投资性房地产计量模式转换核算的分析

答维维

（西安开元临潼投资发展有限公司，陕西 西安 710600）

一、我国投资性房地产的计量模式

投资性房地产指的是利用房产来获取租金或使其增值，又或者是二者具备的房地产。在我国的投资性房地产计量模式分为是成本模式和公允价值模式{1}。通过大量资料的验证和表明，公允价值计量作为投资性房地产的计量模式更加的稳定和可靠，同时，还能为对投资性房地产以后的价值做出严谨的计量。

二、投资性房地产核算模式转换的问题

依据《企业会计准则第三号-投资性房地产》相关规定中指出：企业所持有的房产用于获取租金通常都会运用成本模式进行核算，若是公允价值可以连续性的获取，那么才可以运用公允价值模式进行核算。这也就是说，企业在对投资性房地产计量模式上可以进行自主选择，可以把相关会计人员的专业能力充分发挥出来，进而为企业提供更多有关于投资性房地产的有用信息，为相关决策者进行正确的经济决策提供强有力的理论依据。除此之外，企业要对自身的具体情况进行全面的分析和研究，为了防止利用投资性房地产核算模式的改变，对财务报表进行粉饰，就必须确保相关会计信息的实效性与可靠性{2}。

相关规定指出，若是企业运用了成本模式进行核算，如果公允价值模式能够持续稳定的获取，那么可以对会计政策进行转换，使其从原本的成本模式转换为公允价值模式；如果企业已经采用了公允价值模式对投资性房地产进行核算，就无法再转换成原来的成本模式进行计量。

依据相关规定表明，企业对自用建筑物及土地使用权按照固定资产和无形资产采用成本计量模式。如果把自己居住的房屋改变用途出租出去，或者是自用土地的使用权也进行出租或等增值之后进行转让，那么这种无形资产或是固定资产就会转换成投资性房地产，这时就可以对计量模式进行选择。

如果把投资性房地产的用途进行更换，不用于出租，或者是不等待增值以后进行转让改为自用，那么这种投资性房地产就会变换成为无形资产或是固定资产。所以，企业可以自由选择成本模式或是公允价值模式来对投资性房地产进行计量，还可以暗暗的将公允价值模式转换为成本模式。因为无形资产或是固定资产通常都会采用传统的成本计量，通过两次的更改之后就可以再利用成本计量模式对固定资产或无形资产进行核算。由此可以看出，通过对资产性质和属性进行转换，可以改变投资性房地产的计量方式，使得这个准则只存在于表面化。若想从源头上防止这个问题发生，就需要颁布与其计量属性相同的相关文件。但是，可以借鉴《企业会计准则22号-金融工具确认和计量》对投资性房地产做出约束，并标出相关的惩罚条例。若是通过两次更改之后再运用成本计量方式，那么该企业将会在以后两个完整的会计年度之内不得再继续应用公允价值模式进行计量。

三、投资性房地产处置问题

依据企业相关的会计准则，当企业对运用公允价值模式进行计量的投资性房地产进行处置时，要以实际收到的金额为准。利用银行存款科目进行借记，在运用其他业务收入科目进行贷记；依照投资性房地产的账面余额来对其他业务成本科目进行借记；依照其成本对它的成本科目进行投资性房地产贷记；以公允价值的变动为前提和基础来对投资性房地产进行借记或贷记。

在进行处置的过程当中，有两个问题存有异议：首先，在对投资性房地产进行处置的过程当中，是否需要对投资性房地产的累计的公允价值变动损益进行结转，有的人认为不需要。这种观点不影响当期损益表面上存在相对的合理性，但却没有从实际反映出处置的损益，而且还会与以同种计量方式核算的金融资产发生矛盾，出现信息的缺失，所以，有的人认为要把投资性房地产累计公允价值变动损益进行结转。

