浅析我国房地产金融问题及发展对策

娄芳红 赵雪 杨晓璇

摘要：随着我国经济的发展，房地产业与金融业之间也变得密切起来，房地产业的发展少不了金融业的支撑，在这样的经济环境下，两者共同发展，房地产金融就顺势而生了，房地产业为房地产金融的发展提供了大大的帮助，还促进了我国金融体系改革的进程。因此，本文从房地产金融发展中存在的问题，找出符合我国国情的房地产金融建议，促使我国房地产金融发展逐渐完善。

关键词：房地产;金融;对策分析

一、房地产金融的概述

（一）房地产业与金融业的关系

如今，随着中国经济和城市化的快速发展，以往的住房和金融体系也发生了重大变化，房地产业与金融业彼此的联系越来越密切。

首先，在金融业的重视下，房地产的发展迅速发展，使房地产业和其他行业一样也有生产、交换、流通的环节，房地产业没有金融业的帮忙，将举步维艰，尤其是在目前的市场经济体制下，房地产业更加离不开金融业的帮忙。在金融业的参与和支持下，购房者可以减少集资的时间，实现提前买房的愿望，使房地产实现了流通作用以及消费作用，为促进房地产的良性循环做出了极大地积极作用。除此之外，金融业还增加了多种金融工具如清算、信托、保险等功能，其目的主要是为了支持房地产业的发展，促进房地产流通和消费。

其次，作为国民经济支柱产业之一，房地产业也是促进金融业发展的提供了强大动力。在房地产业与金融业发展的相关活动中，如个人购房、开发商自筹资金、建设单位的融资等，都促进了银行的社会融资。由于房地产的增值和承受通货膨胀的能力都比其他金融资产更为重要，这就衍生了商业银行最主要的贷款业务资产--房地产抵押贷款。金融机构的创新因房地产业的发展有了更多的发展选择，如发行不动产企业债券和贷款证券化，增加了金融机构的交易手段，促进了金融市场的可持续和积极发展。

以上概述出房地产公司与银行建立了一荣俱荣一损俱损的关系，两者的交织关系主要体现为房地产公司根据贷款进行创收，而银行的快速发展也要靠以房地产贷款为主要的贷款业务来实现。

（二）房地产金融定义及其业务内容

房地产融资是在房地产的开发，流通和消费过程中，在以与财产密切相关的信用为基础的融资，融资和金融服务。它是经济领域的一部分，涵盖了整个房地产活动的各个方面。

房地产金融机构由其任务的内容决定其商业内容，首先：筹措资金，包括房地产存款，社会住房储蓄等，第二：逐渐便利化的资金，包括抵押、个人抵押等;第三：资金清算，主要有房地产贷款清算、房地产储备基金清算等;第四：其他业务，如对房地产的投资、信托、保险、抵押贷款、通过代理发行和发行不动产证券、交易等。

二、房地产金融发展中存在的问题

（一）房地产金融体系仍不健全

当前，在中国的主要房地产融资市场中，房地产开发公司和购买者的主要融资来源是信用贷款，而中国房地产金融产业发展的主力军是银行系统。目前中国的二级房地产融资市场还在起步中，尽管银行体系是中国房地产融资行业的重要主力军，也无法在二级市场出售长期住房抵押贷款，以免徒增金融风险。2016年房地产的开发资金开始慢慢爬升，2016年我国的房地产开发资金达到了14.4万亿元，2017年从1月到9月为止是11.3万亿元，年均增长率为8.0%。但是，我国房地产生产队伍良莠不齐，投资主体的资本实力、管理水平也不等，同时大多数的房地产开发资金的大额不需要企业支付，企业的自身拥有的资金也较少，因此除了推进建设单位、收取销售定金和预售住房资金外，银行贷款是他们的优先选择。随着我国房地产市场的调控，房地产开发公司的融资来源结构发生了巨大的变化，国内贷款所占份额持续下降，自筹资金所占份额持续上升。我国的房地产金融体系落后于房地产行业是形成这种现象的根本原因。

（二）房地产金融风险较大

房地产金融风险是指：在进行房地产金融活动的金融机构做出了错误的决定、管理出现问题或者是外部环境的改变，都有可能造成财产、名誉的损失。同时我国房地产业的飞速发展，金融机构遇到金融风险的情况就必不可免，目前主要的金融风险有以下几种：

