基于大数据思维的提升房地产企业税收风险管理水平探讨

蒋继军

（济宁凯歌房地产开发有限公司，山东 济宁 272000）

从2020年房地产业调查结果中可了解到：5-8月份已然出现房地产销售额持续增长现象，预计2020年将突破17万亿元。与2019年15.9725万亿元相比，2020年将迎来新高。据此，应充分利用大数据技术针对房地产企业税收风险予以有效管控，以便跟上经济快速增长步伐，依据完善的税收风险管理方法提高房地产企业的股东净收益率创造有利条件。

一、房地产企业的发展特征

近几年税收出台新政策的频率显著加快，涉及税收根本性改变的政策不断出现，但是针对房地产行业的税收优惠较少。仅限于政策导向较为明确的政策性住房项目，如土地增值税预交减免、印花税减免以及适用较低的所得税预计毛利率等。因此，房产企业发展应紧跟政策导向。

结合上述房地产企业税费相关政策及固有特征，可知房地产企业具有以下显著特征：

其一，不可移性，房地产企业开发的项目往往较为固定，因其内在价值较大，导致在实际迁移阶段耗时较长，且无法从市场竞争中及时抽离。因此，房地产业的发展常受市场需求影响[1]。

其二，服务性，房地产业中涵盖了土地征收、土地搬迁、开发转让、租赁抵押等内容，不但关乎着法律条文，而且还影响着民众正常的生活秩序，故而它往往处于一个业态服务的行列中。

其三，密集性，房地产企业的发展需要密集的人才与资金，甚至需要采用对应的营销手段对消费者予以刺激，故而在其发展阶段多具备密集性特征。

其四，限制性，房地产业多受限于市场需求。若市场上的需求量较大，其收益额度就会呈现较高的趋势，并且覆盖范围广泛。

其五，专业性，消费者越来越理性，市场竞争越来越激烈，要求房地产企业在设计、建设、销售、售后以及财务核算、税收的筹划等各方面都应具备专业的人才。

二、房地产企业税收风险出现原因

（一）利益化突出

房地产项目作为盈利空间较大的经济类型，运作规模大，一般的项目销售额在几十亿、上百亿的十分常见，这为企业实施不合理的税务策划提供了动力。在房地产企业具体运营期间，若单纯性关注盈利情况，将造成房地产企业不得不运用一些造假方法达到减税增效的目的。

（二）信息不对称

除了上述利益化显著等主观原因外，房地产企业还会出现信息不对称等客观原因。通常情况下，企业税务管理与筹划是一项专业要求严苛的工作，要求房地产业税务管理者在具备较高的专业技能基础上还需要拥有良好的职业素养。然而，在其缺乏高素质以及丰富的从业经验时，一旦遭遇税收问题将无法立即提出可行性建议，从而引起税收风险。此外，房地产企业部门协调性的缺乏，也会增加税收风险的出现率。在涉税信息不对称的情况下，势必加剧税收风险。因此，作为房地产企业税务管理者，应从自身素质以及部门沟通能力等方面重新审视税收风险管理事项，以便房地产企业能够达到合法节税、合理增效的效果。

（三）税收政策变化快、相关性强

自从2016年5月1日正式实施“营改增”政策以来，有很多政策都是专为房地产企业或与房地产相关的行业发布的。据此，房地产企业税收风险管理难度有所增加，同时也为合理税务筹划留下了空间。例如：对于资金密集型的房地产企业来说，具体体现在以下方面：利息费用进项税额不允许抵扣；财会（2016）22号文出台后，销售环节缴纳的产权转移数据印花税是否属于与销售相关的税金？允不允许在土地增值税清算时扣除？等等；这将直接影响到房产企业的实际收益。

（四）涉及税种多、专业性强

房地产企业整个经营链条涉及契税、印花税、增值税、城建及教育附加费、土地增值税、土地使用税、企业所得税、环保税等多个税种。笔者曾经对某个项目进行详细测算，综合税率为21.3%，其中还不包括拿地环节应缴纳契税。若企业税务管理人员不能正确理解、熟练运用各项税收政策，将为企业税务管理带来不容忽视的风险。

三、基于大数据思维提升房地产业税收风险管理水平的措施

（一）构建全过程涉税数据提取机制

在房地产税收风险管理过程中，若能运用大数据思维，可有效提高管理水平。对此，房地产企业需要积极构建全过程涉税数据提取机制，以便在税收风险管理阶段实现全方位监测，以免出现税收风险，对房地产企业的发展造成阻力。其一，运用大数据思维提取涉税数据，可从中掌握房地产企业在同行业中的税收负担水平，以此为企业发展规划的调整提供重要参考依据；其二，在大数据技术的辅助下，有利于房地产企业在与其他企业相互对比时发现差异特征，以便在对比竞争中找到适合企业税收风险管理的方式，最终达到股东权益最大化目的。

