房地产调控中的土地市场规制研究

程 泽

（吉林财经大学，吉林 长春 130117）

在我国的房地产行业中，虽然有了许多法律的规制，但是还是存在一些不可控制的问题。我国的政府对房地产行业的调控做出了许多的努力并出台了非常多的政策与手段，由于土地的所有量是有限的，所以房地产之间的竞争非常激烈。在我国的房地产行业中，大型的企业有着非常好的发展前景，并且在前期的投入产出比非常可观，而一些小型企业却在残酷的竞争中损失惨重，所以对房地产行业的调控和规制的研究是至关重要的。

一、房地产市场现状分析

（一）房地产的市场行为

随着我国社会的快速发展，房地产行业对我国经济的增长有着非常大的贡献。目前，我国的房地产有着一定的稀缺性，随着城市化的扩张，人口数量也在逐年上涨，让我国的房地产市场的需求量不断攀升，但是由于城市的土地是有限的并且是不可再生的一种稀缺资源，而且城市中土地开发政策有所限制，不是所有的土地都可以被改为现代建筑，就需要我国的政府积极地出台相关的政策对房地产和土地进行资源的优化配置。由于房地产行业的竞争异常激烈，作为房地产资金的支撑者商业银行也在房地产的竞争中产生了非常大的压力，房地产行业的发展需要有着大量的资金投入，所以房地产行业会产生一些不健康的发展因素，所以同时也要承担相应的投资风险［1］。房地产行业的发展离不开地方政府提供的政策支持和土地流转，所以为了更好地协调地产行业、土地与市场之间的各种需求，政府部门就要不断地对相应的政策和规制进行调控，充分地发挥政府的协调作用，让房地产行业得以良性地发展。

（二）房地产行业有着一定的垄断性质

随着经济的快速发展，我国的房地产行业的发展如同雨后春笋一般。从目前的房地产发展方向中可以得知，房地产的发展有着集中化的趋势，虽然我国许多城市中的房地产的规模并不算大，一些企业只在城市中有小部分的投入，但是由于我国人口众多，对房地产的刚性需求多，所以房地产的发展势头非常猛，竞争也很激烈。在我国的城市发展中，房地产受城市的区域限制，所以就让房地产在一些城市中的价值出现较大的差异。由于土地价格高、土地审批流程的复杂性，就让不同城市之间的房地产价格有着非常高的差异，而且会让房地产行业在不同的城市之间有着区域性的垄断。在有限的市场范围内，土地资源政府和市场的合理调控应当进一步加强，但是在少数城市中，许多房地产商为了加快自己发展的脚步，就不断地并购地产企业，加快了其集中化的进程。我国在房地产行业中也出台了许多规程去约束市场的竞争，基本保障了我国地产行业的平稳发展。

（三）我国房地产行业面临的问题

早在2004年我国就对住房政策实施了一系列的改革手段与措施，但是由于房地产的扩张速度迅猛，调控的效果并不是特别明显，并且房地产行业由于发展过于迅猛没有合理的足够的经济底蕴支撑，也给地产行业的正常运转带来一定的影响。房地产行业的发展，受国民经济的增长和土地的限制，由于房地产行业属于投资中的密集行业，在进入房地产发展时需要投入大量的资金，所以就会让房地产企业承担较多的经济风险，如果对于房地产的宏观调控没有强有力的措施，就会让房地产行业面临比较大的风险。

二、我国房地产调控中的土地市场规制研究

（一）土地供应的相关规制要求

1.土地的收购与储备

由于社会体制和经济体制的不同，我国土地的所有权属于国家，房地产如果想要开发土地就要与政府建立起土地的经济关系［2］。政府的相关机构可以对土地进行征收、征用与征购，通过一系列的调控与措施可以对土地进行完整的供应和整理开发，在我国的政府对土地进行征收的过程中，需要政府部门建立起非常完善的征收体系和规则，这样才能保证我国的土地储备和供应工作能够合理地开展，在相关的法律法规的规则中，不断对土地的相关政策进行合理的完善，并且要不断提升土地储备资金的管理工作，将土地储备的运行模式得以合理处置。

