我国房地产价格的持续上涨因素及对策

一、前言

自我国房改房政策落实以后，房子不再是国家分配的资源，转而成了商品。随着我国科技、工业的不断发展与精进，各种工业制成品的价格也都随着时间的推移出现肉眼可见地下降，两千零几年十几万买一辆普桑的时代已成了历史，各种工业制成品、电子产品不断升级，价格也变得更加亲民。不过在工业化日益发展的今天，房价似乎却并没有享受到发展的红利，反而是不断大幅上涨，已成为压在我国无产阶级头上的新大山。

2019年，新冠疫情让整个世界的经济都变得低迷，而且由于对疫情的控制不力，直到目前世界上大多数国家的经济仍处于泥潭之中。即便在抗疫这场不见硝烟的战争中打得最好的我国，在疫情爆发后相当一段时间内经济增长也是大受影响。不过有趣的是，就在世界经济持续低迷的大环境中，国内外的房价却都如商量好了一般持续上涨，房地产业成为了世界上唯一不受新冠疫情而产生负影响的行业。遥想在2014年，西安的商品房每平米均价不过六七千，而现如今已破两万，其中近一万的涨幅还是疫情后出现的。房地产业做到了无视经济环境而使房价不断上涨，以至于今天很多年轻人已选择了躺平，完全放弃了买房的念头。

二、房地产价格持续上涨的因素分析

房价为何会持续上涨？国家将如何对房价进行调控？以下将基于经济、人口、政策以及供需关系这四点对房地产价格持续上涨因素进行简要分析，并对房地产价格上涨的对策进行简单研究。

首先看经济。常言道，经济基础决定上层建筑。房价的上涨虽然看起来受经济波动的影响不大，但一定会受到经济总量的限制——比如一个西北地区三线小城市的经济总量是不足以支撑起均价两万的房地产的。我国房地产最发达的地方也是经济总量最高的地方，相较北上广深日新月异的房价，东北的房地产就一直很低迷。改开以来，经济的发展一度刺激着房地产，同时由于房地产的膨胀也进一步（在数据层面）推动了其所在地区的经济发展。这一来二去，便为房地产这一泡沫不断的膨胀打好了基础，有些地区的GDP几乎都是由房地产贡献的。利用房地产拉动经济曾是很多城市管理者的政绩捷径，而当时由于国家对房地产业的银行贷款限制不足，导致房地产过度发展以及房价过高问题像滚雪球一样越堆越大，以至于国家已经无法通过简单地要求房地产业降价而调控房价，因为房地产已经和银行深度捆绑，降房价就是烧银行的钱——国家的钱。房地产通过和银行“绑锅”的方式确保了其自身安全，使得国家对其投鼠忌器。然而国家对于房价的控制一定是需要的，因此国家通过对银行业对房地产业的贷款限制增加，从源头上一定程度限制了房地产业的发展。然而由于基数太大，同时由于我国国民自身的财富积累，房地产业的发展并不是能够通过限制贷款的手段遏制住的。

人口结构会左右国家政策。从人口和政策角度而言，我国的房地产业是比较遵守我国人口规模与流动的规律的，同时受政策的影响也非常大。

从微观角度而言，二三线城市人口向一线城市流动，农村人口流向城市，这就给人口流向地的房地产发展带来了天然的生长环境。在很长一段时间的“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的我国城市化指导思想下，土地政策向三四线以及中西部地区倾斜，但人口却向大城市流动，出现了人口城市化和土地城镇化问题，从而导致了人地失衡、供需错位、一二线城市房价过高、三四线城市房地产库存过高、且大家也都在喊买不起房的矛盾现状。

