广州市城市更新基础数据调查体系研究与实践——以天河区吉山村为例

宋奇鸿，朱德才

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510060)

1 引 言

改革开放以来，我国的城市化进程得到快速发展，城市规模和建成区面积不断增大[1]。根据《中国统计年鉴》，截至2018年，全国城市建成区面积达 58 455 km2(如表1所示)，重庆、北京、广州、上海、天津、东莞等6座城市建成区面积更是超过了 1 000 km2。当前，我国传统的外延扩张发展模式已难以为继，同时城市内部大量存量用地的利用效率低下与城市发展状态也不相匹配[2]，城镇化逐步由重数量的外延式扩张转向重品质的内涵式发展[3]。

2003年～2018年全国城市建成区面积 表1

2016年国务院印发《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发〔2016〕8号)，要求加快城镇棚户区、城中村和危房改造，推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合[4]，城市更新已开始取代增量建设，成为城市发展的新方向[5]。而更新范围内的人、房、地、物、财等现状基础数据，为规划编制和项目实施提供了重要的数据支撑和决策支持，是城市更新改造中必不可少的前置环节。本文主要以天河区吉山村为例，讨论广州市城市更新的基础数据调查体系和工作实践。

2 基础数据调查的内容

根据“连片规划、分步实施”的总体方向，广州市城市更新分为片区策划和实施项目两个阶段范围，并同步开展基础数据调查，内容主要包括基础地理信息、房屋、土地、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等。主要调查体系如图1所示。其中，基础地理信息数据和房屋数据主要通过外业测绘及入户调查的方式获取，其他土地、人口等政府职能部门数据主要通过规划、住建、公安、园林等部门，按照各自的职责范围以共享的方式获取。数据调查编制后，为保证数据的真实可靠，广州市城市更新部门组织开展基础数据核查，采用抽样模式进行监督和检查，对于涉及测绘成果的，按照国家测绘成果质量检查与验收规定开展核查。

图1 广州市城市更新基础数据调查体系

3 片区策划与实施项目范围的划定

以旧村改造为例，由于集体土地历史手续的不完善，实施项目范围的划定应以原村庄的集体土地权属和物业所在区域为基础，并依据相关土地权属证明及土地利用现状数据，综合考虑和剔减其内的国有用地和非建设用地。片区策划范围的划定应充分顾及实施项目及周边区域，并衔接城市规划、土地规划、产业规划等，着力保障地区的升级改造，提升城市品质，如图2所示。

图2 吉山村实施项目范围划定

4 主要基础数据调查体系的实践

4.1 基础地理信息数据

基础地理信息数据作为广州市城市更新基础数据库的空间定位框架和空间分析基础，反映和描述了定位基础、水系、居民地及设施、交通、管线、境界及政区、地貌、植被与土质等有关自然和社会要素的位置、形态和属性信息，如行政区划数据、基础地形数据、历史影像数据等，如图3所示。

图3 吉山村基础地理信息数据(局部)

4.2 房屋数据

房屋数据区分个人、集体和国有部分，包括房屋调查与测量数据，主要反映了房屋的权属证件类型、证载占地面积、证载建筑面积、证载结构、证载层数、实测建基面积、实测建筑面积、实际结构、实际层数等，分别如图4、表2所示。

图4 吉山村村民住宅测量平面图示意

为综合测算改造成本，根据广州市有关要求，房屋数据还应核定2009年12月31日前建筑面积、2009年12月31日后建筑面积、权属性质等内容。其中，片区策划范围的房屋数据，一般通过户外房产测绘方式获取；实施项目范围的房屋数据，一般通过入户调查和入户房产测绘方式获取。因此，实测建筑面积同时满足两个统计方式：

(1)实测建筑面积=现状不超3.5层建筑面积+现状3.5层以上建筑面积；

(2)实测建筑面积=2009年12月31日前建筑面积+2009年12月31日后建筑面积；

最新现状房屋数据的2009年12月31日前建筑面积、2009年12月31日前不超过3.5层建筑面积、2009年12月31日前3.5层以上建筑面积及2009年12月31日后建筑面积，可通过与2009年房屋数据对比分析计算。其中，2009年12月31日前建筑面积=2009年12月31日前不超过3.5层建筑面积+2009年12月31日前3.5层以上建筑面积。

