房地产企业融资问题及完善建议

汤赟宏

（丽水市安居房建设有限公司，浙江 丽水 323000）

近几年，结合我国房地产行业发展情况，房地产投资项目需要经过前期决策、土地开发、房屋建设、建筑销售、投资性房地产项目的资产后续管理等诸多环节，从中获得投资效益，整个过程涉及的部门比较多，展现出资金规模大、资金集中等特点，属于一项资金比较密集的企业。由此可以得知，在房地产企业中，其整体运行和资金统筹有着密切关联，而我国政府部门为了抑制房地产行业投资过热，通过金融调控和财政紧缩等方式，引导房地产企业经营与发展。所以，要想促进房地产产业的更好发展，重点在于处理房地产企业融资问题。

一、房地产企业融资现状

房地产企业属于资金比较密集的产业，具有施工周期长、资金投放量多、资金周转速度慢等特性。房地产项目从筹划到土地购进，再到工程项目开发建设，最后到销售交付，整个过程比较漫长，开发建设周期偏长，占用的资金量比较多；资金体量大，使得变现能力下降。大部分企业容易面临信用贷款授信额度小、资金不足、风险抵抗能力薄弱等问题。部分房地产企业在融资方面展现出融资困难、融资方式单一、融资成本高等[1]。

二、房地产企业融资存在的问题

（一）融资周期长，变化大

结合房地产项目开发建设特点，使得企业面临的财务压力比较大。一方面，房地产项目开发建设周期长，前期投资比较大。房地产项目从取地到竣工验收，是一个比较漫长的过程，当前大部分房地产企业项目资金采用的银行贷款方式，需要支付高额的本金与利息。另一方面，受到政策变化影响，近年来我国加大对房地产行业宏观调控，如果发生政策变化，企业将会面临计划内融资渠道受到限制、利率上调等风险，原有融资计划已经无法满足实际要求，让企业陷入破产危机。此外，物价上涨，导致房地产项目开发建设成本增加，各种建筑材料和人工费用增多，造成建筑施工成本升高，工程款项支付压力加大。由于大部分房地产项目在开发中晚期阶段才能获得回款，如果缺少充足资金支持，容易造成资金链的断裂，工程停滞不前，影响施工进度，增加施工成本。

（二）融资方式单一

当前，我国房地产企业采用的融资方式有两种，一个是直接融资，另一个是间接融资。其中，直接融资也就是指在融资中，资金需求者与资金提供者之间将会产生债权债务关系，最普遍的就是房地产企业通过发行股票或者债券来直接贷款。我国大部分房地产处于发展阶段，甚至初创阶段，相应的管理体系和财务机制不完善，不管是企业规模还是盈利能力，都无法满足企业上市融资要求。间接融资指的是在金融机构的作用下组织开展的融资活动，如金融机构与非金融机构信贷、委托贷款、项目融资贷款等。现阶段，我国部分房地产主要采用金融机构中间接融资方式，在无形之间增加融资成本，影响企业效益。

（三）惜贷问题严重

金融机构在向房地产企业提供贷款服务过程中，主要采用比较严谨的审核调查机制，大部分房地产企业报表数据中的资产负债比、流动比率、偿债能力等均无法满足金融机构贷款要求，从而给房地产企业信用评价等级评定带来一定影响。通过调查得知，银行机构对排名较低的中小型房地产企业授信评价时，抵押担保数额和政策支持力度对评价结果影响深远。此外，部分房地产经营稳定性不强，企业在市场发展中展现出较弱的应对能力，特别是在财务方面，整体比较混乱，导致金融机构无法对企业实际经营情况有充分了解，容易产生各种问题，加剧放贷风险出现，降低金融机构对房地产企业贷款信心，使得金融机构对房地产企业惜贷，制约房地产企业长效发展[2]。

（四）内部控制管理不到位

由于我国房地产市场发展时间比较短，将会面临内部控制体系不完善的状况。大部分房地产企业在开展内部控制活动时，没有严格按照体系要求执行，通常会按照“特事特办”的要求进行，风险意识薄弱，资本结构不合理。部分企业没有注重人才引进和培养，一味地重视短期效益，忽略长远发展，缺少专业的人才培养计划，造成人才流失，不利于房地产企业更好发展。