其次，对于结转后的公允价值变动损益金额要具体转到哪个科目，在会计准则当中并没有明确的规定。在这个问题的处置上也存在两个观点：第一，将其纳入其他业务收入当中；第二，将其纳入其他业务成本当中。

四、投资性房地产计量模式转换核算带来的影响

（一）信息质量的影响

从原来的成本模式变更为公允价值模式使其信息的关联性增强。公允价值具有公平、公正性，并且依照现存的市场价值进行计量，它能为相关决策提供更好的预测或评价，这是传统历史成本计量模式所达不到的，使得信息质量得到了较大的提升。近些年来，我国的房地产市场价格不断上涨，利用公允价值模式可以更加公正、客观的对投资性房地产的市场价值进行评估和反应，还可以使相关企业通过报表来对企业资源状况有一个详细的了解和掌握，使得与会计相关的信息具有较好的可比性和关联性{4}。然而，业内有一句话叫作“相关不可靠，可靠不公允”。也就是说，对于成本模式来讲，它所获取信息的可靠性要高于公允价值所获取信息的可靠性，对于公允价值的获取渠道让人们产生怀疑。特别是利用自身经验、主观判断和假设来对公允价值做出评估，难免会让人们在心中产生疑问，甚至还会怀疑相关的管理层很可能利用公允价值来对企业的经济利益进行暗箱操作。

（二）财务风险的影响

把计量方式由成本模式变更为公允价值模式进行核算，如果投资性房地产升值，那么会使得账面资产增多，在一定程度上降低企业的资产负债率，使企业的财务风险系数较低，这样可以使得相关企业明确自身定位，增强融资的能力，为其以后的可持续经营发展营造了便利条件和空间。若是企业首次应用了公允价值模式，把投资性房地产的账面价值和公允价值的差额纳入使用者权益当中，使拥有者的权益增加，提高了企业的净资产，若是不能把净利润也同步提升，那么一定会使得该企业在年底的净资产收益率降低，同时，净资产收益率是进行股权激励制考核的一个重要标准{5}。除此之外，若是利用公允价值模式，在资产负债时，从投资性房地产公允价值变动的实际情况考虑，直接影响到财务报表的当期损益，成为企业净利润的一个组成部分，导致企业的账面收入与现金流量不符。大多数的上市公司会以会计利润为依据制定相应的股利分配政策，这会使得企业陷入财务困境。如果得不到分红，那么也会导致公司分红比例降低，融资能力减弱，也在某种程度上使得公司对投资者的利润分配压力增大。

（三）操控利润的影响

相关的准则明确规定，若是要可以利用公允价值模式把自用房地产转变成投资性房地产，如果公允的价值小于账面价值，那么会把它的差额纳入当期的损益当中；如果账面的价值小于公允的价值，那么就会被计入资本公积金当中，并且对投资性房地产进行处置之后，才可以把这个差额部分进行实现，进而纳入当期的盈亏之中。如果想转换成为自用，就要再把当日的公允价值作为账面价值，并且纳入当期的盈亏当中，这个时候在转换的过程当中，就会使得账面价值和公允价值出现不符。因此，相关的管理层很可能会利用公允价值对其经济利益进行暗箱操作。利用公允价值模式进行计量会使得投资性房地产的账面价值升高，租金也会随之增长。在房地产的市场价格到了一个高度时，若是把投资性房地产与自用进行转换，就会使得企业的经济效益得到提升，增加企业的利润值；如果房地产市场价格处在低段，相关的管理者只要把房地产转换为其他资产，同样可以减少经济损失。

五、结束语

综上所述，通过对投资性房地产计量模式的转换，对两种方法存在的差异性进行说明，并对其合理性进行充分应用，同时还要符合企业会计准则的基本需求，避免出现人为的利润调节，保证合理利润的实现。从房地产市场发展速度来看，投资性房地产模式的转换可以为相关投资者进行投资提供较好的理论依据，以此来做出正确的商业决策。