房地产开发企业全面预算管理实施要点探索

蒋雪雁

（成都兴城人居地产投资集团股份有限公司，四川 成都 610041）

目前，我国房地产开发企业在进行正常的项目运营过程中还存在很多风险，除了快速变化的市场环境引起的来自外部的风险之外，还有来自国家对房地产行业的政治调控风险，以及房地产企业内部存在的内控风险、财务风险等。房地产企业为了进一步提升企业经营实力，需要对企业面临的各种风险进行有效的规避和控制，因此企业可以选择通过强化全面预算管理能力，提升企业在预算管理上可以发挥的职能，进而优化企业内部的各种不良的影响因素，从而提升房地产开发企业整体的预算管理水平，促进企业各项工程业务的顺利进行。房地产开发行业和一般的行业存在明显的区别，经营特征上更加倾向于要加强预算管理，目前越来越多的房地产企业都开始通过建立全面预算管理体系，进而提升房地产企业在极端市场环境下的市场竞争力，进而强化企业整体的管理水平。

一、全面预算管理在房地产开发企业中的应用

全面预算管理在房地产开发企业中的应用非常广泛，企业在开展工程项目的全过程中都需要预算管理的参与，在项目筹备进行、开始阶段、事中阶段和事后阶段都需要通过全面预算管理工作来进行调控。首先，房地产企业在建立全面预算管理机制时，需要进一步提升企业管理层和员工层对预算管理的重要性的认识，将企业制定的成本目标进行细化分解，然后编织出更加合理的小的预算管理目标，通过签订有效的合同，进而通过合同、预算的形式对企业成本进行有效的控制；其次，房地产企业需要将预算管理流程中所涉及的各项职能进行清晰的分化，进而将预算流程规范化，严格按照预算编制的流程来开展工作，与此同时也要根据企业当前的资金情况和筹融资能力对预算编制进行补充完善；最后，加强对全面预算管理的监督管理作用，将企业开展全面预算管理的全部流程进行监管，保证企业可以第一时间发现流程中存在的问题，并及时地进行解决，有效地提升了企业防范风险的能力。

二、房地产开发企业施行全面预算管理存在的问题

（一）预算目标与战略发展目标脱节

很多房地产开发企业所制定的全面预算管理目标和企业制定的长期战略发展目标是脱节的，房地产企业在制定有关战略发展目标时，会考虑到企业本身的经营情况和对未来市场的基本判断，其对企业制定预算目标的影响也是非常大的，但是也有很多房地产企业没有预算目标和战略目标结合起来看，导致了企业所执行的预算管理目标比较模糊，不够具体，管理层和领导者对企业实际发展情况了解不够清晰，关于战略安排和预算管理进行结合性考虑上思虑过少[1]。房地产企业的基层员工对全面预算管理工作的进行参与度较低，缺乏对预算管理进行编制、优化的流程，从而对当前制定的预算目标理解不到位，无法根据简单的制定的预算目标去提升整个预算管理工作的质量，员工缺乏全局观，无法从企业经营管理的角度上进行优化，导致了实际执行的预算管理工作和企业的长期战略规划方向存在偏差。

（二）缺乏完善的预算管理组织结构

目前我国房地产开发企业在进行全面预算管理的过程中面临的主要问题就是企业没有建立完善的预算管理组织架构，预算管理机构的设置缺乏独立性。当前很多房地产开发企业开展全面预算管理工作都没有设立独立的预算管理部门，没有专门的人来负责企业日常的预算管理工作，很多都是将预算管理工作依托于财务部门来进行，通过财务部门来制定预算管理制度，制定预算管理目标，并将各项预算管理目标进行分解然后下放到企业的各个部门，然后通过各个部门的管理者对该目标进行再次分解给到员工，员工在这个预算编制的过程中参与度很低，更多是扮演一个执行者的身份，企业有关预算管理工作的审批都是高级管理层进行的，长期而言不利于企业从经营实际角度上对全面预算管理进行优化。由此可见，房地产企业在预算管理组组架构上设定不够完善，预算审批过于集权化，企业无法从全局观上对预算进行优化，也无法有效的收集预算执行过程中产生的一系列信息，缺乏有效的反馈，无法实现房地产企业对预算的动态化管理。

（三）预算编制缺乏精准性

房地产开发企业在优化全面预算管理过程中会消耗大量的人力物力和资源在预算的编制上，但是由于目前房地产开发企业所处的内外部环境都在不断地变化，因此企业也需要对内部预算编制方式和流程进行优化，一旦出现制度管理上的僵化，企业将面临严重的经营危机。如果企业只是从表面上对预算编制进行了优化，没有根据企业所处的实际情况进行优化，将给企业全面预算管理带来极大的风险，还可能影响到房地产企业长期战略目标的实现。房地产开发行业与其他行业存在明显不同，房地产行业的发展会受到上下游企业、国家房地产政策以及宏观调控政策的影响，需要加强对环境的适应程度，考虑到各种影响因素可能给房地产企业预算管理建立带来的阻碍。但是目前很多房地产企业所制定的预算编制方式还是比较粗糙，缺乏精准性，导致了房地产企业实际发展的成本和制定的预算之间存在较大的差距，预算编制的准确性无法依赖，导致了最后呈现的预算数据也无法反映出更加有效的信息。