三、房地产企业融资问题的完善建议

（一）增强企业综合实力

对于金融机构来说，对房地产企业放贷标准高、惜贷的原因就是部分小规模的房地产企业不具备较强的综合实力，经营规模小，管理不规范，缺少充足固定资产作为贷款抵押物。我国大部分房地产企业为家族企业，影响房地产企业经营发展决策制定，不利于优秀人才引进和挽留。要想从根源上转变房地产企业融资困难的问题，需要从内部角度入手，加强房地产企业内部经营管理，优化管理方式，规范管理流程，注重房地产企业信用标准，增强企业综合竞争实力，加快回款。与此同时，房地产企业应构建完善的财务管理体系，转变财务混乱的局面，保证财务信息的真实性和完整性，如实展现出房地产企业经营状况，提高企业诚信度，与金融机构建立良好合作关系，一同发展。

（二）扩充企业融资渠道

长时间以来，我国大部分房地产企业比较依赖于间接融资方式，使得企业面临的融资压力比较大，融资风险比较集中。要想将该问题处理，引导房地产企业更好发展，需要通过资产市场进行直接融资，帮助企业建立良好的治理方案，完善管理体系，加强风险防范与控制，提高房地产企业运营水平，增强发展实力，扩充融资渠道，从根源上转变房地产企业融资困难的窘境。一方面，房地产企业可以采用除了银行机构之外的地方性金融机构融资方式。地方性金融机构具备规范的体系，能够降低融资成本，提高经营效率，授信审批流程比较简化。另一方面，地方性金融机构与银行机构有着无法比拟的优势，地方性金融机构对当地企业发展情况有充分了解，能够减少交易成本，从中寻找高质量、高信誉的房地产企业，与其建立良好合作关系，实现共同发展。

（三）调整资本结构

首先，加强项目周期管控，做好项目监督管理工作，确保项目开发建设工作有序进行。房地产企业应发挥资源优势，多方合作，争取获得更多资金保障。房地产企业可以建立多个融资方案，积极响应国家政策号召，应对政策调控带来的风险，与银行机构签署固定利率贷款，防止利率改变而增加企业财务压力。其次，房地产企业通过制定详细的销售计划，确保资金快速回笼。与下游企业建立合作关系，必要的情况下通过采用并购对策或者成立建筑企业，缓解企业施工款项支付压力，提高资金周转效率，盘活资产，避免资金链断裂[3]。最后，加强施工企业管理，从安全、质量、施工效率等方面入手，将其融入日常监督管理活动中，如果发现安全问题，及时处理。

（四）与银行部门合作

房地产企业应该和银行等金融机构友好合作，建立长久合作关系，适当提高自身信誉等级，这是一个漫长的过程。只有提高资信，才能实现企业长效发展。对于房地产企业来说，需要把诚实守信作为企业文化进行宣传与弘扬，与业务充分结合，从企业层、业务层、个人层等多方面强化诚信意识，并加强与大规模企业的合作，提高企业整体形象和知名度。房地产企业也可以主动参与到政府部门组织开展的项目活动中，尽可能得到政府部门的认可，进入到银行授信贷款范畴中，给企业长效发展奠定基础。以某房地产企业为例，为了顺利融资，该企业与银行机构签署年度战略协议，也就是甲乙双方建立金融机构的战略协同效应，主动促进银企合作，和甲方形成一种战略合作关系，在贷款支持上为甲方经营发展做出贡献。在合同签署以后，乙方下属金融机构应该和甲方有必要进行合作事项的，由乙方协调并授权办理，乙方对于纳入本次招标范畴的甲方后续有合作的，有涉及回单卡年费、网银年费、账户管理费等收费情况均为免费。

（五）引进多元化融资策略

要想引进多元化融资策略，需要保证现有融资渠道的稳定性，对融资方式改革创新。随着我国房地产市场发展日益完善，海外资本开始进入到我国房地产市场，给房地产企业海外融资提供有利条件。并且，我国房地产金融产品种类增多，房地产信托、房地产基金等融资方式得到了市场认可，房地产企业实现稳定融资，可以实施多元化融资策略，具体有以下几种形式。

