房地产企业财务风险防范控制研究

2021-11-30赵焕焕

大众投资指南 2021年25期

赵焕焕

（三亚国奥体育产业园三区投资有限公司，海南三亚 572000）

房地产市场的火热，带动了我国经济的高速发展，越来越高的房价并不意味着人民生活水平同比提高，反而是加重了中低收入群体的压力，严重影响了生活质量。另外高收入者非理性投资泛滥，引发了投资热，影响房地产产业结构调整，并且使大量社会资金沉淀为难以变现的不动产，导致资金使用效率降低，助长了房地产投资风险，进而危及社会稳定。国家通过对房地产行业进行严格的宏观调控，来提升人民的生活质量，促进房地产市场平稳健康发展。

一、房地产企业防范财务风险的重要性

（一）财务风险的概念

财务风险在企业不同的发展阶段，有不同的表现形式。资本的循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。根据企业运行特点，房地产企业的财务风险表现为：投资风险、筹资风险、资金占用风险、销售风险、资金回收风险。

（二）加强风险防范的意义和作用

财务风险贯穿于企业整个生产经营活动的全过程，风险防范的意义主要是有效的识别财务风险，制定财务风险防范体系，降低和减少企业在经营过程中可能产生的财务风险。有利于企业做出正确的决策，实现企业的经营活动目标。

二、房地产企业财务风险管理现状和存在的问题

（一）投资风险

近年来房地产市场过热，房地产开发相对传统行业获取高额回报。很多的社会资本纷纷跟投到房地产市场中来，造成房地产行业产业结构比较混乱。房地产作为新兴行业，内部管理体制不完善，从业人员素质参差不齐，管理过程中存在管理能力低、资源信息不完整、信息传第不及时，计划与实际管理不吻合，整体管控失去平衡。造成对市场行情误判，到期无法取得预期投资回报，或者项目投资失败给企业造成亏损，给房地产企业带来投资风险。投资风险是资本循环所有风险的主导。

（二）筹资风险

房地产公司投资规模大，开发流程耗时较长，资金回收周期长，仅仅依靠自有资金无法满足企业项目开发的需要。而大多数房地产企业融资方式比较单一，多依赖于向银行等金融机构借款等方式获取资金进行生产经营。近年来，为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，监管部门出台了一系列的宏观调整政策，提高房地产开发贷款门槛，减少银行资金向房地产行业的投放量，加剧银行贷款难度。相对于商业银行与政策性银行的房地产开发贷利率，资产管理公司、信托等金融机构利率高，增加了企业财务成本，扩展融资渠道迫在眉睫。

（三）资金占用风险

房地产企业在开发阶段，资金占用主要集中在土地支出和建造支出，项目开发周期长，资金占用量大，造成资金占用风险高。房地产开发流程可以分解为拿地、设计、施工三个重要阶段。首先，土地在房地产开发中居于基础地位。近几年各地政府加强土地宏观调控，建立规划调整硬性约束机制，严格控制商品住宅用地供应，土地财政作为各地财政重要收入供给不足地价上涨。开发过程中的闲置土地，也会被无偿收回或是处以罚款，增加了企业的开发成本。其次，未对施工组织设计方案认真审核，施工过程中频繁的工程签证不利于房地产开发企业控制投资规模。工程签证既包括设计不完善不合理造成图纸变更，也包括施工条件或合同条件的更改引起工程量的变化等造成开发过程中成本支出浪费。最后，受内外部因素影响，开发项目运营计划执行未按节点落实，造成工期延长影响交房，除增加延期交房违约金、监理费等支出，也增加了项目开发资金占用费。

（四）销售风险

房地产项目销售受其产品的价位等因素影响，消费者选择时反复慎重考虑，稍有不满意就会改变注意；而且房地产产品地域属性很强，购买人群大多为本地居住。再者，项目在销售过程中受到定价策略不合理、销售渠道选择不恰当、广告宣传不到位等因素影响，不能及时准确地向消费者传递楼盘信息引导其购买意向，造成销售不能按时完成。其次，受限购、限贷政策影响，符合条件的购买人群范围再次变小，市场预期降低加大了销售压力。造成了房地产销售不同于其他传统行业的销售风险。

（五）资金回收风险

资金回收期限与金额不确定，可变现能力差资金回笼速度慢，加大了房地产企业财务风险。为了保障购房人的合法权益，防止开发商挪用资金，部分省市实施房地产企业预售资金监管政策，将房地产的预售款划入预售资金监管户实行封闭式管理，要求房地产企业按照完工进度，经过验收并提供相关证明资料，向住建部门申请，才能从银行获取预售款，限制了企业提前通过预售来获取资金的渠道，使企业资金回款期限延长。