吉山村房屋测量明细表(部分) 表2

4.3 其他职能部门数据

其他职能部门数据，是指通过政府职能部门共享获取的土地、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套和市政设施等数据。

土地数据，主要包括“三旧”改造地块标图建库、土地利用现状、土地利用总体规划、城市规划、土地权属及土地业务数据等，如图5所示。

图5 吉山村土地利用总体规划图与控制性详细规划图

产业用地数据，是按照三次产业分类标准调查建设用地产业分类情况。产业用地数据一般由统计部门提供共享，未能通过共享方式获取或共享数据不能满足要求时，通过外业调查方式获取。产业用地地块的划定，应参照并充分考虑土地权属界线、道路、河流等地物要素。

公建配套和市政基础设施，是指按照国家及地方有关规定，在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑物、构筑物、设备等。其数据以点的形式存在，包括公共服务设施、市政公用设施、交通设施三大类；一般由所辖街道、村社或相应主管部门提供，未能通过共享方式获取时，亦可通过外业调查方式获取，如图6所示。

图6 吉山村公建配套和市政基础设施范围调查

4.4 基础数据核查

根据《广州市城市更新基础数据标准与调查工作指引(试行版)》，基础数据核查采用抽查方式，对基础数据调查成果进行监督和检查，确保调查数据真实。涉及测绘成果的，按照国家测绘成果质量检查与验收规定开展核查。数据成果核查合格后方可提供给片区策划方案与项目实施方案编制使用。其中，数据一致性100%核查，不合格的予以修正；数学精度按照国家测绘成果质量检查标准要求复测，不合格的予以更正；房屋调查和房产测绘抽查比例不少于30%，抽查结果与上报核查的成果相较，误差比例小于或等于5%的，认定合格；误差比例大于5%的，应予以修正。

(1)文档成果核查：包括但不限于基础数据调查项目技术设计书、项目工作报告、项目技术总结及项目质量检查报告等。主要核查文档成果是否符合相关规范要求，技术路线是否合理、技术参数是否符合相关标准规范等。

(2)表格成果核查：主要核查表格成果是否齐全、是否符合相关标准规范要求；统计表是否与数据库和图件中相应数据一致，是否存在逻辑一致问题。

(3)图件成果核查：主要核查图件成果是否符合相关标准规范及行业制图要求，是否与数据库和统计表中相应数据一致。

(4)地形数据成果核查：参照《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356-2009)要求对其进行控制精度、数据及结构正确性、地理精度、整饰质量、附件质量等检查。

(5)房屋数据成果核查：参照《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356-2009)与《广州房屋面积测算规范》(DBJ440100T 204-2014)要求，采用房屋调查、房产测绘及图件计算整理等手段开展抽查工作。对房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量(国有、集体、私人)、违法建筑、合法建筑、建筑栋数、基底面积、建筑面积等各类数据总量抽查比例不少于30%，各类房屋数据均采用随机抽样的方法，且样本分布均匀，如表3所示。

(6)数据库成果核查：主要是对其进行完整性、正确性与一致性检查。其中一致性检查包括格式一致性、拓扑一致性、与入库前源数据一致性等。

广州天河区吉山村部分房屋数据成果核查 表3

5 结 语

城市更新基础数据调查是城市更新改造前期的一项重要的基础性工作，也是后期编制片区策划和实施方案的基础数据。只有规范管理前期基础数据调查的工作，从源头上把好数据质量关，才能全面地摸清改造区域现状情况，顺利推进城市更新项目。本文以天河区吉山村为实例，系统梳理并详细介绍了广州市城市更新基础数据调查的基本体系，解决了部分城市实践中，房屋测绘和职能数据相互脱节、数据调查和征拆补偿测绘相互交织的情形，并进一步提出了数据核查内容，为各地方的城市更新数据调查模式，提供了一定可借鉴的经验和启示。