（四）绩效考核指标与激励制度缺乏规范性

目前我国房地产企业在开展全面预算管理工作时，仅仅是将预算管理的目标落到了预算的编制和组织架构的安排上，没有制定出科学、合理的预算绩效考核制度，缺乏对预算管理目标的绩效考核，管理层和员工在执行全面预算管理流程时也缺乏积极性和规范化。我国目前还存在部分房地产企业虽然建立了绩效考核制度，但是考核的重点还是更加偏向于对某些财务指标的考核，而忽略对某些非财务类的指标对房地产企业的预算管理和经营发展也有着非常重大的影响，在绩效考核方式的选择上比较单一，缺乏合理性和科学性。财务部门提供的有关企业经营管理的数据对企业开展预算管理工作的影响是非常大的，如果仅仅是考虑了财务数据对房地产企业生产经营和发展的影响，而忽略了非财务信息对企业整体的影响，那么企业相关财务预算数据的真实性和准确性也是有待怀疑的。某些房地产企业编制预算的部门在进行预算编制的过程中，没有结合企业的实际经营情况出发，而是简单通过以往年度产生的数据作为参考，数据精准性大幅度下降。

三、完善房地产开发企业全面预算管理的有效对策

（一）全面实现预算目标与发展战略相结合

近年来，我国房地产开发行业的内外部环境变化速度非常快，因此企业在开展全面预算管理工作时除了要考虑到内部因素的影响，还要考虑到外部市场、宏观经济上对预算管理的影响。企业需要制定出明确的发展战略目标，根据发展战略目标制定出全面预算管理目标，将二者结合起来进行考虑和制定，还要根据内外部环境的变化进行不断的调整和修改，保证预算目标能够顺利地实现。企业需要从管理方式和理念上进行转变，加强对预算工作的执行，提升对企业资金的管控，对既定的预算管理目标进行分解，下放到各部门和员工上，提升员工对全面预算管理工作的认识，提升各部门之间的沟通协调能力，促进战略目标和预算目标的实现。

（二）构建完善的预算管理组织体系

目前我国房地产开发企业在建设全面预算管理体系过程中做出了诸多的努力，其中较为关键的一步就是对预算管理组织体系的构建进行了一定程度的完善。构建完善的预算管理组织体系对于房地产企业开展全面预算管理而言是至关重要的一步，也是非常关键性的一步。预算管理组织实际上就是房地产企业开展一系列预算管理工作的重要部门，也是保障全面预算管理工作能够顺利开展下去的重要环节。房地产开发企业构建完善的预算管理组织体系，需要根据市场环境的变化、国家政策的影响以及内部经营环境的变化对架构中的人员和工作内容进行一定的调整，以期实现整个预算管理组织的动态化管理和发展。因此，房地产开发企业需要加强对预算目标的制定，切合企业的战略发展目标，构建出更加科学、合理的预算管理组织体系，明确划分架构中涉及的有关权责的问题，制定出符合企业发展的预算审批、授权管理制度[2]。

（三）进一步提高预算编制精准性

为了进一步提升企业在预算编制上的专业化程度和精细化标准，房地产企业应当根据企业当前的实际经营情况进行不断的优化。全面预算管理工作对于本身对资金需求和工程进度控制要求较高的房地产企业而言都是非常重要的一项工作，实施预算管理工作中涉及的每一个环节都是上下串联，息息相关的。首先，房地产企业需要结合实际经营情况、发展特征、国家政策规定等制定出最符合企业发展的预算编制方法，从而提升企业在预算编制上的精准化程度，提升预算管理的作用和价值，避免出现不必要的资源浪费，提升预算管理对企业发展的作用；其次，对预算编制的流程进行进一步的优化和规范。预算目标是否能够有效地实现，最终都要落足与预算的执行是否有效、是否能够准确的执行下去，提升企业基层员工对预算管理工作的参与度，优化预算编制，在提升预算编制准确性下也提升了企业员工的工作积极性[3]；最后，扩大房地产企业制定全面预算管理的范围。房地产企业在考虑到企业发展和盈利的同时，要进一步提升企业对社会应当履行的社会责任，提升企业在社会上的知名度，强化企业经营价值，促进企业的发展。

（四）构建科学而有效的考核指标与激励机制

目前已经有越来越多的房地产企业开始通过预算绩效考核的方式来提升房地产企业全面预算管理目标的实现，在绩效考核目标制定和方式选择上，很多房地产企业都选择了平衡计分卡进行预算绩效考核，通过该方式，可以有效地解决企业当前面临的长短期目标无法达成一致的问题，在平衡计分卡的帮助下，房地产企业可以更加的关注到企业当前面临的一系列利益发展的问题，结合企业的实际发展情况，制定出了更加符合企业发展的战略管理目标。平衡计分卡最突出的一个优势就是可以对房地产企业当前制定的长期战略目标进行目标拆解，将一个整体的经济行为分解成一个个单独的、小的经济行为，并且可以通过绩效考核对各个小的经济行为进行量化分析，提升了当前房地产企业开展预算绩效考核的可行性和可操作性。在平衡计分卡量化分析下，房地产企业的管理层和员工可以更加清晰地了解到企业所制定的长期战略规划的目标，从而促进目标的实现。

四、结语

房地产开发企业通过实施全面预算管理工作，进一步优化企业内部经营管理的结构，提升了对企业资金和资源的分配效率，企业可以通过构建出更加完善的预算管理组织体系，提升全面预算管理编制的精确性，制定出科学、合理有效的绩效考核制度和激励机制来提升预算管理的效率，实现预算管理目标与企业长期战略目标的融合和统一，为房地产企业维持长期发展，提升市场竞争力奠定基层。