康养地产REITs融资模式研究

赵净爽

（沈阳建筑大学，辽宁 沈阳 110000）

随着改革开放的进一步深化，中国经济得以快速稳定发展。人们对生活质量的追求已经成为新社会的新常态。更高质量的生活体验成为幸福和生存的基本支撑。没有健康快乐的生活，全面小康不是真正的小康。健康养生及其产业链的巨大需求应运而生。康养小镇及其工业市场迎来了快速发展的大好时机，成为新的出口和蓝海。然而，康养小镇REITs模式的运作仍处于婴幼儿阶段。康养小镇的建设周期长，建设的各个阶段都需要巨大的费用，而且还没有成熟的商业模式作为现金流支持。迫切需要有效的融资和商业模式进行合作。这使得对康养小镇融资模式的研究和探讨具有重要的理论和现实意义。

一、康养小镇的概念

“康养小镇”是近年来迅速崛起的新兴房地产产业链形式。“康养小镇”是以“健康”为主题，以“医疗”为依托，产业链全面发展的特色小镇。以健康、居住医疗产业为核心，集医疗、健康、健康、健康、休闲、居住等多种功能于一体的综合性项目业态，形成产业链中生态环境较好的特色居住小镇；康养小镇与医疗旅游密切相关。从目前国内健康产业的发展现状和趋势来看，旅游和医疗是实现“健康小镇”流动和转移的主要途径之一。健康医疗旅游的市场规模正在迅速发酵。越来越多的中国人渴望提高生活质量，能够在生活中同时解决医疗、保健和休闲度假的需求。

二、REITs的类型与理论基础

（一）REITs 的主要分类

REITs作为一种新型的结构性金融产品，经常与其他金融产品相混淆。REITs按照信托原则设计，通过发行受益凭证公开或非公开募集特定多数投资者和融资人的资金，并将其交给专业的投融资机构进行投融资经营和管理，将投融资综合收益按比例分配给投融资作者的一种金融投融资产品。一般情况下，REITs收购商业地产并进行经营，在获得租金收入后，按一定比例分配给投资者和融资人。投资者和融资人可以在承担自身风险的前提下享受投融资收益。对于房地产和产权所有者以及开发商来说，REITs模式实际上为房地产资产重新或提前反映其价值提供了一种途径和渠道；对于中小型投资和融资人来说，REITs模式及其产品可以让他们直接进入商业地产的投融资，而不需要筹集巨额资金，即门槛较低。

在国际市场上，从不同的角度出发，REITs 有着不同的分类。根据标的资产和收益来源的不同，可以分为权益型、债权型和混合型 REITs 三种。根据组织形式的不同，可以分为公司型、契约型和合伙型 REITs 三种。根据资金募集方式的不同，可以分为公募和私募 REITs 两种。

（二）理论基础

1．资产证券化理论

资产证券化是指以标的资产未来产生的现金流为基础，通过结构化设计，以信用增级为基础发行资产支持证券的过程。在REITs的产品设计结构中，资产证券化是其核心原则。对这一基本理论的深入理解，可以为其交易结构的构建提供更深层次的理解。

2．委托代理理论

委托代理理论是基于20世纪30年代美国经济学家Burley和Mins意识到企业主和管理者的实践都存在很大的弊端，提出了“委托代理理论”，主张所有权和经营权分离。经营者保留剩余索取权，但转让经营权。在REITs产品中存在多种委托代理关系，研究具体REITs案例中多个行动者之间的关系适用于“委托代理理论”。在我国已经推出的REITs交易结构中，一些产品还涉及另一层行为主体——资产管理专项计划，因此委托代理关系更加复杂。因此，对于REITs这种融资模式的研究，委托代理理论是一个重要的理论基础。

3．金融创新理论

目前，中国投资者对房地产金融产品的选择较少，大多数投资者只能通过认购相关实体发行的债券或股票，从房地产的建设或经营中获得收益。前者收益较低，后者风险较高。在这种环境下，对房地产投资信托基金（REITs）的需求介于两者之间。因此，REITs的诞生满足了约束诱导理论。与此同时，我国仍具有一定程度的财政控制力。房地产投资信托基金是在有限政策条件下设计的产品。这也说明在金融创新的初始阶段，金融控制至关重要。控制规避理论也是REITs研究的内容之一。

