个人住房抵押贷款风险的影响因素

马英英

（北京达佳互联信息技术有限公司，北京 100000）

2006年以来，美国爆发次贷危机，并逐渐波及世界各地，我国也受到了一定的冲击。该危机出现的原因主要有两方面，一是贷款发放结构为了获取高收益将贷款发放给次级信用者，增加了贷款的风险；另一方面房市不景气，房价下跌，导致借款者无力偿还贷款金额。次贷危机的结果就是，贷款人的违约率越来越高，导致贷款发放机构资金周转不开引发危机，由此经过一系列金融环节，危机被无限放大，最终形成了波及世界各国的经济危机。这次危机为房产抵押贷款市场敲响了警钟，使得对于该类型贷款的风险研究成为一个重要的时代课题。本文紧密联系实际，对住房抵押贷款风险的影响因素就行研究，并提出控制风险的措施。

一、贷款方面的影响因素

（一）贷款发放机构

根据相关调查研究显示，不同银行的贷款违约率有很大差距。与此同时，不同银行的房产抵押贷款违约率的增长值也有着很大差距。经过对比可以发现，违约率增长值较为稳定的银行通常具有以下特点：第一，运营年代久，第二，金融业务熟练，第三，风险防控机制健全，第四，业务分布范围广泛，第五，市场占有率高。而违约率较高、违约率增长浮动较大的往往是一些成立时间短、风险防控能力弱、业务分布过于集中的银行。造成这种现象的原因主要有以下几点：第一，银行的资金储量越大，资金周转效率越高，应对风险的能力也越强。成立时间久的银行更受群众信赖，吸引的高信用客户也越多，因此违约的可能性也要小很多。第二，经营时间久的商业银行体制机制更加完善，且经历的风险困难较多，应对经验丰富，因此控制违约、抵御风险的能力更强。他们对于借款人偿还能力的评定有着更完善的机制，更容易筛选出优质客户和资金。第三，业务分布范围广的银行，不容易受局部金融危机冲击，且资金来源广泛，周转更加容易。

（二）贷款利率

贷款利率是借款人需要向银行垫付的借贷费用，也是银行借贷业务的主要收益。贷款利率越高，对于借款人经济实力的要求就越高，违约的可能性也越高。当前我国，个人住房抵押贷款证券化的资金池利率主要取决于浮动利率，有着一定的波动幅度，该风险将由借款人自行衡量。虽然目前的整体借贷利率不断下滑，但是由于影响因素非常多且机制复杂，因此浮动的概率也非常大，很有可能出现反弹和回升的情况。如果将来借贷利率上升，会对借款人产生冲击，偿还能力弱的借款方就容易发生违约行为。对此，借款人应当充分了解市场行情，结合自身资金周转情况，科学合理地办理贷款；否则，一旦发生违约行为，不仅借款人会面临巨大的压力，银行也会受到一定的冲击。

（三）贷款时长

以往对于贷款风险的研究都比较重视银行累计违约率，实际上，新增违约率可以更加准确地反映出住房抵押贷款违约情况的变化。根据相关调查研究显示，在贷款发放的前期，违约率的增长处于上升阶段；当贷款时长超过12 期时，违约率的增长值达到最高水平，并持续到60期；超过60期后开始下降，在超过120期以后，违约率的增长值就非常低了。产生这种现象的原因主要有以下方面：第一，住房抵押贷款的违约罚金是影响违约可能性的重要因素，随着贷款时长的增加，违约罚金会越来越高，借款人违约面临的压力就会更大，因此违约意愿也较低。除此之外，近年来我国房价一直处于上升趋势，贷款时间越长，房产价值越高，违约后的损失也更大。第二，随着我国房价的不断攀升，房产很多时候被作为理财产品购买，因而表现出一定的投机性。很多住房因为炒作的缘故吸引了很多投资者。这些人因为看重了房产的增值空间，冒着风险办理房产抵押贷款业务。等到炒作结束，房价逐渐跌回正常水平，投资者为了减少损失，会有较高的违约意愿。

