房地产设计管控中常见问题及对策分析

2021-12-07郭丹青岛天泰房地产开发股份有限公司

门窗 2021年8期

郭丹青岛天泰房地产开发股份有限公司

侯以峰青岛和达置地有限公司

1 前言

近年来，随着人们对于住房需求的急剧增长，极大地促进了房地产事业的蓬勃发展。但是，随着国家宏观调控政策的出台，以及行业竞争的加剧，要求企业要不断地完善自身管理，提升企业竞争力，这样才能在市场中获得发展。对于房地产企业而言，设计成本只占总成本的极小一部分，但是却会对建设成本带来极大的影响。同时在开发的过程中，由于对设计管理的忽视，极大地影响了建设项目的进度、成本以及质量。因此，提高对设计管理的重视程度，对房地产项目开发具有重要的意义。本次研究主要对设计管理中所涉及的任务、资源、进度及成本四个方面的管理进行分析，并提出相应的管理措施。

2 设计管控的相关概述

2.1 工程质量的设计管控价值体现

众所周知，工程建设的首要条件是进行土地出让手续的办理，基于地块面积以及地址特征，更好地进行工程建筑设计与规划。通过提出可行的工程建筑设计方案，确定项目的可行性，完成项目的选址与初期准备工作，从而有效的保证工程建设项目能够有序进行。建筑工程设计涉及多个专业，设计蓝图的质量对工程质量有着密切的影响。故基于工程质量的控制，在设计管理方面，在满足国家、地方相关规范的前提下，结合企业自身的技术要求，强化设计管理工作，高效科学的将各专业统筹在一起开展一体化设计，强化不同专业之间的联系，对工程建设中常遇到的错、漏、碰等问题进行优化，同时结合项目初期预算目标，优化节点大样，通过一系列的设计管理工作，不仅提升设计人员水平，而且保证设计质量大幅提升。同时根据施工组织措施对图纸进行科学的优化，减少不必要的人材机投入，保证工程质量、进度、造价满足计划要求。

2.2 工程造价的设计管控结果影响

房地产建筑工程行业中，设计管理工作通常是业主单位的设计部门进行把控，同时又需要设计单位、施工单位、监理单位共同参与完成。现阶段房地产建筑设计管理中，建筑设计与成本管理越来越紧密地联系在一起，虽然相关政策的出台、调整对建筑成本有一定影响，但做好源头成本管理尤为重要。在工程设计中，建筑结构选型、基础选型、建筑材料档次等级、施工周期长短、工程用料、层高、层数、景观苗木大小、设备档次定位等多方面均对工程造价有着较大的影响，故工程设计管理与造价管理息息相关，科学合理的设计管理工作才能有效地降低工程造价，满足预期要求。在科学管理的前提下，以建筑质量为基础，合理地控制工程造价的上下浮动，进一步提升建筑企业的市场经济效益。

3 房地产设计所设计到内容

3.1 前期规划

房地产设计之前要做好规划工作，根据施工现场勘察结果制定设计方案，而且方案的内容要细化，符合工程施工实际，对确保建筑结构设计符合要求。在制定设计方案的过程中，要对技术原则予以解读，做好分析工作，严格按照原则展开设计，对房地产的具体情况全面了解，还要结合自身在设计领域中所积累的经验对设计不断优化，确保设计完美。建筑结构设计中有很多细节方面的内容需要注意，比如，建筑设计中要充分考虑到居民的要求，在设计中出台多个方案，从中选择最符合居民要求的方案，以作为建筑工程施工的有价值参考。

3.2 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的时候要提高材料的使用效率，就要对建筑材料合理利用，避免造成材料浪费的问题。但是，并不是设计经验丰富或者理论经验充足就能够保证施工材料被充分利用起来，而是要做到两者的充分协同，发挥理论的指导作用。设计理论要与实践相结合，保持两者有较高的协同度，结合丰富的设计经验，就可以起到降低材料利用率的作用。要保证这项工作做到位，需要将材料利用方案制定出来。比如，从建筑设计实践经验出发，在设计受弯构件的时候采用矩形截面，还要与梁所具备的特点相结合，梁截面也在盈利梯度的变化情况下也会产生变化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的应用使得载重减小，有助于提高经济效益。

