房地产企业内部控制存在的问题及对策

孙永会

（河北吉昌会计师事务所（普通合伙），河北 石家庄 050000）

近年来，国家出台了“限购、限价、限贷”等多项政策来稳定房价，提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念更是坚定了稳定地产房价的决心。加强内部控制成为地产行业内部管理的重要环节，对于地产企业来说，如何在业务环节中落实内控，成为企业内控建设面临的普遍难题。

一、房地产企业内部控制概述

（一）房地产企业内部控制的特点

房地产企业就基本身来讲，有其一定的特殊性，最主要的特点就是建设周期长，地域性强，具有明显的政策导向性，没有现成的内控模式，多数地产企业侧重于事后控制，都是在总结前期开发项目经验基础上不断完善内控制度和流程，另外地产企业主要精力多数放在直接关系公司现金流和经济效益的产品开发和销售，缺少全流程的完善有效的内部控制体系。

（二）房地产企业内部控制制度的重要性

与企业发展相适应的有效的内部控制可以促进房地产企业健康稳定和可持续性发展，可以保证房地产企业从项目立项、前期设计规划、开发建设、销售、竣工验收备案、物业交付、项目清算等全过程得到管控，有利于提升地产企业各个环节操作的规范性和交易的安全性，完善有效的内容控制能够将地产企业各个部门及开发建设的各个环节联系在一起，最终达到企业经济效益最大化。

二、房地产企业内部控制存在的问题及原因

（一）缺乏良好的内部控制环境，内控制度执行流于形式

内部控制制度制定的很好，但是执行流于形式，实际执行不到位，形同虚设，主要表现在。第一，企业内部控制气氛差，员工缺乏自我约束力，存在着“有章不循，有律不依”的情况，在实际执行公司的内部控制制度时，在流程上能省则省，比如在审批权限上，制度规定应当逐级审批，但越级审批屡见不鲜，从而增加企业的经营风险，原因是企业员工对内部控制制度不熟悉，只是被动执行，缺少参与的积极性，缺少对企业内控管理制度的认知。第二，内部控制的关键控制环节和重要岗位随意安排亲信，管理粗放，本应需要由企业领导与员工一同执行的内部控制度，实际执行中仅仅对业务人员进行规范，在管理层流于形势，以致上行下效，加上员工自身业务水平与企业发展的不同步，岗位胜任能力不足，员工们缺乏对内控制度执行的真正主动深入地参与。员工的自觉性及控制意识是企业建立实施内部控制的基础环境，内部控制的基础环境影响企业规章制度的执行力，最终影响企业的经营管理目标。

（二）缺乏有效的内部监督及奖惩激励机制，内控制度落实不到位

第一，企业未设定单独的监管部门对内部控制制度的执行情况进行监督，房地产企业在内部控制实施过程中，需要对日常运行中的前期、工程及销售等各个环节进行监督和管理，以保证内部控制的顺利进行，但在实际运行当中，很多地产公司的内部监督主要依赖于办公室或是财务管理部门，内部控制职责不明确，缺乏独立性及专业性，最终导致监管重点不准确、监管力度不够，影响内控制度的执行效果，不能够很好地发挥内控制度的效力；第二，企业未设立有效的奖惩制度，房地产企业缺少对内控执行质量考核的奖惩标准或是奖惩标准不明确，对内部监督中发现的问题没有相应的奖惩措施或是奖惩力度不够，致使部分人员认为执行与否无关紧要，削弱了员工执行内控制度的自觉性，使得内控制度难以落到实处。

（三）内部控制体系不健全，对内控制度的建设存在认识误区

第一，内部控制应该是全面性的，需要涵盖企业经济业务活动的各个环节，是全流程的，有些地产企业仅对货币资金的收支建立内控制度，缺少对前期、工程及销售环节的内部控制制度，内部控制被当作财务部门的职责，对于其他部门出现的问题则侧重于事后控制，导致有些问题无法及时发现并改正，从而造成更大的经济利益损失。

第二，房地产企业主观上对内部控制的认识存在误区，将主要精力放在直接关系到公司现金流的开发产品建设与销售上，不重视内控制度的建设，主要原因是认为内部控制增加了企业的经营成本，制约了企业发展的灵活性，妨碍企业办事效率，而且内控制度并不能直接带来经济效益，这些主观认识上的偏差，致使公司领导层对内部控制制度不健全导致的风险重视度不够，内控意识薄弱，导致企业问题无法及时被发现并纠正，最终导致内部控制系统失效。

三、房地产企业内部控制的改进对策

（一）优化内部控制环境

第一，在房地产企业内部创造良好的内控执行环境，培育符合公司实际情况的内部控制文，加强企业文化及团队建设，培养企业员工的主人翁意识和责任感，使员工能主动参与到企业内部控制工作当中，配合内部控制制度的执行，促进内部管理制度在企业各个业务环节当中得到贯彻落实。