三、康养小镇投资信托基金（REITs）发展困境

（一）法律法规、政策制度不完善

目前在我国的（REITs）发展过程中，还存有法律法规不完善、政策制度不健全的问题，究其原因就是缺少一定的重视度，不能按照行业的发展特点健全法律法规的内容、政策保障制度。而康养小镇在发展的过程中，对金融资金的需求量高，（REITs）方面的需求也在不断增加，如果我国不能健全有关的法规、政策，将会导致（REITs）的发展受到不利影响。

（二）缺乏健全的监督机制

我国（REITs）发展的过程中，监督体系的构建、完善属于重要基础保障，只有合理执行监督工作，才能促使行业的良好发展。但是，当前相关行业缺少完善监督机制、监督模式，难以通过有效性的监督措施来规范行业的行为、增强行业的发展水平，长此以往会导致行业发展水平难以提升。

（三）缺乏高素质的管理队伍

管理人员、队伍的专业性直接影响我国（REITs）的发展水平，但是目前在相关的（REITs）领域中，存有管理人员、队伍不专业的问题，所聘用的管理人员缺少一定专业素质，工作的过程中不能通过科学化、专业性的措施来执行工作，长此以往会导致管理效果降低、管理质量难以提升。

四、康养小镇投资信托基金（REITs）的困境应对措施

（一）完善法律法规、政策制度

我国在时代发展的进程中，银行贷款已经成为房地产行业的融资主要措施，在过于依赖贷款的情况下，很容易导致银行面临风险、压力，并且在（REITs）方面也会面临一定风险。因此在我国（REITs）发展期间应该重点健全法律法规、政策制度，明确以公募为核心的不同发行模式法律要求、规定，提出不同主体的行为规范标准、行为的要求，在规范人员行为的同时预防出现市场混乱、盲目投资等各类可能发生的问题，提升相关投资信托基金（REITs）市场管理效果的同时，使得各种发行模式的应用都能够得到保护。其次，应完善政策制度，为（REITs）提供优惠政策、指导政策与扶持政策，争取在新时期的环境下促使（REITs）各种发行模式的良好实施。

（二）健全监督机制

（REITs）的发展过程中监督工作十分重要，应完善其中的监督模式和机制，首先，统一监督工作标准、要求，整合市场中的各类监管资源，预防出现监督成本过高的现象，利用灵活性的形式进行市场价格调整的监督、货币金融调控的监督，严格落实信息披露的制度和要求，阶段性利用日报形式、年报形式、月报形式等将财务信息状况披露出来。其次，应保证监督机制具有与时俱进的特点，在全面、系统监督（REITs）发行模式的同时增强行业发展的规范性水平。

（三）提升管理团队专业化程度

对于（REITs）管理团队来讲，工作的专业性、规范性直接影响我国房地产投资信托基金的发展水平。因此，应该重视管理队伍的专业性，定期开展培训活动、教育活动，利用教育培训的方式增强其工作的专业化程度，使其可以掌握各种管理工作的专业知识、专业技能。同时还需建设人才库系统，在其中存储与整合各类管理人员的信息、资料，便于统一性、规范性的实现人才管理目的。

五、康养小镇REITs融资模式优化分析

康养小镇REITs融资模式建议采用REITs+PPP模式，政府及社会投融资参与利益相关方通过PPP模式与REITs模式结合并用策略落地，实现低风险利益共享，各取所取，运营商实现轻资产运营商业模式扩大经营收益，承担运营风险同时获取高额回报。

总之，在相关政策的推动下，我国REITs市场近年来得到了很大的发展，各种形式的商业地产REITs层出不穷。这些产品是探索REITs在我国政策环境下发展的有益实践。它们的交易结构不同，但都在一定程度上实现了合规、避税和信用增级。这也成为其他行业REITs后续产品设计的核心方案。康养小镇REITs融资模式应根据资产的具体情况采取REITs+PPP模式。同时在未来发展期间应重点完善法律法规、政策制度，健全监督管理的体系和机制，增强团队的专业性、专业化程度。