借名买房现状之思考

林梅均

（上海市松江区人民法院，上海 201600）

一、当前审判思路归纳

（一）合同效力

借名买房往往规避限购、信贷政策，该合同是否侵犯国家及社会公共利益，是否违反国家强制性规定。

（一）有关借名买房协议的效力问题

1.有关政策性配套商品房的借名买房协议有效①（2015）浦民一（民）初字第45786号王某与李某所有权确认纠纷一案.

生效裁判意见：系争房屋系地方政府政策性配套商品房，被告系政策受益人，已经通过和原告之间的协议获得了经济利益，实际享受了政策利益；协议并不违反法律法规规定，也不损害社会公共利益，现被告以协议无效为由抗辩，显然违反诚实信用原则，本院不予支持。被告作为具有完全民事行为能力的公民，其理应对自己的签约行为承担相应民事责任。系争房屋现已具备过户条件，原告可以要求被告配合过户，但原告诉请确认系争房屋权属直接归原告所有，缺乏法律依据。

2.有关规避住房限购政策的经适房借名买房协议无效②（2015）京一中民终字第3414号尚某与孟某合同纠纷一案.

生效裁判意见：根据本案已经查清的事实，房屋价款、契税、公共维修基金亦由尚某交纳、涉案房屋现由尚某居住、而房屋登记在孟某名下的事实，可以认定双方存在借名买房关系。虽然房屋产权转让协议书签订时间为2008年4月11日之后，但涉案房屋合同的签订、尚某支付房屋价款均形成于2008年4月11日之前，双方借名买房关系并未规避住房限购政策，且房屋产权转让协议书系孟某和尚某的真实意思表示，故房屋产权转让协议书系有效，对双方均有约束力，原告请求被告将房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。③北京新老经适房上市政策实行双轨制，即2008年4月11日之前签订的购房合同的老经济适用房可直接上市交易，因经适房购买于该时间节点之前，本案由此确认借借名买房协议未规避住房限购政策应属有效.依照相反推理规则，规避住房限购政策的借名购房协议应属无效.

（三）裁判方向

1.借名买房关系成立，直接判决确认房屋归原告所有④（2016）粤03民终15304号邹某与沈某所有权确认纠纷一案.

生效裁判意见：双方的纠纷性质为不动产权属纠纷。我国不动产物权的变动模式为原因行为加登记。房屋权属登记产生的公信效力，是对社会公众产生的外部效力，但登记本身并不创设权利，房产的权属仍取决于当事人之间的实体法律关系，登记仅具有推定权利归属的效力，真实物权依据引起物权变动的基础事实加以判断。在房产系通过买卖而取得的情况下，房产权属的认定应依购房时的意思表示、房款支付及房产交付情况、房产占有情况等事实加以综合分析和判断。本案中借名买房关系成立，原告关于房屋归其所有的主张予以支持。

2.即使借名买房关系成立，仅具内部约束的债权效力①（2017）浙民终498号夏某与某银行案外人执行异议之诉一案.

生效裁判意见：即便双方借名买房关系成立，约定案涉房屋所有权归于林某，且吴某将案涉房屋过户至林某名下，双方的该项约定仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，案涉房屋的所有权因此并未转移由林某享有。该约定只是在林某与吴某之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，林某仅有权请求吴某协助将房屋过户至其名下。

二、借名买房合同效力及物权变动之分析

（一）对内约束力

借名买房至少包含两层合同关系，其一是借名人与出名人订立的借名合同；其二是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同。就借名买房合同性质而言，其实质是委托购房合同关系。基于第三人是否知晓借名人与出名人之间的代理关系，区分为隐名代理还是默示显名代理，产生的法律效果也有所不同。②根据我国《合同法》第402条规定、403条规定.以下对两种特殊性质的情形讨论借名买房合同的效力。

1.经济适用房。经适房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格及租金标准，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。根据《经济适用住房管理办法》规定，只有符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。若不同时具备上述四项条件，就不具备购买经适房的主体资格。虽然《经济适用住房管理办法》不属于国家法律、行政法规的强制性规定，但经适房涉及的确是社会公共利益，本不符合经适房申请条件的借名人借用他人名义购买经适房而达成的借名买房合同因违反社会公共利益而无效。

2.限购、信贷政策。房屋限购限贷是房管部门在房价过快攀升时通过设定一定的购房条件以约束过热的购房热情，稳定房地产市场而制定出来的政策，属于政府的宏观调控，具有临时性和市场性。对于规避银行信贷政策的借名买房行为，其规避的是购房首付款的支付比例及贷款的利率水平，这属于银行的内部信贷管理规定，并不构成对整个社会公共利益的侵犯和违反。③马强.借名购房案件所涉问题之研究——以法院裁判的案件为中心.政治与法律，2014（7）：20-21.限购、信贷政策不属于法律、行政法规，其仅属于行政政策，无权限制公民的合同自由，规避限购、信贷政策并未侵犯社会公共利益，借名买房合同并不因此而无效。

笔者认为，借名买房是当事人意思自治的结果，属于合同行为。根据合同自由原则，合同行为系双方真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定、社会公德以及社会公共利益的，应认定其有效。除购买经济适用房等政策性保障住房以外，并不存在无效的情形。为规避限购政策或信贷政策，借名人委托出名人购买房屋，并登记在出名人名下，只是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益。且出名人作为完全民事行为能力人，其理应知晓并就自己的行为承担相应民事责任。借名买房之约定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。出名人应严格按照双方的约定履行合同义务，本着诚实信用的原则，在条件成就的情况下协助借名人办理房屋的产权过户手续，使其最终获得房屋所有权。④吴光荣.不动产权属确认的基本原则.人民司法，2009（19）：37.

