既有住宅加装电梯的成本效益分析

2021-12-01曹若楠张彤彤赵忻晨王家婷王超

大众投资指南 2021年28期

曹若楠张彤彤赵忻晨王家婷王超

（大连民族大学，辽宁大连 116000）

我们就既有住宅加装电梯问题进行了调查工作，在调查的过程中，深刻认识到既有住宅加装电梯工作推进的难度。这项工程的实施，并非超过三分之二的住户同意就能顺利进行，它涉及社会、经济以及城市规划、管理、法律等一系列问题。如何妥善处理这些问题，和谐加装电梯，都是值得我们去认真思考和研究的。

多层住宅是居民的主体住房，有很多小区由于当时的技术条件和经济条件有限，并没有安装电梯。现在随着旧城改造步伐的加快，既有住宅的更新改造、适老改建等也成了当前及今后住宅改造工作最重要的内容之一。既有住宅加装电梯可以部分减少新楼供应需求，在一定程度上减缓了楼市紧张和抵制楼价上涨幅度过快。

一、现状分析

现如今，对于大部分不愿意拆迁的老旧小区业主有了新的方案，在2020年底全国最后棚户改拆迁项目结束，取而代之的是针对老旧小区的旧改政策。旧改政策就是在不拆迁的前提下，针对老旧小区基础配套设施、环境、服务等等进行彻底翻新改造，是对老旧小区的一次从里到外、从硬件到全款的彻底翻新改造。但是在老旧小区改造工程中，有一项惠民政策，现在却成了非常有争议的话题，那就是老旧小区加装电梯的政策。

（一）民生所向

既有住宅加装电梯，确实是一项惠及百姓、广受欢迎的“民生工程”，大多数居民从大局出发，按照“有利生产、方便生活、团结协作、公平合理”的民法精神，给予支持配合，使很多既有住宅楼包括老旧小区单元安装了电梯，告别“爬楼难”，极大方便了出行，让人民群众获得了“上上下下”的幸福。但是同时也引来了一二层居民的反对，对于他们来说，本身也没有电梯使用的需求，而且一旦加装电梯，他们担心电梯有噪音、影响通风采光、存在安全隐患、房价贬值等不同问题，对加装电梯持消极态度，有的甚至强烈反对或设阻，致使一些既有多层楼房无法加装电梯。

（二）政策依据

2001年1月1日起正式颁布生效和制定实施的《民法典》，降低了对于既有新建专用房屋的业主增设专用电梯这项“改建、重建建筑物及其附属设施”的房屋业主人民代表们所享有表决权的认可和表示同意的限制程度，也就是可以在自己既有的旧房子里重新加装公用电梯。

既有住宅加装电梯，涉及邻里关系的处理，应尽可能让全体业主达成共识，协调利益，和谐推进，把加装电梯这种惠及民生、增进居民幸福感的民生大事做成惠民工程、和谐工程、共赢工程。

二、利弊分析

（一）优点

如果我们将既有住宅加装电梯，一份巨大日常消费需求就会被释放，极大地拉动了内需增长，还能减少政府拆迁重造的成本。一些老旧的小区里相对来说是老年人居多，加装电梯就更加方便了老年人出行，有些老年人本身就行动不便，如果还住在高层，那么对于老年人来说就是难上加难，电梯的安装就解决了出行这一难题。而且现在一些老旧的小区已经不太受众，在这个自动化越来越普及的时代，人们实在不想把时间浪费在爬楼梯上，尤其是年轻人，那么既有住宅加装电梯，这样的问题自然而然就不存在了。从市场空间来看，根据中国电梯协会信息网的预测，我国加装电梯市场需求量约为500万台，去除因建筑设计、无法协商等客观因素无法加装的，估计实际需求在200万台左右；而根据券商的预测，老旧小区加装电梯的需求量也在100万台以上。通常六层楼加装一台电梯的费用在30-50万元左右，这么来看，这又是一个千亿级别的市场。从实际情况来看，根据住建部2019年7月1日数据，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部。特别是老龄化社会已经来临，这是新市场中一片广阔的蓝海。

