关于地籍管理的集体建设用地流转的探讨

2021-12-13□左壮

黑龙江粮食 2021年11期

□ 左壮

（淄博市淄川区自然资源局，山东淄博 255100）

在我国当前的集体用地流转制度中，存在的影响因素较多，虽然在制度上有成功的试点模式，但是在集体建设用地流转时，由于影响因素具有复杂性的特点，所产生问题也比较多，因此，在实际工作中，需要加强对地籍管理的重视程度，不断地完善建设用地的管理模式，为后续工作科学实施奠定坚实的基础。

一、地籍管理的概述

为了使地籍管理效果和水平得到全面提高，在实际工作中，需要明确地籍管理的特征和主要作用，为后续管理工作奠定坚实的基础。地籍管理要根据我国的相关规定，确定土地的权属关系，完成地籍调查和信息登记等相关内容。在具体实施时，要以自然资源为主要的生产资料，土地的权属问题要涵盖地籍管理的核心内容，完善整体的管理模式，地籍管理会受到土地管理体制影响，从而增加后续工作的难度。我国在发展过程中不同阶段的管理重点存在一定的差异性，在实际实施时要防止地籍管理出现被动的状态，也要防止出现信息失真的问题。地籍管理要根据我国公有制的特点维护土地的所有权，根据土地所有权，做好土地资源的科学规划，以此来促进我国社会经济的稳定发展［1］。在实际实施时，需要通过科学的土地使用计划和土地总体规划，落实我国的土地政策以及法律法规，及时地利用和更新土地自然和法律方面的信息，为后续工作奠定坚实的基础。

二、集体建设用地流转的现状分析

在我国现代化社会发展进程中，土地出租和出让已经成为流转用地中常见的形式，并且随着建设用地数量的不断增加，在当前建设用地流转体系中，经常会存在较多的违法现象，使得统一资源利用效果很难得到全面的提高。出现这些情况原因主要是由于流转方式并存，导致流转土地面积在不断地增加，这也会导致自发性具体用地存在着不规范的问题，导致经济组织朝着多样化的趋势而不断发展。在我国土地管理法法律文件出台时，对建设用地的建设有明确的法律规定，根据法律法规可以明确集体建设用地，在原则上只能够在农村集体内部使用，不直接流入到土地市场中［2］。另外，在集体用地规划方面，农民可以通过转让和出租的方式来进行土地流转操作，并且按照我国的相关法律法规，更加科学地完成建设用地的土地规划，征得相关利益人的同意，完善整体的审批流程，从而使得土地利用效果能够得到全面的提高。

三、地籍管理不足对集体建设用地流转的影响

（一）主体难以确定

在当前集体建设用地流转工作中，要加强对地籍管理的重视程度，如果在管理制度方面存在缺失的话，那么会对后续工作产生较多的影响。集体土地的权属属于地籍管理的主要内容，如果在规章制度的建立时存在模糊问题，那么会导致主体界定无法满足相关的标准，客体信息也缺少完整性。我国农村集体土地权属非常的模糊，既存在农民集体所有制度，也包含村内集体经济组织等不同的情况。如果在土地权利方面存在模糊的话，那么会对后续流转分配产生一定的影响，例如会出现混乱和随意的问题，不利于规范建立集体土地的流转体系。

（二）违法用地行为较多

近几年来，土地违法违规的现象较多，主要是由于地籍管理中坚持用地流转权属不明而导致的，同时等级分级工作的进程非常的缓慢，增加了违法现象发生的几率，违法主体的管理主体存在着不清晰的问题，土地管理部门和地方政府部门的权限很难明确，甚至是一些乡镇地方政府部门出现了建设用地不规范的行为。在集体用地流转时，各种违法行为屡禁不止，增加了土地流转管理的难度，所产生的影响非常突出。

