房地产项目开发中的运营管理

唐光诚 徐 雷 南充碧桂园碧成房地产开发有限公司

1 前言

随着社会的不断发展，房地产项目的经营管理也需要进行相应的调整，才能更好地提升其经营管理水平，从而为房地产企业发展打下基础。目前，我国房地产企业在项目管理方面存在的问题不容忽视。探讨房地产项目的运营管理必然会带来实施的机会。文章从我国房地产开发的实际情况出发，提出了房地产项目策划与管理的有效措施，希望能促进我国房地产项目管理的创新。

2 房地产项目发展和经营管理概况

房地产业的经营管理涉及广泛、部门规模大、周期长、多种风险因素。房地产业的经营和管理主要是指计划和管理。各部按既定目标完成工作，完成初步确定的关键节点。在运营管理中，没有过程管理，计划管理者就无法发挥重要的作用。尤其在跨部门的协调工作中，实际权力不够充分、权力被滥用、计划和管理职能缺失、运作和管理效果不佳。

企业管理的目的是提高资源的利用率。从项目进度、完工质量、成本等方面对管理者进行管理，使经济效益最大化。经理们也可以改善和优化规划管理流程，在房地产项目开发和运营管理中发挥作用，保证项目开发的顺利进行。

3 项目运作管理的要素

当前，大多数房地产企业经营管理比较混乱。对合资企业而言，在项目运营和管理的初期，往往只注重项目计划管理，而忽视了项目执行。所以，房地产项目管理的有关部门应定期对各职能部门的工作流程进行检查，确保各部门严格按照公司的计划开展工作。二是房地产企业在项目管理过程中，要注重项目进度与质量，实现项目的整体管理；房地产项目负责人在项目开发过程中，还会定期对项目服务等进行检查，确保项目开发标准化。另外，工程管理水平也直接影响着房地产项目的经济效益。所以，在房地产项目运营管理过程中，也要采取相应的措施来提高项目管理水平。

长期以来，我国的房地产项目经营管理，缺乏足够的成功案例参考。经营管理者不能明确房地产项目经营管理的重点。因此，在我国房地产项目经营管理的起步阶段，首先收集各个区域房地产项目经营管理的实践资料，然后分析和总结其他区域房地产项目经营管理的实践经验。项目管理是企业项目管理的核心内容。

在房地产项目运营管理之前，公司相关部门应根据开发方向，设定项目目标、项目运行进度、项目运营风险等指标。并且要求有关部门严格执行项目操作规程。工程运营管理方面，还需制定相应的风险管理方案。在项目管理过程中，由于外部因素造成管理上的混乱，房地产项目风险管理计划的启动会降低其对企业管理的负面影响。

4 房地产项目发展中的经营管理问题

4.1 发展阶段

房地产业的发展首先要进入决策阶段。提高整体管理水平，必须保证决策的准确性。若企业决策失误，将造成巨大的经济损失，影响到后期的建设投资。造成整体运营管理的失败。当项目开发和运营管理开始的时候，首先要将所有的资金投入到项目的建设上，做好市场的定位和销售工作，保证企业的盈利，降低投资的风险。以确保经营管理成效。一些房地产开发企业不重视前期市场调研工作，导致市场定位不准确，决策失误，给企业的经营管理造成很大的困难。促使企业盲目投资，造成企业无法挽回的损失。

4.2 设计阶段

在房地产项目开发之前，设计是必不可少的。这一阶段是工程费用的基础阶段。依据项目规模、投资机械的数量、采购物料的数量等因素，进行系统成本管理。设计阶段也是房地产开发企业经营管理的重要阶段。如仅重视图样设计，而忽视了人、机、料等方面的投入，则设计方案质量下降。有的房地产开发企业只考虑项目的规模，忽视了资源的投入，缺乏对经营管理影响因素的全面考虑，这种设计方案自然没有实际效果。

4.3 建造阶段

建设过程中，投入了大量的生产要素，考虑到项目的开发成本，投入了大量的人力、物力、财力，控制了资源消耗。在工程建设投资过程中，必须保证资源消耗的合理性，以保证资源组合的准确性和最大限度地利用资源，同时还要对工程实际效果进行检验。强化运营管理，是工程建设、开发、运营、管理手段的保障。部分房地产企业对生产要素的优化组合不够重视，人员配备不够随意，物料管理不严，机械设备维护费用不高。在建设过程中造成资源、资金的浪费，不利于成本控制，不利于企业的经济效益。

4.4 销售和使用项目阶段

工程销售阶段与公司的经营效益密切相关，加强工程开发过程的管理，是提高工程开发经济效益的关键。确保项目销售顺利，及时提款，弥补项目开发所造成的经济损失，确保公司高收益。对房地产企业而言，只有当项目取得成功时，才有可能进行下一步。

所以，经营管理是房地产企业的一项重要任务，经营管理水平低就会延长项目的销售寿命。而在项目的销售和使用阶段，又受当地经济发展水平、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，经营管理工作难度较大。

为确保项目开发与销售的顺利进行，首先要做好决策与定位，其次是行销工作，既可依赖广告宣传，也可依赖微信营销等。但是，这并不能保证市场营销取得成功。很多地产公司错误地认为，只要销售阶段的一切工作都做完了，经营管理就是一个动态的综合工作，只能保证销售、使用阶段的各项工作都增加业务风险。

5 项目计划管理办法

5.1 主计划的管理方法

由于各个部门的职能不同，部门之间的沟通也会受到一定的限制，这就给房地产项目的运作和管理带来了很大的负面影响。所以，在项目启动成本管理的基础上，公司相关部门也要对项目设计任务责任人进行明确，以有效的协助房地产项目启动成本的有效管理。实行项目计划管理，首先要根据房地产企业的实际发展情况，制定项目的主计划，然后才能按照计划进行管理。更清晰地表述公司的工作职责等。

5.2 执行主要计划的方式

由于我国房地产企业规模不断扩大，房地产项目经营主体短期内难以适应变化。所以，公司有关部门要求房地产企业拆迁短期计划的内容，要与相关人员沟通，在实际工作中按计划执行。房地产业的就业标准，是与企业发展相适应的。在企业发展的过程中，主计划可能会因为其他外部因素而改变。在业务发展过程中，有关部门随时调整计划内容，确保员工能够按计划完成各项工作任务，促进房地产项目的管理。

6 结束语

房地产行业的发展效益与其管理水平息息相关。为提高企业经济效益，加强项目开发的动态管理，根据市场和环境的变化调整管理系统，以保证最大限度地利用资源，最大化项目开发利润。对于房地产企业项目开发中存在的诸多问题，只有使企业各部门职责明晰，工作内容科学，管理方法科学，经营策略优化和完善，才能促进房地产企业健康发展，提高经营效率。