1.信用风险

银行等金融机构最容易面临的风险是信用风险，比如在土地储备贷款中，因为企业开发土地的資金来源大多数是向银行贷款，还款的时候主要是土地让出成本，除之之外，还有其他的因素会导致土地转让的价格发生变化，而且土地本身容易受到价格的波动，可见土地贷款极易受到违约风险。由2-1可以看出，我国的房地产贷款较高，如果土地贷款出现了问题，则对银行构成更大的风险。其次，个人住房消费信贷也会违反规定，由于个人住房贷款的还款期限较长，如果在此期间借款人的收入，支出和财务状况发生变化，则商业银行很难确定借款人的长期还款能力，对借款人的后续调查也比较困难，根据国际惯例，个人住房贷款率的违约率在发放贷款后的3至8年内会上升，从2-2图可以看出，我国的个人住房贷款仍在上升，未来房价的波动和利率的变化也增加了信用违约的风险，个人住房贷款违约的风险并不乐观。

2.利率风险

我国目前大多数的住房贷款期限都是较长的，在《个人住房抵押贷款管理办法》里，规定在同一个时期里的个人抵押贷款利率会比其他贷款利率低，而且我国的商业银行都把存款和贷款的分配作为其收入的来源，与此同时，利率风险已成为银行所面临的严峻问题，存款利率提高，则商业银行会受到严重的利息损失。

3.流动性风险

房地产贷款的主要特点是贷款的数目较大、还款期限较长，还经常受国家经济政策波动而波动。当前，我国商业银行的房地产贷款所占比例较高。“短期存款和长期贷款”现象使商业银行的资产和负债不均，导致金融机构流动性风险的增加也逐步明显，参考国际的经验，如果银行信贷资产中房地产贷款总额达到30%时，会更加加深银行流动性风险的发生。

如果金融机构的这些风险被披露或债务链被中断，都会导致商业银行面临违约风险，而后果也将更加严重，我国的房地产金融风险仍存在着较高的问题。

三、房地产金融问题的解决对策

（一）逐步健全和完善房地产金融体系

作为房地产金融发展的前提，建立完善的、多层次的房地产金融体系是十分重要的。成熟的房地产金融机构体系主要有三大部分：专业房地产金融机构，非专业房地产金融机构以及提供融资的金融机构。我国可以借鉴国外在这方面的经验，要加快发展专业的房地产金融机构，同时也要鼓励非专业的房地产金融机构和提供融资的金融机构的发展，慢慢的建立起更加成熟的房地产金融机构体系。房地产金融体系越健全和完善，不仅有利于房地产贷款来源的多样化，而且房地产金融市场发展将变得更具有竞争性和高效性的。

（二）合理规避房地产金融风险

1.降低银行的信用风险

如果不尽快采取办法解决房地产金融活动中的风险，房地产金融活动会继续受到影响，在当前情况下，适当的宏观调控将有助于防止房地产金融风险。政府部门可征求行业领导者的意见，制定相关的行业政策，并为推动发展的项目提供适当的优惠政策。有关部门要加强对金融业的监督，严格审查和批准程序，监督高风险贷款的发放，不允许对不符合要求标准并违反规定的开发商和购房者批准，用以上措施来防止房地产金融活动中的发生的信用风险和操作风险。

2.降低银行的利率风险

在我国，商业银行在利率方面有着较大的独立自主权，所以我们可以从房地产不同的性质，在融资的前提要求和融资的成本上实行差异化的房地产住房贷款抵押政策。比如说对待不同项目申请的贷款提供不同的利率，如建设项目较优的申请贷款时，向其提供较好的利率;对建设项目一般的提供一般的利率，而且要求房地产企业要加强这方面的管理，制定规范的政策，促进房地产金融市场向更稳健的方向发展。

3.降低银行的流动性风险

上世纪最有代表性的金融创新是资产证券化，它能有效的防止银行流动性风险。住宅抵押是长期、流动性较小的信贷交易，银行资产和债务因房地产金融活动的迅速发展加剧了矛盾，随着资产证券化的出现，让银行的长期资产得以释放，这减轻了对银行流动性的压力，对解决资产与负责之间的问题頗有成效。

参考文献

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[2]胡悦. 我国房地产金融风险及其防范策略研究[D].广东外语外贸大学，2019.

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