让房地产市场更有效配置资源

连平

人口增长和流动是影响房地产市场需求的中长期决定性因素。随着经济不断发展，人口从农村向城市、从小城市向中心城市、从经济欠发达地区向发达地区集中，是世界范围城市化发展的普遍规律，也是中国未来人口流动和城市化发展的长期趋势。

人口聚集效应意味着带来新的人口紅利，人口向少数地区集中会为流入地带来区域性的人口红利，催生流入地的住房需求增长。土地和金融则是决定房地产市场供给的关键因素。目前，我国大多数热点城市的土地供应和金融资源与人口流动并不完全匹配。在新型城镇化背景下，为了更好地满足流动人口住房需求、提高城镇化质量、缓解人口流失地区财政支出压力，有必要提高土地和金融资源的配置效率，促进房地产市场健康发展。

要盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地。新一轮城市土地市场改革过程中，土地规划需要摒弃外延扩张和粗放利用的老路，向以结构性调整促进房地产市场可持续发展的道路转型。建议减少城镇建设用地审批中工业用地比重，增加住宅、商服用地比重，优化城市用地结构，促进产业转型，制定工业用地转商业、住宅用地权属处理及其未来增值收益分配的切实可行的办法。

重视现有城市存量土地的再开发及利用。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。根据国内外城市发展的历史经验，相较于对新增农地转城市用地的开发而言，存量土地开发的成本要更低廉。

鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场。“十四五”期间，应当鼓励农村宅基地进入流通市场，稳慎改革农村宅基地制度。据统计，目前我国农村空置宅基地约3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%。逐步释放部分空置宅基地不仅有助于降低地价，也可激活农村居民对宅基地权益属性。有必要加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权；鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋；推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿等机制。

尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。随着新型城镇化的持续推进，人口不断向发达地区聚集，导致我国重点城市建设用地指标十分紧缺，土地资源供给和空间保障的矛盾、城市产业发展和居民住房保障的矛盾突出。对于重点城市而言，在建设用地指标的约束下，既要保证重大产业项目的用地需求又要保证居民的居住需求变得十分困难。相反，对于中西部欠发达地区而言，土地资源丰富，但由于经济欠发达，土地价值较低，城市建设用地指标较为充足。建议建立土地指标跨区域交易制度，推动土地要素市场化改革。通过发挥经济发达地区资金和欠发达地区资源丰富的互补优势，可以在不增加全国土地建设用地指标条件下，有效地缓解重点城市工业用地和住宅用地供给的矛盾，同时又可以增加欠发达地区的财政收入。