四、地籍管理模式下集体建设用地流转制度构建策略

（一）地籍调查和集体建设用地的确权登记

在地籍管理模式背景下，为了使集体建设用地流转制度实施效果能够得到全面的提高，在实际制度实施时，要根据地籍调查和集体用地的建设要求，完善整体的实施模式，这属于基础性的工作内容，因此，需要完善整体的管理模式，加快农村及土地所有权和宅基地使用权的确权登记工作。在我国土地调查中，各种技术融入其中，使得土地调查工作具备规范性和法制化的特点，并且一些监管制度也朝着制度化的趋势而不断地进步，有效提高了土地管理信息化的建设，并且在统一调查工作中也对集体建设用地登记确权进行了全面的调整和支撑，都起到良好的积极作用［3］。虽然我国在现行的土地管理法中对集体土地所有权人的归属确定为村集体经济组织和村民委员会等不同的组成部分，但是由于历史遗留的问题，在一些规章制度和权属变更方面，还存在着模糊性的问题。在实际工作中，需要加强对土地流转模式的优化力度，确定不同的资产属性，之后再根据我国的相关法律法规，提高后续管理的针对性，在土地使用制度完善和优化中，要保证基本耕地和集体建设用地的流转功能，体现出的是完善的经济属性，所以，在实际工作中需要加强对建设用地所有权确认的认识，并且完善后续的经营管理模式。在后续土地管理中，要根据农村集体土地所有权来确定产权的登记模式，使得整个权属关系确认变得更加清晰。通过有条不紊的工作，来满足及达到实际确权工作的要求以及标准，以此来加快土地市场的建立，为农村经济发展提供重要的方向，也可以满足城市统筹安排的需求。

（二）编制集体建设用地的基准地价

为了避免土地资源浪费，规范正确操作流程，在建设用地流转之前，相关部门要确定基础价编制方案，不仅可以优化后续的转让和出租，还有助于规范土地交易的模式，保证集体建设用地交易价格能够和实际情况更为贴近。我国当前在集体用地建设方面，主要是以城镇土地定级估价规程为主要的依据，根据实际情况考察不同的评估内容，但是不同评估工作的参考内容具备一定的差异性，同时在日常评估过程中，并没有和实际情况进行相互的衔接，也没有建立完善的市场，导致最终收益很难满足相关的标准。所以，在实际工作中，要根据土地资源的利用情况进行合理的编制，避免对后续工作带来干扰。要根据实际情况做好等级划分，合理完成评价以及评估工作，同时，还需要建立农村土地评估价格体系，更好地推动建设用地的合理流转。

（三）做好科学的规划

在新农村建设进程中，越来越多土地被大量开发，同时需求量也在不断增加，除了要保护农村现有的耕地之外，还需要强化土地的管制模式，充分保障和预留乡镇村庄发展的建设用地，通过编制完善土地利用规划制度，全面提高建设用地的规划效果。之后，再通过编制乡村土地利用规划，合理安排附近的农村用地，通过政策的引导以及管理来满足实际流转的要求。在实际实施时，需要根据流转的特点做好科学的规划，不要随意改变建设用地的用途。另外，还需要在内部合理地划分好农田保护区和居民点聚集区等等，强化土地用途管理的标准，这样也可以保护农村当前的耕地。各个地方政府部门需要建立完善的农村土地利用规划，通过统筹性的安排，合理地配置土地资源，并且处理好农村土地市场的建设步伐，有效地应对在后续工作中存在的问题，提高实际的工作效果。

在后续工作中，需要建立集体建设用地流转收益分配模式。在集体用地建设利益分配方面，需要确定建设用地的所有权人，之后再根据利益分红的比例来确定不同利益主体的利益，政府在整个工作中要起到重要的引导以及分配作用，充分发挥自身的功能来提高实际的管理效果。政府部门也可以作为利益主体参与到整体工作中，例如通过税收的方式做好利益的科学调整，将分配所得的资金用于农村土地的管理和建设工作中，使得整个管理工作能够朝着更加规范的方向不断发展。在实际管理时，要做好信息的记录以及收集工作，协调不同部门的职责，使整个工作能够更加规范。