（四）初始贷款价值比

通过统计学手段，我们可以构建初始贷款价值比的分布图，从图中可以得出，违约资金和首评总资金，在贷款价值分布形态上非常类似。然而，在初始贷款价值比超过一定比例时，违约率开始升高。原因是，贷款价值比高的借款人面对的违约费用较少，使得违约随意性较大，风险也就随之增加。

（五）房产抵押贷款面积

抵押贷款的房产面积也是影响违约风险的重要因素。根据统计数据显示，抵押房产面积越大的借款人违约的概率也越高。究其原因，购买房产面积越大，贷款资金也越多，借款者的经济压力更大。如果借款人资金周转不开，或者失去稳定的收入来源，将面临无力偿还巨额贷款的困境，违约的意愿也会比较强烈。

（六）还款方式

目前，抵押贷款的还款方式主要有两种类型：等额本金和等额本息。前者的初期还款额度较高，但会逐渐减少；后者每期还款金额相同，但是利息较高。从当前调查研究情况来看，两者对于违约比例没有显著影响。

（七）贷款抵押住房用途

贷款抵押房产通常有两种类型，一种是借款人自己居住，另一种是用于理财。相比之下，后者的违约率更高一些。通常，用于自己居住的房产涉及生活保障，且贷款资金较少，偿还压力小，因此违约意愿低。而用于理财的贷款，由于借款者没有生活压力，就会站在经济层面考虑问题，一旦收益不理想，面对巨额贷款，借款人就会选择违约。

二、借款人方面的影响因素

（一）借款人的年龄

根据调查研究，30岁以下的人和50岁以上的人，贷款违约率比较高，而年龄在此之间的人违约率较低。由此可见，中年借款者违约风险较小，而青年和老年贷款者违约风险较高，因为中年人收入和事业较为稳定，偿还能力较强；而青年人处于创业的初始阶段，生活、事业都不稳定且积蓄较少，偿还能力弱，再加上有的年轻人容易冲动投资，各种因素导致违约率较高。而老年人，由于劳动能力差，经济收入也不稳定，故而容易发生违约的现象。

（二）借款人的婚姻状况

根据统计调查，借款人婚姻状况也是影响违约风险的重要因素。几年来，已婚人士在房产抵押贷款业务中违约的比例逐渐下降，而单身人士的违约比例却不断攀升。研究者认为，已婚人士家庭收入更稳定一些，且配偶也可以帮助偿还债务，因此守约的能力更强。

（三）借款人的收入债务比

顾名思义，收入债务比是指借款人的收入与贷款金额的比例，该比例是判断借款人偿还能力的重要指标。通常该比例越高，借款人守约的能力越强，银行也更愿意将贷款发放给这些人。

（四）其他因素

除了上述提到的几项主要指标外，影响抵押贷款违约风险的因素还有很多，如借款人事业规模、工作稳定性、工作能力大小、信用高低等等。目前，由于互联网的普及，我国已经有很多网络征信系统，这些系统利用一定的参考指标，通过各自的机制对办理银行业务的人员进行信用考评。而银行在发放贷款时可以参考这些系统，对借款人员进行衡量取舍，对于信用高的人可以发放大额资金，对于信用低者发放小额或者拒绝办理业务。

三、降低住房抵押贷款风险的措施建议：

第一，建立健全风险预测防控机制。银行应当成立专门的部门，广泛吸纳金融业、审计学专业人才，打造优秀的风险评估团队。运用专业分析手段，综合考虑各方面因素，对各项指标进行考评，争取达到最准确的风险预测水平，并制定相应的应付措施，从金融业务、资金周转、借款人守约措施等方面应对风险。

第二，优化征信系统。银行通过完善考评机制，可以优化对于业务办理者的征信体系，这样可以有效识别风险业务并及时避免。

第三，加强贷款管理。无论是办理贷款业务前，还是业务后，银行都应当加强对于贷款业务的管理。贷款前，做好业务办理人信息登记、信用考评等工作。贷款后，加强与借款人的沟通了解，及时掌握用户状况，对于可能出现违约的情况进行及时制止。

第四，强化法律约束。贷款风险的管控不仅需要银行的努力，更需要全社会的共同努力。作为政府机构，不仅要加强对于公民的守信宣传教育，更要用好法律这把武器，对于违约行为进行沉重打击，与银行、公民共同建设诚实守信的和谐社会。