浅析集体建设用地使用权出让方式

周蓉

摘要：在我党新时期的指引下，确定了建立统一城乡建设用地市场的规划，激活农村土地资产，保障农村振兴的用地需要。在实际工作中需要加强，对集体建设用地使用权出让方式的深入性分析，根据实际情况来确定不同方案的利弊，并在地区中进行试点，逐渐的完善集体建设用地的使用权出让模式，为后续工作奠定坚实的基础。本文论述了集体建设用地使用权的出让方式。

关键词：集体建设用地;用地使用权;使用权出让;出让方式

一、国有建设用地使用权不同出让方式的利弊和思考

（一）利弊分析

出让主要是指出让人选择受让人以及缔结相对的合同方式，我国国有土地出让方式中，以最初的协议到现在的拍卖和挂牌等不同的方式形成了完成的出让规则和程序，这对于集体土地的使用来说产生了较多的影响。

首先在初期建设用地使用权出让方式中，采取的是协议的方式，揭开了我国土地市场化的趋势，但是随着国有土地市场的不断完善，其弊端也在逐渐的显露出来，其适用性已经受到法律法规的严格限制。挂牌的出让方式符合市场的发展规格，能够使得土地资源通过公开竞价的方式实现资源的优化性配置，并且还可以保证集体产权和个人的利益，使得整个工作能够具备公开和公平的特征，维护当前市场秩序。协议出让仅由出让方和受让方协商一致就可以进行日常操作，整个手续非常的简单，但是在协议出让过程中，难免会出现主体垄断和主体单一的问题，并且出让价款等事项就由协商决定，而非取决于当前的市场发展机制。这在一定程度上导致出让价格偏低或者土地价值很难显示的问题，造成了土地资源的浪费。同时在协议出让过程中不公开特征是非常突出的，很容易会形成暗箱操作行为滋生严重的腐败问题，影响土地出让市场的秩序。

其次，在招标出让方式方面结合市场的竞争机制，考虑到投资者的资质和信用等方面选择最佳的受让者，有利于保证土地出让公平和公正，但是交易主动权掌握在招标人的手中。招标程序的设计和具体招标资格都由政府部门单方面确定，在这个出让中缺乏有效的监督，所以在招标时很容易会出现串标的问题，或者政府内定相对应的投标者，影响了整个招标工作可以进行。

再次，在实际工作中拍卖情况属于市场化程度较高和竞争性较强的方式，能够满足公平公正方面的要求，全面的提高土地资源的利用率，充分彰显出现代化的土地价值。但是在出让时会出现反复出现，反复竞价和多次报价行为，很容易会出现非理性的竞拍，严重时还会导致于地区地价的不断上升，影响了市场经济的稳定发展。

最后属于挂牌的方式，遵循价高者得的原则，能够实现土地价值的最大化，同时挂牌时间比较长，允许多次报价能够保证土地需求的合理满足，并且通过良性竞争解决在以往工作中所暴露出来的问题，但是整体的挂牌时间较长，具体时间是由政府而确定的，这为后台操作提供诸多的便捷。也会导致公平公正存在较大的隐患，影响了整体工作效率提升。

（二）启示

在我国集体建设用地使用权出让方式方面，不同的模式存在着各自的利弊，在实际工作中需要根据实际情况进行精准性的选择，从而避免对后续工作产生一定的影响。在实际工作中需要根据具体土质的优势考虑不同方式的利弊，之后，再根据其土地的特点来选择最佳的方式和规则。在实际工作中政府容易出现垄断的行为，并且还会对市场秩序产生一定的干涉，所以在实际工作中需要加强对不同主体权力的全面提升，并且做到自律和公正，为后续出让工作科学实施奠定坚实的基础。与此同时还需要规范相对的规章制度，避免对后续工作产生一定的影响，以此来逐渐的规范整个市场的发展流程，提高最终的出让效果和水平。在协议出让方式上面程序操作非常的简单，对于其他出让方式以规则为主要的支撑，根据实际情况编制相应的文件发布相对应的信息，这对于条件和能力的限制作用非常的突出，能够体现出公平和公正的特点。因此在实际工作中需要根据程序公开性的特征融入先进的管理模式，从而保证市场的稳定发展。

二、集体建设用地使用权出让方式的优化策略

（一）因地制宜

为了实际集体用地使用权出让方式能够得到全面的优化，在实际工作中需要贯彻落实因地制宜的原则，按照不同地区来确定最终的工作方式，避免出现土地资源浪费的问题。在实际实施时需要做到科学合理和谨慎选择，首先土地制度改革并不是一蹴而就的，需要和国有土地改革进行相互的融合，并且按照市场的需求来提高后续工作的效果，在协议出让方式方面要按照及土地的要求以及标准做好科学的材料和确定，并且根据提取情况来确定最终的协议方式。在实际工作中，需要严格按照相关的要求以及标准，做好全面的把控，避免对后续的土地管理造成一定的影响，相关地区可以鼓励采取挂牌的出让方式进行交易并且建立起具有竞争力的发展市场，等到集体土地制度逐渐完善之后，再确定协议方式适用范围之后，再完善土地的出让制度。不断扩大其使用的范围，这样一来可以使国有用地建设和市场需求进行相互的匹配，避免在后续工作中存在诸多的影响因素。

（二）以权制权

在集体土地出让时健全民主决策制度，并且还要受到这一地区人们的充分监督，防止出现徇私舞弊和暗箱操作的行为。在实际工作中可以建立村民委员会，共同的表决土地的出让，形成书面的表决同意书，这样一来可以提高整体的民主管理效果。在后续工作中要建立相对集中的组织，或者是村委会形成良好的监督和制约作用，防止出现滥用权力的问题。其次还需要完善公示制度客观信息公示渠道，保证农民本身的知情权，不断的提高整体的监督效果，在后续工作中可以建立独立的村内监督管理体系，加强不同主体之间的监督，将农民享有监督权落实到实处。通过权力之间的制约来提高后续的管理效果，保证农民各项利益的基本实现，防止出现损伤利益的行为。

（三）统分结合

在统分结合中主要是为了实现利益主体的分离，防止出现損伤利益的行为，在各地实践中要根据建设用地的出让方式，建立专业性较强的机构来负责常的监督以及管理，避免对后续工程建设产生一定的影响。与此同时，还需要统筹城乡城乡建设用地，实现集体用地和国有土地的同步进行，在基层管理部门中需要建立完善的操作主体，并且还要由村集体经济来确定最终的工作模式，建立统一的交易平台，比如对于招标和挂牌出让要做好相关事宜的精准性确定，建立针对性较强的组织形式之后，在网站中进行全面的公开，自觉接受来自人民的监督，防止在后续出让时存在一定的干扰因素。另外还需要挂靠国有土地系统的使用平台，由政府部门进行统一的管理，方便资源优化性配置，节约不必要资源的浪费。另外还需要尊重普通组织本身的知情权，获取重要的信息，为后续出让方式的确定和管理模式优化奠定坚实的基础。

结束语：

在进行集体建设用地使用权出让方式确定方面，要根据集体土地市场的发展方向和土地本身的价值，实现土地制度不断改革，同时还要选择正确的信息交流方式，明确各个出让方的实施条件以及程序，考虑不同出让方式的利弊，这样一来可以统筹好农村的土地资源，彰显出土地资源的价值，满足建设用地入市的改革需要。

参考文献：

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