第二，做到以制度管人，不搞特殊化，倡导新的用人观，不能任人唯亲，要任人唯贤，重点岗位不能只安排家族亲信，要做到尊重知识，尊重人才，另外，在内控制度管理过程中，要加强员工的专业化培训，提高员工的整体专业水平，还要重点培养员我责任意识和价值取向，要让员工真正认识到自己的岗位职责，提高员工的责任心和主人翁意识，要培养出一支无论是业务能力还是品质方面都过硬的职工队伍，同时还需要加强对管理人员的监管，解决“控下不控上”的不合理现象，无论是普通员还是管理层都要深入理解内控制度对企业的重要性，真正发挥内控制度的作用。

（二）完善内部监督机制，强化考核，做到奖惩分明

第一，在房地产企业内部设立独立的内审机构，直接对企业最高层负责，以防止内审机构人员做和事佬情况，另外鉴于地产企业各部门的专业性较强，应在内审部门配备董前期、预算、工程、销售及财务技能的内审人员，定期或是随机对各部门及业务工作进行检查监督，同时配备专职监管人员对各类检查中发现的问题要抓好后续整改跟踪检查，来防“边改边犯”“改后再犯”的现象。

第二，对严格履行内控制度的人员应当给予奖励，未履行的视严重程度予以处罚，重重奖之下必有勇夫，而重罚之下，必将使违规者付出代价，使之不敢违规，提高内控制度的执行力就要强化责任追究，对存在问题整改不到位，有章不循，屡禁不止的直接责任人实行严格惩戒，同时对制度执行有力的员工要及时进行奖励，与绩效挂钩，将其融入薪酬体系当中，做到奖惩分明。

（三）重视内控制度的建设，建立科学的内部控制体系

1.优化业务流程

房地产企业开发项目周期较长，少则两三年，多则三五年，涉及旧改项目的时间甚至更长，内部控制工作涉及前期、工程、预算、销售、财务等多个业务环节，而各业务环节虽然有单独的系统，但是个别业务与地产公司整体项目业务又必然发生联系，并受其他业务环节工作进展情况的牵制，所以说内控制度的有效运行离不开各环节所涉及的各个部门的通力合作，房地产企业应当建立有效的内部控制信息联络机制，将各部门有机联系起来，强化部门之间的信息资源共享及合作，而不是各自为政，以便于管理层精准掌握企业项目建设的实际情况，为经营决策层提供及时、真实、完整的数据信息，最大程度降低因信息传递失误给企业带来的经济风险。

2.提高领导层的内控意识

内部控制需要由上而下全员性控制，尤其领导层要高度重视，领导层需要从公司战略层面重视内控制度的建设与实施，要改变管理思维，树立正确的内部控制管理意识，企业的内部控制体系建设离不开公司领导的重视与支持，在实际工作中，一旦遇到问题，领导层首先要结合公司的内部控制制度及执行的有效性， 并随着问题的解决逐步完善内部控制制度建设，领导层只有充分了解内控制度的具体实施过程，才能充分发挥内部控制的作用，有了领导层的高度重视，才能真正将内部控制的刚性体现出来，才能有效地维护企业制度的刚性约束力，建立有效的上传下达机制，使内部控制能够高效运转。

3.实现全员参与

房地产企业的内部控制体系是对业务活动的全程控制，应当覆盖整个建设项目的全过程，实现全程、全员的参与，只能这样才能起到不同业务岗位互相牵制，互相监督的作用，才能使企业的经济目标不被偏离，实现内部控制的全员参与，还需要加强对企业全体员工内部培训，要在全公司形成一种良好的内控制制度文化，让员工将执行内控制度形成一种习惯，才能将企业的内部控制制度体系真正建立起来。

4.内控制度体系的建设要与企业的发展相适应

科学的内部制度体系是一个不断完善不断提高和优化的过程，在企业的不断发展壮大过程中，立足于全局发展，建立与企业实际经营情况相符的内控体系，管理者应当在不断总结经验和教训的过程中逐步完善内部控制制度。

四、结束语

房地产企业的内部控制存在其行业的特殊性，只有根据地产行业的特点并结合企业自身的实际情况，才能够建立一个完善的内控制度，才能够建立一个适用企业自身发展需要的内控体系，内控制度也不是一成不变的，而是随着企业的发展壮大在不断完善，总之房地产企业的内控制度既要适合企业所处发展阶段的并随着企业的发展而不断更新，只有不断完善的内部控制制度，才能充分发挥其重要性，能才真正提升房地产企业的综合竞争力，才能有效控制企业的经营风险，才能使企业充满活力，平稳前行，实现企业的战略目标。