企业为了加大销售力度，信用期限制定不科学，虽然实现了“去库存”增加了销售业绩和收入，但是资金不能及时收回，降低了资金利用率增加了企业成本。

三、防范房地产企业财务风险的对策建议

（一）投资建议

做好房地产项目的正确定位。提高企业管理人员素质，不断提升决策质量，设计科学合理的内部管理体制规避风险。项目前期通过全面细致的深入市场调研和可行性分析，充分了解房地产市场的现状，结合相关法律法规和城市规划，项目地段价值以及市场空间判断，找到适合的客户群体，决策出项目正确的定位。项目定位关乎项目成败和企业发展。

（二）筹资建议

筹资决策除规划资金需求量，以合适的方式筹措到所需资金外，还要权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避和防范措施。

第一，合理的筹资需求量。根据公司项目的开发节奏，编制全周期现金流，按照资金需求提前制定融资计划、开展融资活动。如果授信金额大于当前资金需求量，可按照资金需求分批提款，防止筹措资金闲置，企业负担高额的资金占用费。

第二，扩展筹资渠道。推行融资租赁方式。融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。成立职工持股会。按照职工在企业服务时间、岗位级别等制定认购比例，认购价格，定期分红。职工持股会作为公司的股东，代表全体持股职工在公司内部行使股东权利，参与公司的管理，既保证了公司股权结构稳定性又给企业筹措到了资金，也增加了职工工作积极性。

第三，要权衡不同筹资方式下的风险程度。既要考虑融资成本，也要考虑放款条件、资金使用要求、对公司股权的影响等众多因素，是否给企业正常生产经营带来风险。

（三）经营建议

作为资金密集型的房地产企业，项目开发周期长，维持和支撑项目开发所需要的资金占用量大，在开发阶段合理控制成本减少不必要的浪费至关重要。

首先，提高土地利用率，合理规划土地用量，根据开发计划拍地。其次，设计作为房地产建安成本控制的关键，决定了公司产品70%以上的成本支出。设计工作水平及设计质量的高低，不仅影响到施工阶段工程投资，也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。因此保证设计质量，减少施工期间的设计变更，就需要房地产公司设计人员加强与设计单位有效信息的传递与沟通，在操作和理论层面不断优化设计内容，节省不必要的设计成本浪费，也为消费者提供更高品质的产品。再次，在企业施工过程中，成本控制贯穿于项目建设的全过程，房地产企业应以目标成本管理为目的，质量控制、进度控制、安全控制等。减少施工过程中的签证，合理控制工期，减少因工程延期造成的预售延期、交房延期，带来的预售资金回笼慢、交房延期赔偿，资金占用成本。最后，开发过程中通过品牌溢价、低成本优势、集中采购等控制成本。

（四）销售建议

房地产销售是将房地产企业开发的产品转换成市场需求的桥梁，是房地产企业取得投资回报的重要环节，加强房地产销售关系着项目成败。首先，加强项目宣传推广。房地产销售受地域性影响，购买人群有限，必须要加大业务宣传，让更多有需要的购买人群知道项目的存在，了解项目的优势，推进项目的销售。其次，制定合理的营销策略，拓宽销售渠道。紧跟市场节奏推盘，多渠道营销。开展多项目合作联动打造购房节等活动，强强联合提高项目品牌效应；开展内部员工推介折扣、提高佣金比例等方式，发动全民销售的主动性、积极性；开展线上营销、网上VR看房让客户身临其境，打破距离局限性等众多营销策略，为项目蓄客；再通过加大优惠、无理由退房等销售方式实现项目有效去化。最后准确把握销售时机。要根据政策变化、城市规划布局变更等卖点，调整销售方案。实现项目利润最大化。

（五）资金回收建议

房地产企业销售资金作为开发反投，销售应尽快回笼资金，加快资金流动，降低运营成本，最大程度提升资金利用率。对于不同的付款方式的人群要制定不同的方案。一次性付款方式要给予一定的折扣力度，吸引客户选择一次性付款。对于分期付款客户，要在合同明确约定回款次数与回款期限，到期前主动发函提醒客户，无正当理由到期无法回款应终止协议无息退还已收款，进行再次销售。针对按揭回款，可以先安排客户银行预审，同时办理网签、备案及抵押等事宜，节省银行审批时间尽快放款。同一项目可以选择多个银行开展按揭业务，既加大银行之间服务的竞争，也可以根据每个银行特点（按揭额度是否充足、资格审核松紧等），帮助购房者选择合适的按揭银行，使企业能够快速收回按揭款。