2.不断扩大土地收购的储备

随着经济的发展，我国对房地产的需求量也越来越大，房产对于个人来说是必不可缺的，所以市场中要及时地根据市场需求把闲置的土地进行征收利用，还有对一些不具有储备开发条件的土地进行规划，让每一块土地都能够得到合理地利用，提升我国土地的储备量，为我国的城镇化建设和日益增加的住房需要得到满足。并且我国政府要采取积极的措施去对土地的供给需求进行调控。

3.合理筹备土地收购资金

市场中对于土地的需求量与日俱增，就需要政府对土地进行大量的收购。收购土地的同时就需要有着大量的收购资金，政府对土地的收购资金主要来自土地抵押或者是土地债券，在一些地区中，政府也会对土地收购资金给予一定的支持，对收购进行拨款，还有一些土地收购的行为可以与大型外资企业联合，由外资企业投资进行土地的收购。土地收购时可以通过多种的方式，让政府在储备土地资源时有合理、充足的资金来源。

（二）土地价格的相关规制要求

1.土地交易中要有交易许可

在房地产土地交易中需要有相关的土地交易许可，这种证件是由我国的政府主导办理的，在土地交易的许可中有着详细的土地交易申报流程与注意事项，并且有着非常完备的申报流程和土地交易中政府所需要的相关的手续与需要查验的内容。这种政府主导的土地交易许可，让我国的房地产企业商家在进行土地交易时会有相对比较健全的制度去约束，也有利于我国房地产市场中土地价格的稳定发展，并且有利于我国土地的使用情况［3］。

2.土地交易中的申报制度与大规模土地交易的监视

由于政府对土地交易的主导制度，就会对我国的土地交易价格有着一定的控制权，这种方式会让我国的土地在以稳定市场经济的前提下进行交易。在对土地进行申报时要合理地依据土地的实际面积去确定是否需要申报，并且在申报时要注意申报的事项。在交易的土地面积较小时，一般情况中不需要对土地进行申报，会采用交易的监视制度对较小的土地交易进行监管。如果在交易的区域内出现土地价格增长迅猛或者是土地的分配方式不合理时，政府就要进一步充分发挥出它所具有的调控手段和监视手段对土地进行监视，并且要对监视区做出合理的整顿措施，促使区域内的土地价格保持在平稳的状态中。

（三）土地金融的相关规制

1.土地债券

土地债券也是一种土地金融的行为，土地债券的发行与管理是由政府进行主导的，土地债券的发行可以为土地收购行为解决资金问题。在实行土地金融的政策时，要让土地金融的相关规制与要求做到完备和规范，在国际上，许多国家都设立有土地金融银行，这就能为国家的房地产与土地的开发合理地提供充足的资金，我国也可以从中借鉴优秀的规章制度，健全我国房地产土地开发的制度。

2.土地抵押

在国际上，土地金融的实施是建立在土地抵押贷款与土地债券的基础上的，目前为止，我国也在采用这种模式。在进行土地金融的资金流转时，合理地使用土地抵押政策对土地的开发利用有着非常多的优势，因为土地是固定的，还有着一定的持久性，土地的买卖价格高昂，在市场机制的运行中土地也会随着经济的增长而提升，所以使用土地作为抵押贷款的一种金融方式是非常具有优势的。可以妥善地解决相关的房地产企业的资金问题［4］。

三、结语

房地产行业中，土地是最基础的要素。在我国的房地产行业中做好合理调控与规划可以进一步促进我国国民经济的快速增长。利用法律的手段可以对房地产行业的各种行为做出约束，能够让房地产行业更加稳步地前进，通过一系列合理的土地政策，对土地实行优化配置，能够让我国的土地市场供给与需求相平衡，从而让我国的房地产的价格趋于平稳，保护我国房地产行业的和谐发展。