关于青州农村房地一体化不动产确权登记工作中的问题思考

潘洪稳

【摘要】农村不动产确权登记是一项系统的、工作量浩大的工程，从开始地籍测绘、权属调查、确定一户一宅、到登记发证，每一个步骤都牵扯巨大的人力物力。借助先进技术的帮助，作业单位引入全新权籍调查方式，采用无人机摄影测量技术采集房屋数据，大幅度提高工作效率，降低成本，基础数据完成时间大幅缩短。截止目前，不动产确权登记已进入发证阶段，其中发现的问题应引起我们的思考。

【关键词】农村房地一体;不动产确权;管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.016

随着社会的发展，农村百姓对私有财产的保护意识越来越重视，要求对农村宅基地及房屋的确权认证其就是中之一。顺应时代发展要求，2020年，自然资源部和山东省下发了一系列的文件，启动了农村房地一体化不动产确权工作的开始。

这次农村不动产确权登记发证青州市委市府高度重视，成立专门工作班子，做出一系列的安排部署。益都街道相应上级号召，成立领导小组，主要领导包靠，统筹协调，积极启动农村不动产的确权工作，作为自然资源和规划局益都所，自然参与这次农村工作中，并且起着承上启下、监督、组织等工作，确保高质量完成工作。乡镇确保按时完成农村房地一体不动产确权登记工作。

1、农村房地一体化不动产确权的意义

农村房地一体化不动产确权登记发证，通俗的讲就是将过去的宅基地使用权证和房产证合二为一的证明，是对农村宅基地使用权及房屋所有权一并确权登记。这是实行乡村振兴战略、推动农村制度改革，推动宅基地“三权分置”的基础，未来将盘活农村宅基地及房屋固定资产，赋予农民更多的财产权利，为农村农民发展开辟新的道路，这将是农村农民生活中一项有影响意义的改革。

历史上由不同时期的房产证和土地证，可以作为本次农村房地一体确权登记的权属来源。如果两证齐全的，证书继续有效，“不变不换”，只作调查。如果只有其中一个证，需要将原件提供给调查人员，作为房地一体确权登记的权属来源凭证，依法收回后为村民办理新的房地一体的不动产证;丢失的，应公告作废;不上交的，本着“不退不换，继续有效”的原则，只作调查，不登记发证。

2、农村房地一体化不动产确权工作中发现的问题

（1）突出问题是农村的“户”。农村宅基地讲究的是“一宅一户”。可实际工作中发现，农民手中拥有户口本很随意的事，很多家中有两本、三本户口本。如果按照公安部门户籍登记信息为基础，依据有关文件一个户口本为一户来确权，将给这次的确权工作带来混乱，严重影响村委以后管理工作，留下隐患，这不是我们工作的初衷。而农民群众对这次不动产确权登记工作的热情挺高，都想通过这次确权工作给自己的宅基地与房屋有一个合法的证明。

（2）农村中的一户多宅现象。在农村同样情况下，有的户有两处宅基地甚至多处，并对应着相应的户口本。虽然少数，但对村民影响很大。

（3）非集体经济组织成员在该村有合法的宅基地及房屋，这类情况在每个村都普遍存在，有的在村庄规划行列中，有的占據多位宅基地，严重影响村庄的规划。

（4）其他问题如夫妻在双方农村各自有宅基地及房屋;买卖、赠与房屋，强行要求村委给与登记确权。对房屋有争议纠纷的;屋在人不在世的现象这需要走继承手续的等等都出现了。

（5）村委班子薄弱，执行力不强。有些村庄内部对立性强，选出的村委班子思想不统一，不团结。表现在落实一户一宅政策时，村委内部有的干部拉倒车、使绊子，只想实现自己的利益;还有的村委对村民一户一宅的确定左右摇摆，没有一定的主意，只是一味的迎合村民等等。工作中发现他们作为一名村干部，连基本的政治素质都没有，甚至教唆村民打举报电话，严重扰乱农村房地一体化不动产确权登记工作的开展。

3、出现问题的原因

（1）户口本混乱的状况。户口本由公安机关户籍科管理。早期管理松懈造成容易分户的情况，特别是农村新型合作医疗保险实施初期，要求按户缴纳，年轻人不想交，又想让家中老人享受国家的福利，于是形成了一股户口分立高潮，形成两户三户现象。还有各显神通，各尽其能，分立户口。确实这与某些强调以户口本为基础的工作中，给一些人带来了便利与实惠。时至今日，想方设法分立户口的动作依然在进行中。在今明两年这次的农村房地不动产确权登记工作中，严格把握一户一宅的含义。

（2）一户多宅的原因。农村中还存在或明或暗的欺凌现象，家族大的或势力强的就会在村里强占地方建房子;有的属于“建新不拆旧”，承诺建成新房子拆掉旧房子，交出宅基地，实际上新房子建成毁约不拆老房子，甚至押金不要，严重的是造成两处房子都有合法来源，这类情况较多;其次就是通过买卖形成一户多宅现象。“一户多宅”的情况大量出现，不仅影响制约今后对宅基地的规划，同时也是部分家庭新增户无法通过正常渠道申请宅基地，容易引起社会的不稳定与村委间的矛盾。

