投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响

赖光明

（灌南立恒房地产开发有限公司，江苏 连云港 222500）

公允价值在市场交易公平的情况下保持公允性，同时还具有现时性和估计性。公允价值是交易双方对市场信息充分了解之后达成共识的情况下所产生的交易价格，无论是资产交换，还是债务清偿，都不是被迫实施的。由于投资性房地产的市场价值往往会高于账面价值，其具有很强的流动性，投资的周期长，而且投入的资金量大，缺乏变现能力。这就意味着，投资性房地产所获得的收益高，同时也需要面临风险。

一、投资性房地产公允价值计量影响会计利润的因素

（一）后续计量影响利润

1.期末计价影响利润

投资性房地产的后续计量的过程中将公允价值模式充分利用起来，需要重点考虑的是公允价值和原账面价值，以及两者之间所产生的，在此基础上分析变动损益方面的内容，最终对加以确认，列入当期损益中。如果市场行情非常好，就会相应地增加当期利润。在进行期末计量中应用公允价值模式，企业能够获得更高的经济利润。

2.折旧以及减值准备影响利润

应用公允价值计量模式对房地产企业而言是存在一定的优势的，主要在于，并不需要采用计提折旧的方法，也不用为减值做好准备，对于账面的价值按照公允价值就可以做出相应的调整，这样能够有效地降低成本，相应地提高经济利润。在进行这项工作的过程中，需要从职业的角度做出判断，很容易受到主观因素的影响。

3.模式变更影响利润

当确定了计量模式之后就不可以变更，否则会影响利润。一些企业的经济效益不是很好，试图转变为成本模式以提高利润，按照新会计准则，这是不被允许的，因此，这样操作需要考虑到公允价值与账面价值之间所存在的差额，必然会影响到可供分配利润。当前来看，投资性房地产的公允价值要比成本价要稍稍高一些，而且呈现出持续增值的趋势，这样就会导致公允价值大幅度增高，远远超过账面价值。

（二）投资性房地产转换影响利润

按照新会计准则，对投资性房地产转换影响利润方面的内容进行分析，对于投资性房地产采用公允价值计量的方式，可以适当地转换为自用房地产，此时的账面价值就是当天的公允价值，两者之间会存在一定的差额，需要记入到公允价值变动损益中。从中可以明确，将投资性房地产转换为自用房地产的时候，任何的资产，入账价值都是当天的公允价值，但是需要采用不同的方式处理差额。采用这种转换方式所产生的差额需要计入当期损益当中。在行情非常好的情况下，增加当期利润。如果转换没有按时进行，而是需要推迟时间，所获得的收益并不会受到损害，而是可以继续维持，这就意味着采用这种方式可以相对地提高等待价值，所获得的转换收益就会更高。如果将自用房地产转换为投资性房地产，比账面价值高出的部分就需要计入所有者权益当中，如果比账面价值低，将低出的部分计入当期损益当中，因此会导致当期利润降低，利润率也会随之呈现出下降的趋势。

（三）投资性房地产处置影响利润

在对投资性房地产进行计量的过程中采用公允价值模式，可以将账面价值转为房地产业务运行的成本，对此需要计入其他的业务收入当中，同时还要向其他的业务收入中转入累计公允价值变动，同时将每天计入资本公积的资金数额转入其中。由此可以明确，通过其他业务收支就可以体现处置损益，营业利润就可以在利润表中显示出来。对投资性房地产进行处置是房地产企业的日常工作，不同于自用房地产。如果是自用房地产，在处置的过程中，通过营业外收支就可以将损益体现出来。在处置投资性房地产的过程中所获得的收益，是作为高质量营业利润存在的，有一定的稳定性。如果是自用房地产，不具有投资性，所形成的利润就不能作为营业利润，这样就有更多的空间调整利润结构。如果企业的经营业绩不是很好，就需要对投资性房地产处置的时间合理安排，通过利润包装就可以获得更高的经济收益。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

（一）应用公允价值计量模式实施监督管理

在投资性房地产计量的过程中采用公允价值模式，监督管理部门要强化监管，对于恶意操纵公允价值的单位和个人就要严厉惩罚。监督管理部门要提高监督管理技术水平，对于问题的识别有较高的能力，对于风险有良好的监督控制能力。对上市的企业要加大内部治理力度，还要强化外部治理，诸如资产评估师等工作人员需要提高自身的专业能力，掌握更多的业务知识，并在职业领域中对知识合理运用，使自身有较高的职业判断力，不仅能够准确判断公允计量模式的价值，同时也可以对所采用的估值方法也做出判断，最终做出正确的选择，通过合理确定公允价值，可以确保操作公允价值模式的合理应用，其与进行模式的空间适当减小。

