社会养老与老年住房租赁连接模式探索*——以广州市为例

文/广东科学技术职业学院 梁春阁 许秀娟

1 人口老龄化问题严峻

近年来，随着我国经济快速发展，人口老龄化问题严峻。截至2020年，全国60周岁及以上老年人口达2.64亿，占总人口的18.7%；其中65周岁及以上老年人口达1.90亿，占总人口的13.5%。广州市自2005年开始积极探索养老服务建设，历经10余年，基本形成以“综合+功能”服务设施为平台的服务网络，涵盖家庭综合服务中心、居家养老服务部、星光老年之家、日间托老服务机构、长者饭堂等设施在内的“10分钟社区居家养老服务圈”。虽然社区养老设施在数量上已基本覆盖全市街道，但仍存在问题，如资源相对分散，服务半径过大；规模小、场地少，服务品质低、适用性差；社区卫生服务中心设备落后、使用率低。诸多问题严重制约社区养老服务的品质与成效，需探寻新的突破口。

为应对老龄化问题，多种养老模式应运而生，其中机构养老及居家养老模式应用较广。“十一五”期间，我国提出构建“9064”养老格局，其中90%为居家养老。针对养老现状，政府通过组织专业团队及建设养老设施为老年人提供照料服务，进而催生新型养老模式——社区养老。

在养老服务需求不断增长的背景下，各地政府加快推进社区养老服务建设。2015年广州市积极开展养老服务综合改革试点工作，密集出台60余份养老服务政策文件，涉及规划用地、机构养老、居家养老、社区养老、人才队伍、医养结合等方面，并引入社会专业力量，为养老服务业发展提供保障。目前，广州市有11个区级、153个街镇级居家养老综合服务平台，24个居家养老服务示范中心，1460个星光老年之家，1144个农村老年人活动站点，1024个长者饭堂，188个社工站[1]。针对此，对社区养老服务设施现状及实施成果进行调研与反思成为行业研究重点[2]。此外，人口迅速老龄化趋势影响家庭消费能力和养老模式，给广州市住房消费带来影响[3]。

广州市第七次全国人口普查公报显示，广州市常住人口1867.66万，较2010年1270.08万增加了597.58万，增长率为47.05%。在全市常住人口中，人户分离人口为1152.29万，流动人口为937.88万。流动人口增长迅速，规模进一步扩大，流动趋势明显，主要聚居于近郊及“城中村”等城乡接合部。随着“城中村”改造的逐步推行，价格低廉的“城中村”和“城乡接合部”租赁房源逐步减少，因此增加租赁房源，满足流动人口的租房需求成为城市化进程中亟需解决的问题。

2 老年住宅与住房租赁置换连接模式

老年住宅与住房租赁置换连接模式是指城市中拥有住房产权的老年人与社会养老机构签订协议，养老机构提供一定期限内专业老年住宅的生活权和居住权，而老年人将一定期限内的住房使用权交给养老机构，由养老机构统一与房地产经纪机构进行房屋租赁运作，既为老年人提供专业养老服务，又为房屋二级市场提供稳定的租赁房源（见图1）。

图1 社会养老与住房租赁连接模式

2.1 适用条件

老年住宅与住房租赁置换连接模式适用于年龄超过65岁的老年人，老年人拥有独立产权，不与子女共同居住，且其适应力较强，接受或希望入住老年社区，同时老年人住房具有出租价值，可获得充足的租金以入住老年社区。

2.2 运作优势

2.2.1 保留产权，增强心理依托

在此种模式下，老年人将原住房的使用权暂时让渡给社会养老机构，仍保留房屋产权，以此增加老年人的心理依托。

2.2.2 缓解社会养老资金不足

根据人力资源和社会保障部公布的《2020年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》，2020年我国参加基本养老保险的人数达99865万，较2019年末增加3111万，2020年养老保险基金收入49229亿，基金支出54656亿，我国社保基金收支缺口达5427亿。由于社会养老金缺乏，导致老年住宅建设积极性降低，老年公寓服务及居住质量无法满足要求。政府通过租赁机制联动，使整个社会共同应对“老龄化”问题，缓解社会养老金不足难题。同时，向房地产二级租赁市场提供稳定房源，促进市场健康发展，解决大量流动人口的住房问题，实现社会和谐。

2.2.3 退出机制灵活

该租赁模式中，社会养老机构与拥有住房的老年人签订的期限分为短期或长期，灵活性较高。老年人在养老机构居住一段时间后，若对居住质量与服务不满意，下个续期可选择退出或终止签约。

2.2.4 规避风险，提高生活质量

目前，我国房屋租赁市场管理不成熟，存在不规范因素，未经房地产登记备案的隐租、转租现象大量存在。老年人因精力、身体及年龄等原因，在租赁过程中处于劣势，难以保障自身权益。将住宅交由养老机构统一处理，可规范管理房地产租赁市场登记备案制度，使老年人规避风险。

2.3 运作劣势

2.3.1 社会养老机构收入来源易受市场波动影响

老年人入住老年住宅的生活费主要来源于原住房租金，租金受租赁市场影响较大。利率、房价等因素对租金影响较大，租金涨落影响养老机构的收入来源，不易调控和管理。

2.3.2 较难在租赁市场不发达地区推广

受经济发展水平影响，部分中小城市流动人口较少，租赁市场不活跃，租金水平较低，因此，该模式较难在租赁市场不发达的地区推广。

2.3.3 模式涉及主体众多

连接模式涉及不同主体，需研究主体的权利、义务及模式运行的程序规范，制定范本合同，使模式有据可依，保障各方权益。在研究入住条件时，需确定不同条件下老年人退出的机制，以确保入住方便，退出灵活。

2.3.4 模式运行中风险规避机制尚不健全

模式运行中存在政策风险（土地使用年限、利率风险等）、住宅金融机构道德风险、老年人生活权益保障风险等，如何防范和化解以上风险是该模式有效运行的保证。政府有关部门在完善相关法律法规时需考虑与保险业联动，以规避和化解风险。

3 操作步骤

老年住宅与住房租赁置换连接模式的操作步骤如下。

1）拥有独立房产的老年人向养老机构提出申请。

2）养老机构核实情况，接受申请后委托房地产评估中介机构对其房产进行租赁价值评估。

3）养老机构与老年人签订委托经营协议。

4）社会养老机构与房地产经纪机构合作，出租老年人房产，获得租金。

5）老年人根据租金范围选择老年公寓，签订协议，包括入住期限与老年公寓类型。

4 结语

基于城市化进程中出现的租赁房源缺乏与老龄化引发的住房需求变化，提出老年住宅与住房租赁置换连接模式，目的是有效整合社会资源，以住宅消费为切入点，依托巨大的住宅租赁市场，寻找社会养老和家庭养老模式的平衡点。该模式的有效运行依赖于养老机构职能的完善，我国政府可在政策上给予引导与扶持，规范市场管理机制，规避市场潜在风险。