而从宏观角度而言，我国建国以来的“婴儿潮”[1]是1954年、1957年、1963年、1968-1970年、1986-1990年以及2015（二胎开放）-2016年。1970年及以前的暂且不谈，他们成年那时的房子是国家分配的;1986-1990的这一波婴儿潮，也就是现在社会上我们这群今年30-35岁左右的人。该群体基本在2007年-2011年毕业，而买房的需求基本从毕业即存在。2007年9月国家出台9·27房贷新政（其中就包含首套90平米房首付调低至20%）后[2]，全国房价开始出现暴涨，并出现了大量89平外加赠送面积的楼盘;2008年国家放宽二套房贷（对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”），金融政策也全线放宽，以致2009年出现新一轮大涨。1986-1990的这一波婴儿潮中还有很多都是在2017年前后买房，正赶上一波房价大涨。而2015-2016这一批人即将就要上学了，而学区房在2017年大涨了一波。等他们大学毕业，房价会是怎样的呢？其实不只是房价，只要自己是婴儿潮这一批的，是绝难逃过资本的收割的。

而与婴儿潮的境遇相反，1977-1979年是我国自1970年婴儿潮后至当年出生人口数量最低的，该群体25岁基本就是2002-2004年，恰好也基本上是我国房价的历史最低位（相较CPI指数）;未来50岁左右该群体二次改善性置业基本在2027-2030年，所以那时的房价很可能应该也是一个低点——同时考虑到2003-2005年也是我国出生人口的低点（甚至比1977-1979年间出生人口还低），该群体大学毕业也就是2027-2030年间，所以2027-2030年我国的房价大概率会是一个相对低点。

从供需关系而言，上文已经提到，由于政策在较长一段时间受城市化发展指導思想的影响，以至于一二线城市房地产需求持续居高，而三四线城市则面临人口不足而房地产库存严重的问题。因此可以预见，未来的房价增速一定会放缓，但放缓的主要来源并不会是政府控制房价的结果，而是随着人口流动，三四线城市房价将会缩水，一二线城市新房房价仍将保持高位甚至上涨，但是全国房价的均值会被价格缩水的三四线城市房地产以及一二线城市逐渐老化的住宅小区所拉低。

据截至2020年末的统计数据展示，我国的房价收入比为28.4，世界排名第八，全球所有国家和地区房价收入比平均值是14。我国居民杠杆率全球排名22，在2015年的时候这个数据只有38.9%，2020年上升到61.1%，而我国居民人均GDP全球排名是63[3]。我国居民杠杆率快速上升，根源问题主要还是因为房价大涨。因此，我国居民购买力是出现下降的，严重影响我国经济内循环，因此长远而讲国家一定会对房价进行调控。

三、相应对策

自2016年年底，中央经济工作会议就明确了楼市发展方向，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年习近平总书记代表十八届中央委员会所作的工作报告中[4]，再次强调：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主體供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。由此可见，对于房地产的持续炒作与房价不合理的上涨，国家的态度是明确的。同时对于房地产业现状的改变，以习总书记为代表的中央委员会也明确提出了纲领。

首先是“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”，以是否是用来“住”来评估楼市的性质，遏制炒房团、投资房产的行为，同时也从根源上遏制了部分地方政府为了GDP而大肆开发房地产的行为。

其次是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这个指导思想中，涵盖了以下三个方面。

一，多主体供给，就是可以是开发商按照市场需求进行供给，也可以是政府与开发商根据住房规划进行供给，或者政府或国企直接为低收入人群提供居住用房，或者也可以是农民利用集体土地盖房实行自给自足。在住房供应问题上，将不再出现因为受限于开发商而造成的住房供应单一的问题。房价可以上涨，但不能脱离政府干预而无序、不合理上涨，保障各种收入层次的人群都能够有能力购买符合其个人经济状况的房产。

