进（表3）。

表3 企业策略收益表

3 通过引入政府补助将业主和代建企业之间的策略选择的博弈模型进行改进

引入第三方补助（国家补偿利润）x。且x＞π3（γ3）（建房所产生的利润）。企业不仅得到的相应的利润，反而在政府补贴的情况下，高价成交同时获得了机会效益γ2。则改进后基于双方不同策略博弈的收益矩阵记见表4。

表4 基于双方不同策略博弈的收益矩阵

通过对收益矩阵的分析，业主在选择代建和政府愿意将利润补贴给业主的情况下：业主的收益C4＞C3＞C2＞C1；企业的收益：D4＞D3＞D2＞D1。根据贝叶斯纳什均衡，可得到业主和企业的最大收益策略（代建，高价）。

4 结语

1）在和业主洽谈业务时，企业可根据业主的机会收益的大小，以及业主对房屋设计、质量风险和安全风险的重视程度，即可判定该业主的策略是不是选择代建类型即合同成交的可能性。

2）通过博弈模型的改进，引入第三方补助（政府补助）将企业的利润补充上来以后，业主和企业双方的策略博弈收益的纳什均衡为（代建，高价），此时对双方都是最有利的。从而可以促进农村房屋的整体质量水平。