（3）非集体经济组织成员拥有本村合法的房屋，这类情况主要是通过考学、参军、进城迁移等原因不再是本村集体经济组织成员;其次就是祖父母等留下的。这类房屋的权利人从个人利益角度出发，很少会无偿退出宅基地的，一般宅基地会被闲置，造成土地资源的浪费。还有一类情况，就是城镇居民或山区农村群众为了满足对自然条件和居住环境的要求，购买了农村宅基地或邻近城市的农村宅基地。

4、问题解决的措施与思考

（1）宣传。这次对农村房地不动产确权登记是历史上第三次大规模的比较完整的系统的对农村房地不动产的确权登记。由政府主导，各部门参与，任务通过招投标确定第三方具体作业完成，相关费用由国家买单，这确实是一项重大的惠民工程，广大的农民群众盼望已久，迎合群众的愿望，及时向群众发放明白纸，通过广播，会议等形式宣传这次不动产确权的意义及相关条件，解决群众疑惑，达到政策的上下贯通。

解释。这次农村房地一体化不动产确权登记工作，自然资源和规划部门负责具体业务。基层所更是在前线，自然免不了碰到实际问题，特别是群众理解不了，就会跑到所里咨询 。所里工作人员会根据具体情况，依据法律法规，给与解释，大部分群众都通情达理，满意而归。还有错过登记时间的，基层所会联络作业单位给与补办机会。

（2）严格依法办事，依规章制度办事。这次农村房地一体化确权登记工作，青州市成立了领导小组办公室，根据相关的政策法规编制了《青州市农村房地不动产确权登记工作问答》，根据不同情况，给与指导解答，给这次农村不动产确权登记有了相应的法律依据。特别对非集体经济组织成员拥有本村合法的房屋，符合村庄规划，应给与确权登记。对一些特殊情况，工作问答手册也有解释。

严格依法办事，依规章制度办事。对于那些薄弱的、凝聚力涣散的村委班子，只能依靠制度约束人、依法律法规严格要求，避免出现无法控制的局面。乡镇街道领导小组应该重点关注这些村庄的确权工作。

（3）充分发挥农村村民委员会、经济独立核算的村民小组、监察小组等基层群众自治组织的作用，积极引导农民参与农村不动产确权登记工作，特别要发挥村委起主导作用，同时引入监察小组的参与、乡镇纪委的监督共同落实好一户一宅政策。上级部门充分肯定村民自治委员会的主导作用，这次农村房地一体化不动产发证，乡镇领导小组起协调作用，最终由各村村委会组织实施，从最初作业单位进村地籍测绘、到权属调查、登记发证，都由各村组织配合作业单位。尤其是对“户”的认定，畢竟村委对本村宅基地情况享有最高的熟悉度，对每户的情况都了解，对不符合确权的、继承的、分户政策的，不予登记，尤其对不符合分户政策的，村委严格把关，坚决不予登记。不明白的及时向上级咨询，有矛盾纠纷的村委及时从中调解，这次工作各村村委从有利于本村稳定和长期发展的角度出发，都发挥了积极的作用，从按照怎样规划房屋，就怎样确权的原则，讲究事情的前因后果相一致，严格落实了一户一宅的审核确定。其中监察小组成员对审核确定起监督作用，保证村委会的工作依法依规、客观公正。

（4）依程序公示。由各村支部书记带队的审核小组落实好一户一宅后，相关负责人签字、盖章，然后在各村的村务公示栏中公示，接受全村群众的监督。

（5）思考。中国30年的计划生育政策，使得农村村庄建设规划没有扩大，但是随着计划生育政策的相继开放，宅基地的申请后续会增加，但以现在的情况来看，各村规划宅基地的土地资源非常有限，所以村委一定要对本村的宅基地分配有决定权，禁止村民之间的自由交易。树立长远意识，珍惜现在闲置的建设土地资源，盘活已经没有实在意义的宅基地，鼓励非集体经济组织成员拥有本村合法的房屋有序有偿退出。规划理顺影响“通街”、形状不规则、面积超占等不符合村庄规划的老房子，提前布局，对本村的规划要有计划、有蓝图，应对未来的挑战。

加强村委会的班子建设。严以律己，强化职能。今年10月10日福建莆田秀屿区上林村因建房纠纷引起的刑事案件值得各级政府重视与思考。片面的强调宅基地的申请建设需要征求四邻同意，就失去了政府的职能与威信。土地是集体所有，政府与基层的村委组织一定要对宅基地的分配与选址起决定作用。

（6）建议。2020年以前，宅基地的审批与管理一直都是自然资源和规划部门负责。随着上级政策的改革，今后，农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，农村农业部门应该抓紧开展调研，熟悉当前情况，了解当前的症状，听取基层组织、群众的意见，对症下药，开辟农村宅基地申请建设的畅通渠道。

宅基地一直都是百姓心中的大事，解决了老百姓心中的头等大事，农村就基本稳定。

这次农村房地一体不动产确权登记自然资源部要求2021年底完成总量的90%，时间紧，任务重，但数量务必服从质量。

参考文献：

[1]自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记》[D].[1]自然资源部办公厅，2020.

[2]丁关良.农民集体土地所有权多元行使主体研究[D].淮阴师范学院学报（哲学社会科学版），2007.

[3]肖鹏.“三权分置”下的农村土地承包关系长久不变研究[D].中国农业大学人文与发展学院，2018.