4 房地产公司设计管控中常见问题

4.1 资源管控方面的问题

房地产公司在资源管理方面存在的问题主要是指设计图纸管理的问题，一方面，图纸设计速度滞后，与房地产项目开发的进程不相符，也不能满足项目开展过程中图纸更改的设计要求。图纸设计滞后对房地产项目工程的运行产生了不良影响。另一方面，图纸的后期检测中容易出现各种与实际不相符的问题，这些既影响了项目的进程，也对影响了房地产公司的效益。另外，设计图纸不符合房地产市场的实际需求也是房地产公司需要优化的一个重要问题。

4.2 进度管控方面的问题

房地产公司进行设计管理工作时，进度管理异常重直接影响到企业是否能从工程项目中获得预期的成本。房地产公司进行进度管理期间，需要制定周密的作业计划，同时还应该加强对信息的收集、分析、整理，但是当下房地产企业管理人员对进度管理重视不足，使项目运行阶段进度管控存在进度管理执行监督力度不强、计划设计不周密等弊端。除此之外，房地产项目在运行阶段，出现设计数据与实际信息不相符的问题，这些均会影响到房地产公司对工程项目成本的把控，也会使房地产企业因为进度管理不佳，致使工程总成本上涨。

5 房地产公司设计管控中常见问题对策

5.1 资源管控问题的改进对策

针对房地产公司在资源管理方面存在的问题，建议房地产公司要做好以下几个方面的工作。一是要加强设计管理部门与项目设计公司、施工建设单位、销售部门等相关职能单位和部门之间的沟通，组织相关人员开展图纸会审工作，确保图纸设计的合理性和有效性。二是要从整体、系统的角度去开展设计管理工作，在图纸设计前期做好实地调查，在设计过程中及时了解实际情况的变化以及市场需求的变化动向，当项目进程过程中需要对图纸进行修改的时候，要尽量确保图纸修改的时效。

5.2 进度管控问题改进策略

（1）制定合理的设计计划。结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间，确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。

（2）标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。常见的标准化文件有标准化户型设计、标准化立面设计、标准化建筑节点设计等。

（3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展；又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。

5.3 强化限额设计指标与投资估算的管控

限额设计与投资估算是房地产开发组织、规范设计单位有效构建建安成本的展开导向，以限额设计理论为指导，推进项目目标成本控制体系。有效的限额设计与投资估算，需要明确限额设计的管理工作，不仅仅只是设置限额设计指标；有效的限额设计与投资估算，需明确限额设计管理的关联部门及工作内容，限额设计不仅仅是设计管理部门或成本管理部门的工作，其他部门也要负责和配合限额设计的相关工作；有效的限额设计与投资估算需明确限额设计的制度、流程、标准、依据。明确项目的投资估算对项目的全方位推进具有统筹意义。促使项目全员提前明确目标、梳理节控意识；促使项目全员参与设计阶段的责任成本管控与提升的主动性；促使项目的各业态与各专业的限额指标的确定，及时做到纠偏与调整。

5.4 建立全员责任成本考核奖惩制度

房地产设计阶段的责任成本管控与提升应该是全员参与，但在我国目前大多数房地产企业更多的设计部门或是成本部门的人员参与，导致最终的成本管控结果与设计效果差异甚远，并且致使工期、质量均有一定影响。因此，房地产企业需建立健全全员的设计阶段责任成本考核与奖惩制度，与绩效挂钩，做到偏差预警。结合设计进程的前期调研、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、二次深化设计、材料选型、设计优化等各个阶段将设计阶段的成本科目、责任目标、指标类型、考核系数以任务书、企业管理制度或成本控制表等形式划分各部门、各单位，按权重分解至个人；对过程结果进行充分的分析、沟通与协调，对各阶段的敏感点与控制点进行管控提示、评估与审核；对该阶段的成果进行考核与奖惩机制，既完善了方案与推动方案的落地性，也进一步促使成本可控。

5.5 信息化平台的有效推行

信息化系统是管理的重要支撑，而且信息化平台可以节省表单流转的时间。完善的信息系统可以对设计管理工作计划确认、各专业方案审批、各节点设计成果确认、工程施工进度计划确认、开盘销售计划进行全面的归纳，管理人员在查询有关信息的时候会更加方便，而且信息化系统可以成为承载企业内部设计标准的一个载体；信息化技术的采用，便于企业管理人员和基层执行人员的业务沟通，便于专业管理人员查阅设计标准化体系流程文件和技术图纸，减轻工作人员的工作量，降低出错率，提高工作质量和效率。