房地产中工程造价的研究

施琴英

0 引言

近年来，房地产业的形势迅速改变，竞争愈演愈烈。开发商仅仅通过单一的战术手段已很难确保在激烈的市场竞争中保持长期的实力。经营策略日益关键，成本控制在经营策略上已日益表现出了关键作用。在短期内，开发商提出的价格受市场经济的限制，市场需求又是公司成长的外在条件，开发商不能左右，所以合理降低造价成了取得最高效益的重要途径。为实现控制工程造价的目标，本文将按照房地产开发的流程从形成工程造价的三个主要方面分别研究控制工程造价的具体方法和措施。

1 造价管理概念和作用

1.1 造价管理概念

建设工程造价财务管理是一个实用性很强的专业领域。它主要指研究工程的立项、筹建、初始工程设计、招投标报价、建筑施工、检验投入使用的全过程的施工成本，并对其加以合理确定和有效管理。而建设施工造价管理中有两种财务管理方法，一是项目资金收费管理工作，二是项目造价财务管理。后一种财务管理属项目资金财务管理范围。项目资金收费管理工作是指为达到建设投资的预测总体目标，在政府拟定的总体规划、总体设计方案等要求下，预估、计量、确认和监测建设施工造价及其变化的系统活动。第一种财务管理则属价值财务管理范围，主要包含宏观经济收费管理工作和微观结构收费管理工作。宏观经济造价管理是指国家政府按照社会经济发展状况，充分运用法律、法规、市场经济、行政法规等管理手段，对建设工程价格实施监督管理与控制的活动；而微观企业造价管理，即由工程业主对某一建设工程成本控制，和发、分包各方对建设工程承发包价款的管理工作。

1.2 工程造价的作用

（1）是建设项目投资决策的基础，又是建设项目财务分析与经济评价的重要基础。（2）制定投资计划和控制投资的依据，正确的投资计划有助于合理和有效地使用资金。（3）筹集资金的依据。（4）评价投资效果的指标，每个项目的造价自身形成一个指标体系。（5）合理利润分配和调节产业结构的手段。

2 房地产项目管理的现状分析

2.1 房地产项目管理模式

设计阶段，是把建设项目的意图具体贯彻的步骤，是整个项目的灵魂，也是解决工程技术问题和经济效益之间关系的关键环节，是工程造价的重要监控阶段。有关专家认为，尽管工程设计费占建筑总投资的比重非常低（1%～2%），但其对建筑工程造价的直接影响程度却超过75%。在施工阶段，承包商只是依据施工图进行施工，专业工程造价人员依据施工图和相关规定计算工程造价，所以图纸的设计标准对工程造价的影响很大。但在这个技术与经济结合的最关键环节，却是我国结合最差的环节。

2.2 房地产项目管理中存在缺陷

（1）项目建设投资决策阶段，开发商的建设项目市场发展位置与项目投资机制不完善。即项目前期市场经济分析工作的不落实，是直接影响建设项目有效进行的原因，前期对市场经济分析工作不够全面，建设项目决定迟缓，缺乏详尽、“切实可行”的项目可行性研究汇报，导致工程项目的方案设计迟迟未能如期完成，即便勉强完成了多建议的城市规划理念设计工作，也会因为市场经济调查不全面，从而造成建设项目决定迟缓、效果降低，浪费了建设项目的时机、时间。

（2）项目图纸设计文档的提供时间滞后，更改过多。由于在市场调研阶段工作开展得不仔细、不规范，将项目工程设计决策阶段的问题拖到了工程项目施工决策阶段处理，本应属于设计师的职责遭到了项目开发商的过多干涉和限制，在施工管理方面的主要体现，是项目施工图设计技术文档慢、在施工流程中更改过多。很多房产开发商的项目设计和建设方案都是由项目开发商最高层主导地包办“建筑设计”工作的，导致城市规划、建筑单位和建筑设计人员无所适从，整个项目并无细致、全面的整体规划和建筑设计，整个产品设计不系统、不配套、不和谐，设计者无创造性，但做出的整体规划和建设成效充分反映了项目开发商意愿，而产品功能性、系统化和效益上的设计失误的主要责任，却由项目开发商负责。

（3）由于工程施工总承包项目不完善，在工程收尾阶段交叉施工时，总发包项目任务和接口的划分不清，不能从根本上采取措施进行工程项目收尾环节的作业，甲方的工程项目管理困难。目前的施工管理阶段，特别是高层建筑和大中型住宅的建设项目施工阶段的后期，问题日益凸显，是住宅建设管理的难题所在。

