探析土地供应政策与房地产市场价格的关系

赵逸琳 何林欣 黄海君

摘要：近些年来我国政府利用一系列土地供应政策对房地产市场进行宏观调控，加大对房地产市场的调控力度，并将土地供应政策纳入国家宏观调控房地产市场和国民经济发展的政策体系中。其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量、供应方式和供应结构的干预，对一定范围内房地产市场运行进行引导和调节的过程。在经济发达国家，土地政策是次于货币经济等手段能够稳定国家的经济平稳增长的手段。客观上，国家可以通过不供地，从严供地等政策调整土地用地结构，宏观调整市场经济。

关键词：土地供应;市场调控;房地产行业

一、土地供应政策

（一）土地无限供应对一线城市的影响

土地市场的供应在未来将转化为房源进入房地产市场，这个土地给予量的增加带来的影响是双方面的，利处保证了市场需求，房价的控制也更加有效和及时，弊处：房地产开发商的压力增大，一旦土地供应量增加，房价的下跌，会导致有一部分民众对于购房的决定产生动摇。就如同炒股一般，买涨不买跌一个道理，也侧面说明了购买房屋也是一个投资性行为。

（二）实行土地供应政策的必要性

由于土地的经济社会特性决定了国家政权要以社会代表的身份对全国的土地进行管理、监督和调控。其次，土地是物质基础也是生产需要，人们对于土地的需求需要统筹规划和保障。且土地属于不可再生资源，禁不起尝试，因此不可由人民自主决定如何使用，政府统一实施具有全局性和长远性。政府的限制，能影响开发规模和市场供给，也能稳定房价。最后，一块儿土地的合理利用，不仅能给使用者和提供者带来利益，更能影响周边地块，甚至整个城市，乃至全国。因此实行此政策是非常必要的。

（三）土地供应稀缺的深层原因

其实土地资源稀缺的本质原因是地区发展不平衡所致。一线城市吸引外来人员导致人多，那么这样一来势必会导致供应不均衡、存量不均衡。换句话说并不是房价太高，而是人们期望所居住的地方或所投资的地方人口过多。因此，产生了部分地区房价过高，土地值钱，土地不够供应的现象。

（四）影响土地供应的原因

1、住房价格

2、生产要素变动

3、政府税收和扶持政策

二、土地供应与房价的关系

（一）供求关系是房价上涨的结果

供求论是指房价上涨是土地价格上涨的结果。在现在大多的百姓心中总有宣传留下的固有印象：即土地供不应求，没有土地，人太多，因此房价才不断上涨。但现实中却并不这样，土地的自然供应是不具备弹性的，我们所认为的土地稀缺其實是住宅用地稀缺，总的土地是不稀缺的。而房地产开发商不断给大众营造一种土地价格哄抬房价的假象，但现实却是企业开发商利润的稳步上升。

1、短期视角

土地的经济供给也是需要一定时间进行转换的，土地的购置受政府和资金的制约，但这些因素是短时间内无法更改，而众所周知房地产商品周期过长，因此短期房地产价格由需求决定。

2、长期视角

房地产开发商增加土地储存量以增加规模，而房地产项目的完成，市场供应量增多，而平均成本在长期视角下的改变导致了价格的上涨。

而经济学中所述供求影响价格，土地为一种生产要素必然导致了需求决定价格，因此房地产的供求和价格必然对土地的需求和价格造成很大影响，而李嘉图模型也表明，地价上升是房价上升的结果，并不是原因。

（二）土地供应政策对房地产市场的影响

1、土地供应政策影响房地产市场的原因。

首先，房价包括土地价格，因此，当土地价格上升时，开发商的成本增加，导致企业的投资规模减少，房子供给减少，房价因而也会受到影响，而土地供应量决定了开发规模，也会影响房价。

2、土地供应量对房价的的影响

首先，供应量直接导致房地产开发商的开发规模，也影响了土地在市场的供求关系;其次，土地供应量增加，市场处于扩张状态;减少，开发规模减少，价格必然会有影响。

3、土地供应结构对房价的影响

可以通过对土地结构进行合理的调整，优化房屋结构，对高档商品房土地供应进行调整，对我国商品房空置率进行调整，土地供应结构的调整可以保证其与城市中的总规划相一致，加大基础设施的建设，可以提升房地产整体价值。但一切立足于合理的房地产土地供应。

4、土地供应方式对房价的影响

我国实行的土地出让方式为招、拍、挂的土地出让方式这一定程度上决定了土地的价格，并且在市场体现竞争的优胜劣汰，对资源进行合理利用，但是这并不是土地价格提升的原因，而是别的市场因素，例如地方政府对于土地财政的依赖等。这些出让方式一定程度上并不会改变其土地的供给和需求之间的关系，因此土地价格并不会过高提升。

5、土地供应价格对房价的影响

收购成本，整理成本和土地预期的增值收益是影响土地供给价格的因素。土地价格提升增加了开发商的开发成本，因而增大了规模，住房供给和房价。

因此土地是房价提升的原因。

三、结语

（一）土地供应与房价如影随形

土地供应和房价相互不可分割，土地供应可以影响房价也可以促进房地产事业的发展，房价也会影响土地供应的规模和价格，规范市场需要不同政治和经济手段相配合。而市场因素是不可固定的，也是不停在变化的，因此要不停调控不停调整。

（二）建议

1、应将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来，共同组成一个制度体系，才能对房地产市场产生影响。

2、增加人口拥挤城市的建筑用地供给量，一些人口大城市用地十分紧张，可考虑人口迁移的因素 ，增大这部分城市的用地指标。

3、放开容积率限制，容积率由房地产商自行选择，最终由市场决定合适的容积率。目前我国不少城市忽略了居民实质上的居住条件改善 ，严格控制了容积率，导致很多土地稀缺地区，只能建少量住宅。

参考文献

[1] 李立新，吕福鹏.土地供应及其对房地产市场价格的影响 [J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2015（1701）：62-67.

[2] 单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果 研究[D].吉林大学，2013.