关于不动产登记档案存量数据整合建库的探究

文·厉霞

自然资源和规划局成立后，房产数据与土地数据的整合建库成为了档案管理工作的重点。数据整合的目标是将土地、房产已发证存量数据进行标准化转换、入库、建库，同时与不动产统一登记发证系统无缝衔接，实现信息互动共享。最终，通过档案扫描、后置档案归档等多种管理方式，提高不动产登记档案制作归档和查询效率。不动产登记档案包括不动产登记簿和原始材料，记录了登记的过程和结果，反映了各类不动产权属登记的工作全貌。不动产登记档案数据是相对静态的，直接从不动产登记档案中提取的数据和信息，可作用于档案实体管理和不动产登记数据管理的研究对象。而对不动产登记档案存量数据的整合建库，一是既能丰富档案管理内容，还可推动不动产登记档案向统一化与数据化的进程；二是可以使档案数据活化，增量数据优化，并使数据档案互联互通，全面提升档案的应用效率与服务效率；三是可以对公民有效利用不动产登记档案，保障知情权，有一定的促进作用。

一、不动产登记档案存量数据的总体设计

结合不动产存量数据的综合分析及解决方案，在传统数据搜集、分析、房地各自整理、房地挂接整理、数据检查和成果入库的整合流程基础上，利用不动产数据整合子系统的支撑，对数据整合工作进行优化。整体技术路线分为三个阶段，数据分析阶段、数据整理阶段、检查入库阶段。

数据分析阶段，要重点对权籍数据、登记数据、档案数据进行分析。同时也要完善捋顺完整性分析、数量统计分析、重复冗余分析、关联性分析、时效分析等内容。

数据整理阶段，分为三个部分。一是权籍数据整理，包含无图宗地补建、宗地编码维护、房产幢面整理、“图-属”挂接；二是房地档案数据整理，主要工作是“属-档关联”，并形成档案数据整理成果，保证在线整理实时审查；三是房地登记数据整理，包含核心字段核实补录、问题数据整理、权利限制核实、上下手产权关系整理等，尤其要注意的是，这部分数据整理需要离线操作。

检查入库阶段，检查人员需对上一阶段整合的不动产数据成果进行分析查验，并做到即整即审、及时入库。采用二级审核方式，在我方审核通过后，提交至监理或总局审核，均通过后，办理正式入库。而审核未通过，则将对数据问题进行梳理，并出具问题清单，最后重新提报。

二、数据整合原则

（一）完整性原则。建库时，应遵守不动产登记数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行清理、补充和完善，确保不动产登记数据完整[1]。

（二）一致性原则。建库前后应保持各类不动产登记数据一致，或建立关系确保数据的一致性。

（三）规范性原则。建库后，应当符合不动产登记数据库标准和规范要求，确保不动产登记数据规范。

（四）关联性原则。建库时，应当对各类不动产登记数据进行清理、整合，建立图形与属性、历史与现状的关联，确保不动产登记数据关联。

三、不动产档案数据整合技术流程

（一）国有建设用地数据整合技术流程

以某地为例，当地不动产登记部门的原登记系统土地数据存在冗余和缺失的情况，档案系统中部分电子扫描数据缺失，但是纸质档案保存完好，内容较为完整。据此，采用以档案数据为主，核对、更新、新增、属性登记数据和去除冗余登记数据的方法，进行数据整合[2]。在具体方法上，一是要依据登记卡、档案，对比图形数据和登记数据，对缺失数据补录、冗余数据清除、错误数据更新；同时将电子档案数据、属性数据和图形数据分别建立关联；二是要对登记属性数据中权利信息的上下手关系、限制性信息（含行政限制）及其对应的权利信息进行关联。