（二）缺点

首先加装电梯后的噪音问题，采光问题和卫生问题直接影响着一楼和二楼住户的日常生活。就已经加装完电梯的住宅来看，电梯井自身的抗震性能以及稳定性都不是太好，加装电梯施工主要是依附于楼房安装，有些通过连廊与楼房的楼道间相通，有些则直接靠在楼房墙壁上，这已经改变了楼房原有的设计结构。电梯井本身对楼房会产生拉力，加上电梯的长期运行，也会对房屋的结构产生一定的破坏力，存在安全隐患，同时也影响房屋的使用寿命。一旦遇到地震或者狂风天气的恶劣条件，很容易酿成事故。有加装电梯需求的老旧楼房，大多建于2000年之前，大多采用砖混结构，楼板也以预制空心水泥板为主，楼板与墙体之间多数都是简单搭接。楼房的整体性、结构力、抗震性都比较差，楼板开裂更是常有的事。加装的电梯即使是小型电梯，满负载时也达到2吨的重量，启动或停止时冲击力较大，频繁地启动、停止，必然会对楼房造成振动，对楼房的完好性产生很大的影响（见图1）。

图1

三、成本分析

以沈阳市首个试点的小西小区为例，该小区一共需要加装10部电梯，每部电梯的费用是39.5万，政府补贴18万，剩下的由小区居民共同分摊。根据具体《方案》规定，一、二楼的居民不用掏电梯费，三楼往上的居民分摊的费用呈阶梯状逐层递增。例如本次加装的电梯，三楼居民分摊10000多元，往上每层楼多加6000-7000元。七楼最多，差不多是32000元。不仅是电梯的费用，包括电梯的后续保养和电费，也都分摊给每户居民，每户每年差不多是500多元。无论是电梯安装费用还是电梯保养及电费，小区居民都非常支持。小区居民的支持是对该项惠民工程最大的认可。

四、经济效益分析

在现有的多层建筑中，有很多的建筑由于各种各样的原因，没有安装电梯。在现有的建筑中安装电梯方便了人们的出行。自然，加装电梯必然会带来一定的经济效益。

（一）直接效益

据了解很多地区政府鼓励有条件的老旧住宅加装电梯，出台了按照加装电梯施工金额的40%给予补贴的政策。从而对于住户来说加装电梯的成本又低了一个度，加装电梯每户平摊下来不超3万，对于换一套有电梯的住宅的成本来说不值一提。可以说大部分人奋斗一辈子可能就只能买一套房。这样一来一下解决了很多人的燃眉之急。

（二）间接效益

1.环境方面

以前中国地广人稀，很多老旧住宅小区楼房间距大，绿化面积广。整体建筑物显得比较大气。如果采用外挂式加装电梯的话，不会影响房屋的采光，通风。更不会影响建筑物的消防管道与楼房结构、周围的环境。相反会让建筑物感觉焕然一新。

根据研究调查，数据显示，目前60%以上的老人居住在30年前的小区里。这些房屋大多都没有安装电梯，所以老人们都不太爱下楼散步，因为没有电梯，腿脚不便，下楼就要费好大力气。既有住宅加装电梯工作的开展，确实解决了一个民生问题。

2.技术方面

随着我国改革开放以来的经济不断发展，都称我们为基建狂魔。相信对于一个旧楼加装电梯是难不倒我们的建筑家们的。早在几年前就有很多地方政府开展了这项工作，进行了大量的探讨。现在高楼大厦不计其数，随着楼层的越来越高电梯也有了前所未有的发展，所以对于旧楼加装电梯的电梯技术方面也是没有问题的。国家越来越重视，各个方面的技术人员也积极投入探讨，研究出了关于旧楼加装电梯的技术，开发出许多解决方案。都朝着利益最大化、影响最小化的方向前进。

3.社会方面

旧楼加装电梯后，旧房的生活品质提高了，也减轻了一部分人想要购买新房的压力。旧楼房在原有基础上完善了住宅的使用功能，旧楼的房价也上涨了，促进了社会和谐。其实，加装电梯的压力并不小，想要把中国成千上万的老楼都加装电梯，可见工作量是巨大的，给社会带来的效益也是显而易见的。