通常情况下，房产企业全过程数据来自三种提取方式形成的数据：第一自取：自取的方式是指房地产纳税者自行上报的纳税数据。第二辅助提取：辅助提取是经由税务人自行采集的纳税数据。最后第三方提取：第三方提取是以数据交换为目的获得有效的纳税数据。据此，房地产企业因其财务数据数据较为多样且范围广泛，此时应利用计算机智能设备对房地产项目进行同类筛选匹配，从而形成数据链，对房地产样品进行全过程管理，以便涉税数据始终处于房地产企业的可见状态下。

此外，经由大数据思维，还可实现房地产企业材料供货商资质的合理筛查，以便及时获取增值税发票，避免在建材采购环节缴纳更多的税款。同时，材料供货商的线上选择，也可帮助房地产企业缓解一定的税收压力，最终促使税收风险得到有效控制。只有针对涉税数据进行全过程提取，才能帮助房地产企业从中发现税收风险，以免过多纳税，缩小房地产企业盈利空间。

（二）完善专业化税收风险识别制度

在大数据思维引导下提升房地产业税收风险管理水平时，还需要进一步完善税收风险识别制度，凭借专业的风险识别机制，促使税收风险得到相应的把控。

在房地产税收风险中所涉及的内容较为复杂。例如在准备期，包含土地转让契税以及印花税、缴纳市政配套费后涉及的契税等，一旦未能及时向国家缴纳相应的税款，将造成后续房地产企业遭受较大的税收风险。而在施工期，针对房地产建筑项目，房地产业应及时提交项目申请表，以尽快实现税企统一，防止出现税收延误风险。还有房地产营销阶段，在租赁、销售等环节均涉及多种税种。此时，为了保证税收风险得到有效管理，可针对原有税收管理制度予以补充完善，而不是为了节约成本，开设虚假合同，以此达到逃税目的，这不但会影响房地产企业的信誉度，而且还会对我国税收经济的发展造成不利影响，从而破坏房地产企业自身发展的稳定性。据此，应从沟通制度、风险识别制度、纳税业务考核制度等方面出发，促使房地产纳税业务负责人在运用大数据思维时能够获得可靠的制度保障。

（三）运用大数据税收风险管理理念·

在房地产企业税收风险管理工作中，还需要善于运用大数据管理理念。在大数据时代背景下，将大数据思维转移到税收风险管理中，既要针对原有的传统理念予以调整，又应当重调思维模式，以便大数据管理理念发挥出真正的作用[2]。

具体可借助大数据培训的方式增加管理者对税收风险管理的认知度。尤其是房地产企业由原来的缴纳营业税改为缴纳增值税，就涉及专用发票的问题，税务风险急剧上升。比如笔者所在单位就曾综合运用大数据形成案例，通过开展“如何规避常见涉税风险及后果”培训会，使其在掌握大数据管理技巧的同时，形成大数据管理思维。此外，在培训过程中可通过案例分析的方式加深管理者对税收风险的了解程度，由此促使当地房地产企业管理者对增值税常见的风险类型、引起的法律后果以及对企业和本人造成的影响等产生深刻记忆，最终提高房地产业税收风险管理者的实践能力，赢得企业管理者支持。

（四）利用大数据税收风险管理平台

据调查：2019年我国房地产开发投资额高达13.2194万亿元，相比2015年的12.6674万亿元，已然出现了较大的上升空间。这表明房地产业前景较好。为了促使房地产业税收风险处于可管控状态下，需要积极利用大数据平台，为税收风险提供便捷条件，以此在释放人力的基础上促进房地产其业的创新发展。

以现有的税源大数据服务管理GIS系统为例，作为房地产业专有大数据平台，它具有显著的可视化、关联决策功能，而且还可对税收风险实施细致分析，由此对房地产业税收征管体系起到完善作用，也能借此提升房地产数据管理水平。

作为一项智能化税收管理平台，它能够直观的展现出税务市场的问题。比如在房地产业中，可为每一项房地产项目绘制精准化房地产税图像，并且帮助房地产企业深度掌握行业市场动态以及征税情况。同时，在房地产土地开发以及营销等环节均可实现全面管控，并且能够针对房地产业税收风险的源头进行整合处理，并从项目交易、房地产保有量、开发现状、土地出让等方面解析税源。因其设有“GIS地图”，故而在税收风险管理工作中，能够运用房地产可视化图像对风险源头进行定位，以便房地产企业能够及时追踪。在房地产决策中，该平台也能为其提供税收分析结果，便于提出准确度高的决策。据此，房地产企业应积极利用现有大数据平台相关信息，提前筹划、科学决策。

四、结束语

综上所述，大数据的应用的确可对房地产企业税收风险管理水平的提升带来重要助力。据此，应从完善税收风险识别制度、运用大数据管理理念、利用大数据管理平台等方面着手，以此确保房地产企业税收风险管理工作处于可知、可控状态，进而运用大数据技术助推房地产企业科学财务决策，使其拥有良性发展前景，最终实现社会效益和经济效益的双丰收。