（二）房产数据整合技术流程

房产数据以档案数据为准，对比房产交易系统登记数据，对重合冗余数据进行清理，同时根据幢图形的空间位置和房屋坐落对比已经整合完毕的土地图形数据，与宗地进行空间关联，形成不动产单元，完成房地挂接。在具体工作上，一是要建立并完善楼盘表，幢图形的建立、与宗地挂接。二是要完善幢的属性信息，包括根据档案中的分层分户图建立并完善不动产登记单元信息；根据档案核对补录房产权利信息，核对并建立属性与档案的关联，建立历史变化关系；根据档案核对限制信息（部分产权的人和物），并建立与权利之间的关系。三是要进行数据分类工作。根据数据质量，在整合过程中对数据进行分类标记。对数据整合成果进行分类。根据登记数据的实际情况，将数据分为优、中、差三个等级，不同等级的数据用不同颜色加以区分，方便工作人员区分识别、按类应用。

（三）档案工作科学化管理示范建设

通过数据整合对档案进行电子信息化建设，加强对档案的科学化管理，完善档案内容。与不动产登记业务紧密结合，为更好地服务于不动产业务奠定坚实基础。一是要建立完善的档案存储库房，对纸质档案进行科学化管理；二是要完善档案查询机制，确保档案有效利用；三是要建立档案管理信息系统，通过信息化提高档案管理能效。

四、数据整合工具

不动产登记档案数据整合工具需要包含权调、不动产单元、权利信息、档案、数据质检入库等五个单元。权调模块中的重点是权调图形，需要整合工具可以实现无图宗地补建、宗地编码维护、房产幢面整理、图-属挂接等功能[3]。在不动产模块中，要设有“离线库”，同时要具备宗地核心字段核实补录、楼盘表的建立与整理功能。在权利信息模块，要具备权利信息的统计功能，包括建设用地使用权、林权、房地产权、限制信息等，并具备登记数据整理与档案核对功能。在档案模块中，需要设置属档挂接及缺失扫描功能。在数据质检入库模块，控制单元包括数据质检、质检报告、整合库与正式库数据对比、数据入库报告、正式库数据质检、正式库数据成果等功能。

五、系统存在的问题及处理办法

（一）国有土地存量数据问题

1.图形。一是图形拓扑错误，解决方法为将错误部分拉出清单，交由外业调查；二是重复宗地问题，解决方法为核查每个宗地是否已办过业务，若没有办过业务，则删除其中一个。若是有办过业务，则核对档案比对宗地将错误的删除；三是宗地图形与宗地属性关联不上，解决方法为将问题标记，列出清单提交与外业，由外业进行一一核实后，将此类统一修改。

2.属性。一是信息不全或信息有误，可将根据档案情况进行补录；二是缺失历史变化关系，可通过查找档案，核对之后补全缺少的历史变化关系；三是证书号重复，人名不一，管理者需根据档案进行核对查找；四是宗地属性重复，可通过档案查看缺失为重复宗地的，将此宗地合并，以有宗地代码为主的合并；五是权利落错宗地，可通过档案查找到正确宗地将此权利变更到正确宗地上。

（二）房产登记存量数据问题

1.幢图形。一是幢图形缺失，可将问题标记，列出清单提交与外业，由外业进行调查；二是幢无法落宗，也可按照图形缺失的办法进行处理。

2.属性。一是重复幢，可根据坐落、档案合并重复幢，无法判断重复原因没有合并的做记录交局外业核查；二是重复户，管理者需要根据档案、历史关系等判断重复原因，能判断出重复原因（如该进历史的拉进历史，该删除的删除）；三是缺失历史变化关系，可通过查找档案，核对之后补全缺少的历史变化关系；四是缺失主辅房关系，可通过查找档案，核对之后补全缺少的主辅房关系；五是户未落幢，解决办法是根据坐落模糊查询出所有幢然后通过查询档案确定其所在幢，然后落幢。

综上所述，不动产登记档案数据整合建库工作意义重大，影响广泛，既关系着行政行业信息化智能化的长远发展，也间接为广大人民提供了更便捷准确的服务。对此，我们需要在系统的设计上注重流程与步骤的简化与实用，坚持数据整合的几项基本原则。利用系统平台与工具，认真梳理相关技术工作要点与流程，切实解决数据整合建库的相关棘手问题，为全面推行不动产登记档案存量的系统建设，提供新的思路与切实的解决方案。