信息化建设背景下土地储备工作的相关思考

张备战

【摘要】在时代不断进步的过程中我国土地资源管理者工作也迎来更高的发展，信息化技术在其中得到广泛应用。运用“大数据”、“互联网+”等信息技术，使新时代国有土地储备管理与互联网新技术高质量融合发展，形成与时俱进的国有土地储备管理信息系统，为调控房地产市场提供强有力的信息技术支撑，可实现国有土地储备信息的高效共享利用，保障房地产等土地市场健康、平稳、有序地发展。

【关键词】土地储备管理;管理信息化融合;国有土地储备

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.114

地储备制度是中国城市土地使用制度改革进程中探索出的制度创新。制度建立初期主要是为了解决城市土地多头供应、毛地出让等问题，逐步建立了基于“收储-前期开发-供应”的实施环节，实现了地方政府掌控土地一级市场供应，保障了招拍挂公开出让制度的实施，促进了城市土地市场发展和城市建设。在20多年的发展历程中，土地储备制度在提高供地能力、调控市场供求、防止土地资产流失、保障民生项目落地等方面均发挥了重要作用。然而，新时代背景下土地储备制度目标与地方实践需求的矛盾日益凸显，引发社会对土地储备制度正当性与价值性的质疑。因此，明晰当前土地储备制度实施过程中的问题症结，提出未来土地储备制度的发展方向，对于重塑新时代土地储备制度的活力具有重大意义。

1、土地储备的意义

从城市土地管理实践分析，土地储备为重要措施，经过多年的发展和实践，促使土地储备制度日益完善，获得不错的应用效益。推进土地储备制度的转型发展，必须坚持以公共利益为导向的基本原则，积极发挥政府的作用，推进土地储备制度转型。通过做好土地储备管理，深度挖掘土地资源的价值，助力社会经济更好地发展。以某城市为例，机动车拥有量和停车泊位缺口不断增加，出现了很严重的供需矛盾。为了解决此难题，使用储备土地建设公共临时停车场6个，规模为20000m2，大约480个停车位。通过合理利用储备土地，解决社会问题，发挥地块的公益用途，提升城市生活水平。

2、当前土地储备工作面临的主要挑战

2.1土地储备机制适应力不强

征收、收购、收回和置换四种方式仍然是进行土地储备工作的主要方式。其中，征收是最主要的征地方式，具有快速、程序健全等特点，随着《中华人民共和国土地管理法》（新修订）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地储备管理办法》（新修订）的实施，土地储备项目不再属于固定资产投资项目审批管理范畴，土地储备的主导内容是经营性用地储备，其土地储备来源主要方式之一是征收，如何协调储备土地与拆迁征收、经营性用地与社会公益性、解决民生需求的内涵关系，在一定程度上影响土地储备工作的开展。在征收拆迁与公共性相符度较低的情况下，如何通过城市更新对存量建设用地进行再开发、再利用成为土地储备工作需要思考、实践的问题。土地储备工作理念更新慢，管理粗放，专业性、技术性与新时代土地储备全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精细化管理，从而进一步影响储备土地的出让时序、经济收益和社会效益。

2.2缺乏规划

土地管理信息化建设较为复杂，主要源于管理涉及部门多且信息庞杂，还关乎民众权益、耕地保护、城乡一体化建设等方面的稳定性，为此土地管理信息化建设需具有规划性，避免有的部门或信息游离于该管理系统之外，降低土地管理综合性。当前，土地管理信息化存在上级优于下级问题，虽然各部门积极建设信息化管理体系，但各方联动性不强，管理信息共享性较差，不利于土地管理信息系统的建设与发展。

3、促进土地利用转型与土地资源管理信息化的措施

3.1建立统一的数据库

土地利用转型以从下而上的工作方法为基础，各层级的基本土地，其利用转型规划地图上的比例各不相同，导致难以实现各数据平台的有效连接。应在现有土地利用转型规划管理系统的基础上，建立标准化的统一数据库，并加强土地使用状况、总体规划等数据库建设，为各层级的土地规划提供统一依据。数据库的建立必须以土地全生命周期业务管理流程为轴，包括建设用地的规划、储备、审批，土地征用、交易、登记、供应、监管、执法检查等信息。

3.2构建土地储备信息化工作平台

一是整合土地储备数据，构建土地空间资源和资产分布“一张图”，支撑信息化下土地储备高质量精细化管理。建立以储备权属数据为基础图库的核心数据库，构建资金和储备地的产权关系数学模型，更加规范化、标准化地管理多源数据;通过土地储备信息化工作平台与国土空间基础信息平台对接，整合国土空间总体规划、控制性详细规划、不动产和基础测绘等相关数据，将破碎分散的权属整合到统一权属上，充分挖掘數据对决策的辅助作用。二是采用信息化手段，以各级政策和法规文件为依据，全面梳理和完善土地项目办理业务流程，采用“互联网+”、数据库、地理信息、流程定制等技术，构建以业务工作流为导向的土地储备信息化工作平台体系，建立一套完整的数据共享、平台应用、业务流转、成果应用交汇机制，实现土地储备供应项目从传统台账式管理向信息化和空间化管理的转变，实现土地储备机构下属部门的精细化、无纸化、移动化、全过程、全覆盖的实时分级管理，为各级管理层在规划、决策、监督、管理、控制、绩效评价等工作中提供信息化服务，提高整体工作效率和管理执行力。

3.3 建立高效有序的多元融资渠道

目前，各级地方政府土地储备所需资金来源渠道主要为银行贷款、发行土地专项债券等。土地储备的融资金额且融资成本较高，易对国民经济运行造成很大压力。高额的融资成本会推高土地储备成本，为了尽快回笼土地储备融资成本，各级地方会向市场投放大量的储备土地，甚至会把土地价格推高，偏离土地储备市场规律，对储备产生不利影响，有悖于建立土地储备制度的初衷。为此，要积极建立一条多元化的融资渠道，降低融资风险，促进土地储备融资健康平稳发展。对于多渠道融来的资金，要提高利用率，提高资金盘活率，按照土地储备年度计划将土地储备库中储备土地上市，确保资金高效回笼;同时各级地方政府要加强对资金使用情况的监管，保障土地储备资金高效使用。

3.4向开放式管理系统过渡

根据土地利用转型规划信息系统的建设要求，利用大数据云计算平台，将传统的土地管理信息系统逐步优化，使其从内部管理系统向开放式管理系统过渡。解决土地资源管理信息化问题，必须将信息化建设作为土地资源管理的重点，强化土地资源管理系统的标准化和自动化。土地资源管理信息系统的建设不应盲目进行，应侧重于管理水平的提高，实施统一、综合规划和试验战略，以支持规划信息管理系统的管理。

3.5建设专业队伍

在土地管理领域内加大懂技术、会管理、善创新人才的培育力度，使之成为遥感、测绘、地质矿产及土地资源领域复合型人才，为不断应用新技术提供人才保障，使土地管理信息化建设队伍更加专业。

结语：

新时代对我国的土地储备开发工作提出了新的要求，当前我国土地储备开发工作存在较多的不足，往往受到政府没有充分发挥作用以及资金无法得到保障等因素的影响。对此，应合理地做好土地工作规划，确保土地储备开发项目顺利开展，使土地储备开发工作在新时期下快速发展，取得更辉煌的成就。

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