二，多渠道保障，租购并举，即依据不同收入层次水平人群提供不同方案——高收入水平和中等收入水平居民的住房由市场提供保障，中低等收入水平的居民则通过保障房提供保障。

三，“住房制度”。以制度规范住房市场，将保障制度化，以确保保障手段的持续性落地。

同时，为了从供需关系角度解决住房矛盾，中央经济工作会议提出了以下几点措施要求：

要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。该要求旨在改善由于人口流动以及城市化率不断提高造成的供需失衡，一方面确保人口流入地开源，确保做到流入人口安置;另一方面要求人口流出地节流，避免房地产库存积压导致入住率低，进而造成土地浪费。以我所在的城市西安为例，在2017年初，西安市人民政府发布了《关于印发进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件意见的通知》[5]，对外地人落户西安的政策进行了进一步的宽松。相较于2015年的816万与2016年的825万，西安市2017年的年末户籍人口增长到了906万人。而相较于这突增的八十余万人口，西安的房地产库存显然并没有提前做好准备。同样是在2017年，西安市的房价又开始了一轮飙升，月月摇号月月摇不到的事情在很长一段时间都是常态。这种尴尬的局面就是由于人地挂钩的政策落实不到位造成的。虽然房价迅速的大涨以及接下来持续的走高为西安市的GDP做出了非常可观的贡献，但是西安市政府在制定人口引进政策的同时却并没有为引入的人口解决住房的供需问题，并进一步加剧了房地产对当地居民的剥削力度，着实是市政领导班子城市管理水平令人无法恭维的真实体现。另一方面，西安周边的部分县市，置当地人口外流的现状于不顾，一味为了拉动经济大力买卖土地开发房地产，造成了大量入住率极低的“鬼城”，而又由于大量楼盘库存积压，开发商要么跑路要么破产，给当地银行与政府财政造成严重的影响。

要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。这一点将责任具体化，地方政府有责任也有义务根据市场需求与房地产价格灵活调控建筑用地的规划。考虑到这话是中央经济工作会发出的，因此可以看做是具有一定行政令意味的，即如果地方政府规划不到位便是当地政府的失职，政府的相关责任人是需要负责任的。这一点要求，从源头上杜绝政府官员的懒政。提高住宅用地比例，从源头上改善住房供需关系的现状，避免因供需不平衡导致的房价上涨。盘活城市闲置和低效用地，整合城市住房资源，优化配套的基础设施建设，进一步提升城市的管理水平，改善宜居性。

特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。这就对城市管理者提出了看似“额外”实际是“还债”的要求。仍是以西安为例，截至目前西安市常住人口即将到达一千三百万，而陕西省总人口也不过三千七百多万，几乎可以理解为三人之一的陕西人口在为西安的发展作贡献，因此，作为几乎享受了全省人才红利的西安市，有义务发扬“吃水不忘挖井人”的精神，坚决贯彻“先富带动后富”的方针。疏解部分城市功能，通过授人以渔的方式拉动周边城市发展，同时加强与周边城市的连接纽带，破除大城市孤岛化吸血化的现状，打造城市群。

要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。年初的蛋壳暴雷事件就是由于住房租赁市场的相关法制不健全、相应监管不到位造成的。此类恶性事件务必需要通过加速立法与加强监管予以杜绝，否则短期而言其会对受害人造成经济损失，长远来看其必然会影响市场的良性运作，进一步加剧租住市场供需关系的矛盾。

加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。加强监管，是保障住房市场良性发展的必要手段;加强整顿，是规范当前房地产市场秩序的有力保障。只有保证做到对房地产企业开发、销售、中介等环节全生命周期的监管与干预，方能有效对房地产企业乃至整个行业进行有效的管控，最终改善房地产价格不合理上涨的现状，实现人民群众居有其所。

四、结语

本文通过对房地产价格持续上涨的因素分析，以及对应对措施的简要讨论，基本厘清了目前我国房地产行业的一些问题与改善措施。结合我国未来10年的人口结构趋势，以及我国政府所表现出的决心和同时已经在部分实施的整顿措施，我认为我国房价目前已经接近未来10年的最高点，接下来除了人口会持续流入的一二线城市外，房价的上涨基本会出现一定的停滞甚至回落，一二线城市房价上涨基本会与通胀持平或略有高出，而由于国家调控与人口结构变化，预计2027-2030年房价将进入低谷期，且住房的选择范围与供应来源也会变得更加多元。

引用：

[1]国家统计局.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/，[OL]

[2]央行，银监会.关于加强商业性房地产信贷管理的通知，2007

[3]NUMBEO.https：//www.numbeo.com

[4]中国共产党第十九次全国代表大会，2017

[5]西安市人民政府.关于印发进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件意见的通知，2017

作者简介：

步巍，男，1989年8月，陕西省西安市，西安邮电大学经济与管理学院工商管理专业2019级学生，研究方向为企业管理、投资、市场营销。