1．海外融资

以A企业为例，2010年成功进入香港H股市场，给企业海外融资提供便利条件。2015年在海外发行10亿元企业债券，即便利率相对偏高，但是帮助企业解决了融资问题。我国房地产市场全面发展，吸引社会各界广泛关注，随着我国相关政策紧缩，海外资金进入到我国。通过调查，近几年我国超过40家房地产通过海外融资发行海外债券，统筹资金超过1500亿元，对于一些资产优良的房地产企业，在海外融资中展现出较强的成本优势。所以，A房地产企业借助东风，努力向海外融资，有效提高自身经营水平，减少融资成本。

2．融资租赁

资产拥有者可以把资产在一段时间内租赁给承租人，承租人支付相应的租赁费用，这种融资模式也就是融资租赁。融资租赁作为一种全新的金融产品，在西方国家发展比较成熟。通过融资租赁模式快速发展，我国融资租赁行业发展规模超过2万亿，融资租赁和传统支付收付款获取房地产使用权方式比较有着明显差异，其是通过支付租金来享有使用权。融资租赁可以降低房地产使用标准，提高房地产销售量，提高企业融资效率，优化融资渠道。由于融资租赁和A企业经营理念中快速发展相迎合，所以该企业比较注重房地产销售量与周期，通过采用融租租赁方式，促进资金转动和回笼，有效提高企业融资水平。

3．房地产投资基金

房地产投资基金主要是指通过发行受益凭证在资本市场中实现资金募集，把募集资金应用在房地产市场中。房地产投资基金发展带动我国房地产融资方式多元化发展，在A企业中，通过对财务报表及融资数据调查，没有发现房地产投资资金身影。通过对房地产投资基金募集资金分析，发现其具备三点优势，首先，作为政府紧缩政策背景下形成的融资方式，房地产投资基金可以降低企业对银行贷款融资依赖，弱化政府政策对企业融资影响。其次，房地产投资资金自负盈亏，在提高企业经营能力的情况下才能盈利，所以房地产投资基金投资取向在于低风险、资本结构合理、经营模式规范。对于经营风险高、负债水平大的企业，不提供投资。该优势有利于在房地产行业中形成优胜劣汰的发展格局，带动房地产产业更好发展。最后，房地产投资基金通畅对企业股权投资，对企业发展享有绝对话语权。房地产投资基金为了保证自身利益而对融资企业资金运行状况进行追踪和监管，保证资金运行安全。

（六）完善担保体系

由于房地产企业不具备较强的担保能力，使得其在融资上面临各种困难。通过加强企业贷款担保体系建设，成立企业信用档案，是帮助企业处理融资问题的重要方式。对于部分小规模房地产企业来说，个体实力薄弱，担保能力差，需要思考由政府部门带头，金融机构为辅助成立房地产企业商会、联合会等民间机构，整合企业各项资源，实现资源传递与贡献，促进企业顺利融资，协助金融机构完成对房地产企业信誉调查等工作，真正做到融资互保，减少融资成本。除此之外，优化房地产企业信用档案，和税务、工商、监督管理等部门信息联动，对企业信用情况追踪和调查，利用大数据技术了解房地产企业经营发展状况，建立真实、完整地房地产企业信用档案库，防止因为房地产企业信息不公开而产生信用风险。

（七）加强企业内控管理

房地产企业应加强内部控制体系建设，全面实施预算管理，强化风险管理，调整融资方案，特别是在融资上，应该按照低成本、规模适宜的原则，加强优秀人才引进，注重人才培养。房地产企业可以建立公平、隔离的奖罚制度，将人才价值充分挖掘。企业应建设展现出自身特色的企业文化，规范员工行为，打造以主业为根本的企业品牌，增强企业向心力和凝聚力，引导房地产企业稳定发展。

四、结束语

总而言之，房地产企业在融资过程中，应结合实际情况和资金需求，选择适宜的融资对策。在付出资金比较小的环境下，应该采用最佳的融资方法，实现企业效益最大化。和银行信贷方式比较，采用股票融资方式能够调整股权资本结构，调节资产负债率，让企业综合实力得到增加。房地产企业应加强风险防范与管理，不可一味地重视发展效率，应在企业经营发展过程中，加强资产负债率的把控，让企业总风险保持在合理范畴内，实现房地产企业的稳定发展。为了带动国民经济增长，在引导房地产企业稳定运行的同时，政府部门也应该结合房地产市场发展情况，发布相关的政策，保证房地产市场经济稳定性，抑制房地产过热，实现房地产企业投融资活动的稳定进行。