（4）对于甲方供应物资数量不当的专案项目，由于项目开发商为集中整合、运用的资金，集中供应便于降低生产成本，节省资金投入，同时为确保工程的主要物资、设施质量与进场日期，往往在项目实施协议中规定了甲方所供应物资的数量。而甲方所供应物资，一般指由项目开发商所供应的钢筋材料、建筑混凝土、木料、商品砂浆等主材、建筑工程用的未计价物资，还有升降机、自来水泵、变配电、中央空调等主要器材。但有时项目开发商甲方所提供物资项目愈来愈多、管理愈来愈细致，存在甲方所提供物资的移交、检验、保管、结账等方面的复杂工作环节，从而增加了项目开发商的工作负担，也产生对项目业主的依赖性。

2.3 房地产项目管理的可行性与必要性

2.3.1 在房地产可行性研究中的市场分析

投资与收入的预测财务评估与风险分析需要仔细分析。通过对行业的研究，在投资房地产项目过程中可以更了解各个宏观领域的市场状况，通透地掌握各行业的发展状态，了解各个市场资金的供求状况与分配情况，对行业未来的情况与发展趋势进行研究与评估。通过投资与收入的预测能够正确规划企业发展所需要资金。至于项目发展的财务评估方面，可以从投资项目的角度出发，看公司内部收益率是否大于或等于行业核准的平均收益率，公司净收益率是否大于或等于零动态的收益率，资金回收的周期是否比预计的期限短。从这三个不同角度可以了解投资计划是否合理。研究房地产开发投资相关问题时，通过对影响项目的各种不确定因素进行分析，使人们能够对可能出现的危机进行判断，及时制定相应的措施对危机进行预防。

2.3.2 项目可行性研究的意义

（1）经过建设项目可行性研究，可以了解该项目的具体工程位置、规格、工程建设内容和方法是否合理，项目的商品是否有好销路、市场有无竞争力、项目投资效益怎么样等，由此确定该建设项目是否即刻实施，需要采取什么方法开发才可达到较好效益，这也是项目开发建设资金的主要决策依据之一。

（2）建设项目可行性报告中已就建设项目的支出费用盈利和还款能力及资金回收期作出了详细的分析。它是金融机构审查项目申报贷款的重要依据，是为项目筹措建设资金的必备前提。

（3）项目可行性研究报告已对建设项目所需要的建筑材料协作要求和电力、给排水、供电、通信、交通等多个部门协调情况做出了分析，因此项目的可行性亦是项目投资和开发商以及相关各方签订合作协议书的重要基础。

（4）建设项目的规划方案构想、主要设施种类、单项工程结构型式、配套服务设施类型以及公共辅助设施修建方法与时序等均已在建设项目的可行性研究中作了系统分析与阐述。因此可行性研究是制定建设项目下一阶段规划设计与施工方法的基础。总之，项目可行性研究是房地产开发经营管理中必要的一环，是房地产理性科学开发的保证。

3 案例分析

3.1 工程概况

永春县富临国际1～25#楼及其地下室总建筑面积308 824.74m2，上部最高31 层，最低的10 层，总共有22 栋，面积有246 094.25m2，两层地下室建筑面积62 730.49m2，该项目有一部分是安置房。钢筋含量在70～80kg/m2，永春项目的设计人员将钢筋含量设计为120kg/m2，非常安全，设计责任也得到了保证，但增加的工程造价需要投资者买单，而且大量的钢筋给施工带来了极大的不便，既影响了工期进度，又影响了施工质量，部分位置钢筋的密度较大，影响振捣棒伸入，容易造成振捣不实，最后虽然结构的安全性没问题，但易出现裂缝，容易发生漏水现象，最终使用的业主会有意见。通过这件事说明了几个问题：（1）设计人员技术保守；（2）设计人员没有经济观念；（3）设计审核形同虚设；（4）投资者、设计、施工相互独立，缺乏有效沟通；（5）投资增加给投资者造成损失，无法制约设计人员。

3.2 市场需求

该项目开工于2013 年7 月份，分两个标段，分别竣工于2016 年12 月和2017 年6 月，刚好碰到2014 年、2015 年的房地产市场需求的低点，房子很难卖出去，且单价低，售价只能5 000 元左右，房地产成本除了建安造价外，其他建设成本并没有太多的降幅，房地产公司的生存比较艰难，这时建安造价显得尤其重要。

3.3 项目的造价环境及经济效益

该项目刚开工时没有预算，是施工一段时间到2015 年甲方才开始做预算，与总承包方核对了半年，还是没有办法达成一致的预算价（造价的范围包括：套内毛坯，精装房地产公司外包，防水房地产公司外包，景观房地产公司外包），施工方的最终预算为65 573 万元，经济指标达2 123 元/m2，甲方预算是60 194 万元，经济指标达1 949 元/m2，形成5 379 万元的差价，同时开工的周边楼盘的经济指标是1 300 元/m2左右。为了工程能顺利进行，房地产公司提出差价部分先对半支付给施工单位。