（二）对外阻却力

1.案外人执行异议之诉

经笔者检索以借名买房为由提起的案外人执行异议之诉案件中，各地生效裁判意见均统一地认定即使借名买房协议真实有效，借名买房事实存在，也无法产生对抗执行的法律后果。⑤（2017）苏民终1341号某地产公司与胡某、林某案外人执行异议之诉一案，（2017）京民终492号林某与白某等案外人执行异议之诉一案，（2017）浙民终498号夏某与某银行案外人执行异议之诉一案.笔者赞同该意见，认为在审理异议人以借名买房为由要求停止对系争房屋强制执行并予以解除查封、停止拍卖等执行措施案件中，应当从严审查，排除一切合理怀疑，避免被执行人与案外人恶意串通逃避债务，规避执行。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在借名买房情形中，异议人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据不动产物权系登记生效原则，借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，仅具有债权性质。因被执行人至今为系争房屋的登记所有权人，该物权登记具有对外公示效力。根据物权公示公信原则，即便异议人主张的其与被执行人之间借名买房关系成立，相对于其二人的内部关系，债权人作为善意第三人，无法也无义务了解其二人所约定的相关内容。设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。而债权人已经获得生效裁判文书对其债权的认可，并据此申请强制执行系争房屋，此时，显然应当保护债权人的强制执行债权。异议人就系争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定①该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记.，实际购房人不享有足以排除执行的民事权益，其提出的对涉案房屋停止执行的诉讼请求，应不予支持。其要求停止对系争房屋强制执行并予以解除查封、停止拍卖等执行措施的诉讼请求，于法无据，不予支持。法院对房产的查封具有法律依据，查封后即具有排除之后物权变动的效力。②《民事审判参考与指导》，2016年第3辑第48页.立法及司法目的之一在于对个体行为的指引。若赋予借名买房的对抗执行力，不仅肯定了虚假按揭套取银行贷款的行为，而且势必助长假借借名买房为由规避执行的风气。

2.第三人撤销之诉

第三人撤销之诉程序制度的设立，是为保护受到错误生效裁判损害的未参加诉讼的第三人的权益。该程序的实现应当同时满足主体要件、程序要件和实体要件。

根据《民事诉讼法》第五十六条第三项的规定，提起撤销之诉的第三人，必须证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益。此为第三人撤销之诉的实体要件。该规定中受侵害的民事权益，根据《侵权责任法》第二条规定，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、所有权、用益物权、担保物权等人身、财产权益，并不包括普通债权。真实的借名买房合同关系也仅仅产生债权效力，不直接产生物权变动的效力。在出名人未配合将系争房屋产权变更登记至借名人名下时，借名人不享有对房屋的物权，其受损权益非第三人撤销之诉保护范围，不符合第三人撤销之诉的实体要件，无权提起第三人撤销之诉。

三、完善借名买房法律规制的路径

（一）明确法律依据，统一裁判标准

鉴于目前全国各省市各自出台的有关借名买房审判意见，存在不尽相同的规范和处理态度，存在同案不同判甚至是截然相反的裁判思路，这有损于借名买房纠纷的统一规制。同时，学界对于借名买房有关合同效力、物权变动效果及对外阻却力的相关后果存在不同的看法，亟需法律对此进一步的规范。故此笔者建议在物权法司法解释中增设有关借名买房的法律规定：确定借名买房协议的委托购房合同性质，肯定其对借名人和出名人之间的内部约束力，但借名人仅享有过户条件成就时要求出名人协助办理房屋产权过户的债权请求权，对外不具备执行阻却力和对抗力，以实现全国就该类型纠纷法律适用和审判实践的统一性。

（二）明确借名人及出名人的举证责任

实践中，借名买房双方普遍存在关系较为亲密的亲属朋友关系，按照一般生活常理和社会伦理，因双方之间具有较高的信赖关系，故与陌生人之间的交易不同，借名买房未必会签订书面协议。在双方无明确的借名买房协议就双方的权利义务进行约定的情形下，根据民事诉讼证据规则，应由主张成立借名买房事实的借名人对双方存在借名买房约定，以及购房款为原告出资的事实，承担证明责任。法院就借名人与出名人双方证据的证明力情况结合相关事实和经验法则，探究双方的真实意思表示，推定双方存在借名买房的口头约定，最后认定双方之间存在借名买房关系。借名人应就如下事实进行举证：

1.房款支付及贷款偿还情况：房款由谁支付，房屋抵押按揭贷款合同由谁作为借款人和抵押人签订，每月房贷按揭如何偿还。原件由谁持有。

2.房屋居住使用情况：如开发商、物业公司向谁出具入伙通知书，房屋入伙手续及资料由谁办理。房屋由谁装修和入住使用，户籍落户问题，房屋相关物业手续、水电煤气费用由谁办理和交纳。需要注意的是，该节情况的认定还需审查房屋使用人是否基于享有对涉案房产的所有权而控制和支配涉案房产。

3.产权证书及付款凭证的持有情况：房地产买卖合同、收款收据、扣款账户的银行卡原件、税费发票、房地产权证原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据由谁持有。