（二）公允价值信息的披露

当公允价值产生变动的时候，必然会影响企业的损益，对企业的经济效益造成一定的影响。按照新会计准则，需要将公允价值的内容披露之外，还要做好评估工作，如果房地产企业已经上市，对于公允价值的确定可以采用估值模型，也可以采用估值技术予以确定，包括估值假设、选取关键技术参数需要遵循的原则都要披露，当财务报表中的信息更容易理解，使用者从中清晰地了解收益情况。通过将企业的公允价值披露出来，使会计信息有较高的透明度，而且具有可比性，对企业的投资决策起到了指导作用。

（三）引入全面收益理论促使收益观念发生转变

将全面收益理论用于公允价值披露，将全面收益表编制出来。全面收益中涵盖已经确认的收益、已经实现的损益以及经过确认却没有实现的损益。证券监管机构将指标考核制定出来，需要考核已经实现的损益和没有实现的损益，对比已经确认的损益与实际现金流，让投资者注意没有现金流支撑的损益，基于此对企业的经营状况充分了解，防止对企业价值错误估计导致决策失误，企业操纵利润机会也有所减少。

三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

（一）取得公允价值的成本比较高

公允价值主要包括三个级次：一级是目前活跃市场报价；二级是近期活跃市场报价；三级是采用估价技术报价。要获得公允价值，需要活跃的市场报价。中国的房地产市场趋于成熟，但是也存在不完善之处，要获得公开市场报价是存在一定的难度的。现在比较可行的办法就是请专业的测量师参与到这项工作中，发挥评估机构的作用评估投资性房地产的价值。在这个过程中，企业需要承担评估费用，这必然会影响企业损益。对于公允价值的判断，需要专业的会计人员从事这项工作，对于新会计准则中关于运用公允价值的事项要充分掌握。这就需要会计人员有较高的专业素质，有较高的职业水平，企业要强化会计人员的培训工作，这必然会增加企业的成本。企业考虑到控制成本，提高利润，就会放弃采用公允价值计量方式。

（二）利润大幅度波动导致业绩风险增加

房地产市场的风险度较高，公允价值容易受到多种因素的影响，诸如宏观调控政策、市场运行中产生的波动、资金投入情况以及用户的心理等等，企业的财务状况以及经营收益也因此受到影响。在市场行情比较好的情况下，房地产价格呈现出提升的趋势，此时有非实现利得产生，需要计入当期损益，提高企业的业绩。中国投资性房地产市场发展速度加快，房价的增长速度加快，政府为了控制房价，出台了相应的政策，使房价增长的服务趋于缓和，一些城市的房价有所回落。投资性房地产公允价值的波动促使净利润产生很大的波动，对投资者会产生误导，也会影响债权人的利益，企业在经营的过程中必然会存在风险，在这种情况下会出现风险进一步增加的问题，此时企业的管理人员就需要在面临财务风险的时候对风险进行分析，认识到风险的存在对企业的持续稳定发展非常不利，从而采取有效的措施解决。

（三）净利润与现金流之间背离

在后续计量中应用公允价值模式，房地产市场价值的波动幅度增加，企业的净利润也会相应地发生变化。但是，公允价值变动中虽然有净利润产生，但是并没有将现金流情况体现出来，也就是说，没有在现金流的支撑下对公允价值变动损益加以确认，这样就会导致净利润与现金流量之间产生背离。如果房地产市场非常景气，当公允价值产生变动的时候，企业当期的利润就会有所增加，在分配净利润的时候，企业就会存在现金流出的现象，对企业的稳定发展非常不利。

四、结束语

通过上面的研究可以明确，投资性房地产的计量采用公允价值，会在一定程度上影响利润。企业按照会计准则要求比较期末公允价值与账面价值之间所存在的差异，对于由此产生的差额计入当期损益中。这样，如果公允价值产生变化，就会反映在当期的损益利润中，企业的利润额因此产生变化。目前，投资性房地产不断提高市场价值，相应地增加了企业利润，但企业的现金流量并没有发生变化，也不能得到相应的现金流支持，对企业的发展非常不利。所以，采用公允价值模式计量，能够更加真实地反映出房地产企业的实际经营情况。