因为工期已接近收尾，承包商一直推诿进度款未拨付足够，各方面卡房地产公司，很多应该由承包商承担的都摊到房地产公司，时逢房地产淡季，地产公司异常艰难。房地产公司为了降低成本，会站在不同角度节省造价的开支或者取消某些造价的开支计划，所以结算价比预算价少，竣工结算承包商报出了70 625 万元的结算价，经济指标达2 287 元/m2，而房地产公司审核出的结算价是58 792 万元，结算价差了11 833 万元，差异扩大。造价巨大差异的主要原因是合同的签订不是很具体，对承包商的约束太少，对于造价仅说明按时值的定额套价。工程造价需要按实际造价计算来降幅造价系数。房地产公司如果任意约束款项或者未及时支付员工薪酬，会导致工程停工且需支付一定的赔偿，且工程时间方面不能停滞，承包商可以通过这条路径约束房地产公司，因为时间是房地产公司的命脉。房地产公司需要面对购房者和政府（因为有安置房）的双面夹击，只要承包商在工程造价方面不规范，就存在房地产公司未足额支付的危机，造价纠纷的解决需要时间，但是合同没有对造价纠纷解决的时间做出对房地产公司有利的约定，对承包商没有约束，承包商带着侥幸拖延时间，让房地产公司妥协[1]。

通过这个项目总结成本管控的几个关键点：（1）设计阶段的成本管控，房地产公司应该找专业的优化成本的设计师或者顾问；（2）招标阶段找好信誉良好的承包商；（3）招标阶段的合同草拟应有较全面的承包商的约束条件，最好是总价合同；（4）短时间内开展的项目在招标阶段应有专业的房地产成本管理者制定的模拟清单；（5）要有完善的合同管理。

4 造价在房地产项目管理中的实施策略

房地产项目需要对工程造价进行监控与管理，如果要提高经济效益，房地产需要对其成本费用实施有效的监控和管理工作，包含项目总成本造价管控、设计阶段、招投标阶段、施工阶段及验收结算阶段的造价管控工作。

4.1 项目开发

工程成本费用监控。成本管理主要是在设计工程的构成环节中，对整体设计阶段所消耗的人员、物资资源和生产成本费用支出加以引导、监测、调控与限制，将所有生产成本费用都限制在计划成本以内，确保成本目标的完成。设计项目负责人是设计工程项目成本管理的主要人员。在工作中，设计项目负责人应及时准确了解和分析盈亏情况，并迅速采取相应对策加以监控，有效限制人工成本浪费。建筑设计院内部要合理安排工程设计人员参加设计，并按照工程设计事项的类型、规模、科技难易程度合理搭配。设计费用在整体施工全过程费用中，对施工造价的深远影响高为75%，但通常仅占施工建安成本费用的1.5%～2%，因此设计阶段资金是整体工程建设成本费用管理的关键和重点。尤其是在扩初工程设计阶段，对整体工程建设的经济效益影响高为98%。工程设计质量的好坏，直接影响施工经费的多少和技术建造工期的长短，因此工程设计阶段的资金管理工作对整体工程建设的成本费用管理十分关键，直接决定人员、物力和财务上的投入量。

4.2 建立房地产项目管理激励机制

（1）提升决策阶段的造价管理，为提高在决策阶段的工程造价管理水平，必须详细分析，深入调查，反复讨论项目，并做好可行性研究报告分析。然后结合具体情况，对整个工程项目作出全面合理的计划，必须加入安全，工期和环保等因素，最后决定是否实施。

（2）加强设计阶段的造价管理，工程的设计质量不仅影响到工程的质量，还影响到项目造价的适当。所以，必须搞好设计的造价管控，降低项目的造价，达到公司利益最大化。为此要从以下方面着手：一方面，工程设计应实现建筑企业的预定要求，并根据客户要求，设计最好的设计方案；另一方面，工程设计文件应加以严谨缜密的审核，使设计图纸必须符合规范。另外要根据企业价值目标选择设计方案[2]。

5 结论

工程造价管理涉及面极其广泛，且是一项不确定性很强的工作，在房地产建设过程中，在不影响工程质量与进度的前提下，应做好这项前期控制工作，保证项目投资目标的顺利实现。综上所述，地产项目的成本管理应该贯彻于整个项目发展的全过程中，管理的关键是项目前期的决策、设计阶段的预控制、在招投标和签约洽商等阶段的精心布置控制和在实施过程与结果阶段的严格监督。特别是在二线市场开发项目的实际收益未达到目标的前提下，要用认真严谨的管理心态进行每一环节，使企业获取最高的收益。